假期購(gòu)房“四步曲” 多重細(xì)節(jié)幫你選好房

      第一步搶時(shí)機(jī)

      現(xiàn)階段，政策的走向依舊是購(gòu)房者做出選擇判斷的第一參考要素。2012年,限購(gòu)令、房貸利率、房產(chǎn)稅等政策仍舊是決定市場(chǎng)走向的最重要的風(fēng)向標(biāo)。各類(lèi)專(zhuān)家、學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士對(duì)房?jī)r(jià)下降幅度的預(yù)測(cè)也從10%直到40%,不一而足。

      春節(jié)的腳步已經(jīng)越來(lái)越近，據(jù)了解,除了部分樓盤(pán)的售樓處春節(jié)期間將安排值班不放假之外,本周開(kāi)始,多數(shù)樓盤(pán)就會(huì)開(kāi)始陸陸續(xù)續(xù)放假了,節(jié)后的營(yíng)業(yè)時(shí)間最早在大年初七,有些開(kāi)發(fā)商甚至將營(yíng)業(yè)時(shí)間定在正月十五左右。

      市區(qū)某樓房銷(xiāo)售總監(jiān)表示,“開(kāi)發(fā)商在年底集中出貨,成交量受此影響低谷反彈,但市場(chǎng)整體冷清的局面依舊。當(dāng)前購(gòu)房者的觀(guān)望情緒并未明顯好轉(zhuǎn)。今年春節(jié)前后的市場(chǎng),將難現(xiàn)過(guò)去兩年的翹尾行情,低迷不振已成定局。正月十五之后房源相對(duì)較全,可挑選的余地大些。”對(duì)于即將到來(lái)的春節(jié)市場(chǎng),對(duì)自住型的購(gòu)房者,這不失為一個(gè)好的購(gòu)房機(jī)會(huì)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi),大幅下降的可能微乎其微,如果在年底購(gòu)房,購(gòu)房者的選擇余地會(huì)比較大,能購(gòu)買(mǎi)到戶(hù)型和位置都比較好的房子。

      春節(jié)前后恰恰是看房、購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。樓市分析專(zhuān)家認(rèn)為:2012年3月有可能出現(xiàn)樓市的分水嶺。一方面,樓市的最主要購(gòu)買(mǎi)力剛需一直存在。從政策上來(lái)講,調(diào)控的方式和手段已經(jīng)到底,存準(zhǔn)率的下調(diào)已經(jīng)釋放了微調(diào)的積極信號(hào),不會(huì)再有更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策后續(xù)出臺(tái)。如果3月之前沒(méi)有更多的調(diào)控政策出臺(tái)的話(huà),說(shuō)明政策的確已見(jiàn)底,那么分水嶺有可能就在3月顯現(xiàn)。

      第二步避風(fēng)險(xiǎn)

      春節(jié)假期買(mǎi)房人不多,沒(méi)有旺季時(shí)售樓處熙熙攘攘的人流,一方面職業(yè)顧問(wèn)、售樓小姐能專(zhuān)心熱情陪同看房并解答疑問(wèn)；另一方面,購(gòu)房者能夠仔細(xì)地挑選,可以避免沖動(dòng)性購(gòu)買(mǎi)行為。同行看房的親友比較多,有利于增加對(duì)樓盤(pán)的了解,看清利弊；大家的意見(jiàn)比一個(gè)人的看法更立體、更全面。這樣綜合集體智慧,可以加強(qiáng)購(gòu)房決策程序,減少風(fēng)險(xiǎn)。

      專(zhuān)家提醒,春節(jié)期間,市場(chǎng)交易大廳和房管局都會(huì)放假。選擇春節(jié)假期交易,一定要注意證件問(wèn)題,不要急于簽合同,導(dǎo)致一些不必要的損失。購(gòu)房時(shí)一定要查看樓盤(pán)的五個(gè)證件,包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證,建設(shè)工程規(guī)劃許可證,建設(shè)工程開(kāi)工證,國(guó)有土地使用證,商品房預(yù)售許可證。開(kāi)發(fā)商一般會(huì)給復(fù)印件,消費(fèi)者一定要拿到房管局等部門(mén)核實(shí)這些證件的真?zhèn)?證件不齊的交易要格外謹(jǐn)慎。

      目前,不少購(gòu)房者知道要看“五證”,但看到的往往只是復(fù)印件,而貓膩很可能就藏在復(fù)印件里。如果開(kāi)發(fā)商不能提供全部原件,建議購(gòu)房者至少應(yīng)看到《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售預(yù)售許可證》的原件。此外,有的開(kāi)發(fā)商因資金緊張,可能已經(jīng)將土地使用權(quán)連同土地上的在建工程向銀行作抵押。在這種情況下,如果沒(méi)有銀行允許對(duì)外銷(xiāo)售承諾,購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的房屋將因被設(shè)定了抵權(quán)而無(wú)法按時(shí)取得房產(chǎn)證。

