去年樓市成交低于08年最低谷 地方政府盼回暖

     在近期各地召開的兩會上，房地產(chǎn)被各地方政府部門屢屢提及，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍是統(tǒng)一口徑，但同時，出現(xiàn)了一些細節(jié)性政策的調(diào)整。比如上海放寬普通商品房標準，北京居住證制度本質(zhì)上也是在鼓勵更多剛性需求入市。

　　于是，地方政府在房地產(chǎn)政策上“外緊內(nèi)松”的說法在市場上流傳。部分人士開始寄望于2012年微調(diào)后可能出現(xiàn)政策性回暖。

　　對于這種預期，上證報深入采訪了企業(yè)、銀行、政府等多個市場主體，它們對市場的預期基本一致：流動性緊縮的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)不會有很大的騰挪空間，嚴格控制對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，以及對投資性購房信貸的發(fā)放，將迫使企業(yè)在2012年做出更大的價格調(diào)整，以進一步鞏固目前的調(diào)控成果。

　　“定向支持”剛性需求

　　從各地兩會傳出的消息，我們可以看到地方日益清晰的政策思路，即：基調(diào)上嚴控，僅對剛需進行“定向支持”。

　　基調(diào)嚴控方面，上海市市長韓正在上海兩會期間表示，上海2012年將實現(xiàn)全年新建住房價格穩(wěn)中有降。“今年房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不減、政策不變，要繼續(xù)加大力度，全面貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議關于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列政策和舉措。”韓正說。

　　北京方面，北京市市長郭金龍在做政府工作報告時指出，2012年將繼續(xù)嚴格實施抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。同時，北京也高調(diào)否認了此前市場上流傳的北京限購令由5年納稅證明調(diào)整為3年的說法。

　　廣州市國土房管局也表態(tài)稱，對住宅市場，目前廣州市沒有取消限購的具體時間表，仍會根據(jù)中央及廣東省的政策，堅持當前限價、限購、限貸政策不動搖，促進房價合理回歸。

　　這種表態(tài)在本就敏感的房地產(chǎn)市場上影響很大。就在上海韓正市長表態(tài)當天，各大房地產(chǎn)企業(yè)和代理研究機構(gòu)紛紛打探消息，想知道上海如何具體落實 “房價穩(wěn)中有降”。“我們想知道上海會不會也像北京一樣把限購的條件進一步收緊，比如把1年納稅擴大到3年。要想壓低房價，打擊投資性購房是方式之一。”中原地產(chǎn)高層表示。據(jù)他透露，北京市去年房價下降的多為四環(huán)以外的樓盤，四環(huán)以內(nèi)的樓盤價格其實沒怎么降。而根據(jù)北京市政府相關部門的預期，嚴格執(zhí)行現(xiàn)有限購政策后，北京2012年有望實現(xiàn)四環(huán)內(nèi)房價的普遍下降，以進一步體現(xiàn)調(diào)控效果。

　　不過，根據(jù)上證報的調(diào)查，目前上海并沒有考慮對限購進一步收緊。實現(xiàn)房價穩(wěn)中有降的途徑可能是通過加大普通商品房和保障性住房成交量的方式拉低全市均價。

　　根據(jù)上海最新政策，上海普通住房標準自2008年制定后首次變更，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的普通商品住房標準調(diào)整到每套330萬元以下，內(nèi)外環(huán)之間調(diào)整到200萬元以下，外環(huán)以外調(diào)整到160萬元以下。而原標準為內(nèi)環(huán)內(nèi)245萬元/套、內(nèi)外環(huán)間140萬元/套、外環(huán)外98萬元/套。

　　因為普通住房與非普通住房在交納契稅時有1%與3%的巨大差別，一套180萬的內(nèi)外環(huán)間房產(chǎn)，會產(chǎn)生3.6萬元的契稅差別。由此，上海鼓勵剛性需求和普通商品房成交量的傾向性已十分明顯。

　　另外，根據(jù)上海新政，其全部經(jīng)濟適用房將以共有產(chǎn)權(quán)方式向購房者出售，降低了購房者首次購房的門檻，等于分期付款給政府購買商品房。而今年上海計劃將申請共有產(chǎn)權(quán)房的門檻從家庭人均可支配收入每月3300元放寬到5000元。即當三口之家夫妻倆平均月收入在7500元以下，就可以進入到申請行列。這其實是吸引更多工薪階層和白領青年進入保障體系之中。

　　而消化普通商品房存量的最終結(jié)果，既拉動了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資額，又拉低了上海房價，可謂雙贏。

　　這種思路目前已經(jīng)被各地廣泛采用。北京雖然表態(tài)不會放松限購等調(diào)控政策，但已經(jīng)提出在2012年開始研究推出“居住證”制度。根據(jù)這一制度，持有北京市居住證的購房者只要在北京工作年限符合規(guī)定，又有穩(wěn)定職業(yè)，都可以按北京市居民的標準來購買首套或改善性需求的住房。業(yè)內(nèi)人士解讀，北京此舉同樣是在力推剛需入市。

　　銀行依然嚴控房企貸款

　　根據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2011年末全國商品房待售面積達到了27194萬平方米，比2011年11月末又增加1763萬平方米。商品房存量再創(chuàng)新高。其中10個典型城市新建商品住宅庫存總量高達5998萬平方米，同比增長了近40%。一線城市中廣州、上海、北京的平均增幅同比增長約五成左右。上海的一手住宅可售面積已大大超越2008年末850萬平方米的存量水平，為4年來最高。而2011年全年729萬平方米的成交量，甚至比樓市最低谷的2008年還要低16.87%。

　　千方百計消化存量，正成為地方政府在大基調(diào)不動搖的前提下，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要工作內(nèi)容。

　　銀行體系的思路與上述原則同樣吻合。保障房方面，上海交通銀行內(nèi)部人士透露，交通銀行、上海銀行、建設銀行、浦東發(fā)展銀行四家銀行獲準為上海經(jīng)濟適用房(即共有產(chǎn)權(quán)房)的出售提供信貸支持，其貸款政策基本按首套自住房來發(fā)放。而對于首套房的貸款利率，上海的部分銀行也已經(jīng)出現(xiàn)9.5折的優(yōu)惠。

　　但是，對于大多數(shù)商品房購房貸款，浦東發(fā)展銀行總行某人士透露，銀行依舊嚴格控制信貸投放。“總行的要求非常嚴格，審批很謹慎?？梢哉f是不敢越雷池一步。另一方面，銀行可投資金也確實有限，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款在2012年會進一步緊張。”上述人士稱。

　　至于股市房地產(chǎn)板塊是否已經(jīng)見底，這位銀行高層反問記者，“你覺得房價見底了嗎？沒有到底，那就先跌著吧。”