      其次,應(yīng)嚴(yán)格把握合同條款。商品房銷(xiāo)售合同確定著買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,是雙方履行的依據(jù),也是將來(lái)一旦發(fā)生糾紛時(shí)的解決依據(jù)。因此,購(gòu)房者一定要認(rèn)真簽訂好每一個(gè)條款。一般情況下,開(kāi)發(fā)商使用的是建設(shè)部門(mén)擬定的示范合同文本,合同中會(huì)有一些空白的地方,有待雙方確認(rèn)后寫(xiě)入,或者有些選擇性條款有待雙方選擇。該示范合同文本的條款設(shè)定較為規(guī)范,較好考慮了買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利義務(wù)的平衡,購(gòu)房者可以采用,但購(gòu)房者應(yīng)對(duì)示范合同每個(gè)空白處或選擇處仔細(xì)推敲,填入對(duì)自己有利的內(nèi)容。該示范合同文本不是強(qiáng)制性的,購(gòu)房者也可以不予采用而另行擬定合同條款。

      第三步需理性

      亂花漸欲迷人眼。中央政府表明樓市調(diào)控堅(jiān)決不動(dòng)搖的同時(shí),提出“堅(jiān)決不動(dòng)搖”加“定向?qū)捤?rdquo;；地方政府觀(guān)望加曖昧；貨幣政策繼續(xù)穩(wěn)定加適度微調(diào)；房產(chǎn)稅加快推廣……

      春節(jié)將至,房?jī)r(jià)何去何從,“買(mǎi)、還是不買(mǎi)”,依舊成為困擾廣大購(gòu)房者的第一命題。

      年底購(gòu)房是一個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì),第一,有些開(kāi)發(fā)企業(yè)年底需要大量資金,就有可能加大優(yōu)惠力度來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售,快速回籠資金；第二,資金實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè),可能為了保證完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)任務(wù),也會(huì)加大優(yōu)惠促銷(xiāo)力度奮力一搏；第三,市場(chǎng)上各種以春節(jié)為主題的優(yōu)惠促銷(xiāo)應(yīng)該會(huì)比較多。

      春節(jié)期間,購(gòu)房好處多,但買(mǎi)房人還要保持清醒,理性購(gòu)房。一方面不要被所謂的打折讓利沖昏了頭,倉(cāng)促購(gòu)買(mǎi)；另一方面要客觀(guān)、全面考慮房型、環(huán)境、配套、性?xún)r(jià)比、交通、價(jià)格等因素。

      對(duì)于剛性需求的消費(fèi)者而言,只要是自己認(rèn)為合適的,什么時(shí)候購(gòu)房都是好時(shí)機(jī),因?yàn)槟憧粗械姆吭磩e人或許也會(huì)看中,如果稍作猶豫,或許別人就買(mǎi)走了。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),要做到的就是克制逆勢(shì)抄底的心態(tài),選擇持續(xù)關(guān)注政策走勢(shì),鎖定心儀樓盤(pán)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài),一旦降價(jià)促銷(xiāo)達(dá)到了相對(duì)合理的價(jià)格區(qū)間,就應(yīng)果斷出手。

      需要注意的是，如果您春節(jié)前后購(gòu)買(mǎi)二手房,也要到相關(guān)部門(mén)核實(shí)證件。購(gòu)房要細(xì)心觀(guān)察、核實(shí),以免買(mǎi)來(lái)“帶病房”。據(jù)了解,房管局各職能部門(mén)和市房產(chǎn)交易大廳將按國(guó)家規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行休息,也就是說(shuō)節(jié)后二手房過(guò)戶(hù)最早也要等到正月初七。

      第四步巧還貸

      CPI不斷上漲,一些發(fā)了豐厚年終獎(jiǎng)的購(gòu)房者考慮是否提前還貸。對(duì)此,專(zhuān)家認(rèn)為需要根據(jù)自身情況差別對(duì)待。

      “如果理財(cái)僅限于銀行存款的話(huà),最好還是提前還貸。”一銀行分析師表示,“因?yàn)楦縻y行對(duì)提前還款的日期要求不同,因此如果要提前還款,一定要和銀行方面提前預(yù)約。”他建議,首套房借款人盡量不要選擇提前還貸,最大限度享受首套房下浮優(yōu)惠利率。

      日前,筆者以供房者的身份走訪(fǎng)了市區(qū)部分銀行咨詢(xún)有關(guān)提前還貸的相關(guān)規(guī)定,一些銀行業(yè)務(wù)員表示,選擇提前還貸時(shí)需要留意關(guān)注違約金。

      筆者在走訪(fǎng)中了解到,目前大部分銀行都允許客戶(hù)選擇提前還貸,不過(guò)對(duì)于那些貸款期限未滿(mǎn)足相關(guān)規(guī)定的客戶(hù),銀行方面還是需要收取一定的違約金。但各家銀行在違約金的計(jì)算方式上仍存在一定的差異,根據(jù)相關(guān)合同,大部分銀行是按照提前還款金額百分比收取,而有些銀行是按照貸款余額的比例進(jìn)行計(jì)算。某行個(gè)貸業(yè)務(wù)員告訴筆者,如果客戶(hù)在貸款一年之后提前還貸,銀行不收取任何違約金。

      但如果在貸款不滿(mǎn)一年時(shí)提前還貸,那么違約金必須按照還款金額的百分比計(jì)算。筆者致電某銀行客服時(shí),相關(guān)人員表示,目前提前還貸的情況為:不滿(mǎn)一年的違約金為還款金額的3%,不滿(mǎn)兩年的2%,不滿(mǎn)三年的1%。

      市民提前還貸時(shí)必須認(rèn)真查看合同,同時(shí)提前還貸的金額限制以及合同變更的手續(xù)費(fèi)都需要特別留意。