新年房產(chǎn)值不值得投資？三季度前是房價相對底部

       專家建議：住宅好過商鋪 一手好過二手 別墅好過一般住宅

　　正如巴菲特所言，“當(dāng)所有人貪婪的時候要恐懼，當(dāng)所有人恐懼的時候要貪婪！”

　　轉(zhuǎn)眼間，宏觀調(diào)控已經(jīng)持續(xù)一年，相比2009年、2010年房價的高歌猛進(jìn)，2011年的房價漲幅已經(jīng)持續(xù)降溫。走進(jìn)2012年，宏觀調(diào)控仍將持續(xù)，不少機(jī)構(gòu)判斷，至少在2012年上半年，房地產(chǎn)氣溫仍將處在“寒冬”，到三季度成交量才有望逐漸復(fù)蘇。而展望未來，房地產(chǎn)的黃金十年不再。在這樣的背景下，房地產(chǎn)還值不值得投資，投資哪種類型的地產(chǎn)好？記者采訪了各方面的投資專家，希望對大家的投資有所幫助。

　　不少機(jī)構(gòu)判斷，宏觀調(diào)控仍將持續(xù)，至少在2012年上半年，房地產(chǎn)氣溫仍將處在“寒冬”，到三季度成交量才有望逐漸復(fù)蘇。在這種背景下，房地產(chǎn)還值不值得投資呢？

　　“作為投資，今年抄底房地產(chǎn)，還是比較可行的。”合富置業(yè)首席分析師黎文江表示。

　　長期收益趨勢： 漲得不快但比股市穩(wěn)健

　　黎文江認(rèn)為，選擇2012年買房投資，這個時點(diǎn)不算最好，“2010年的房價就沒有現(xiàn)在高，但是機(jī)會錯失之后，后悔也沒辦法了。”和股市相比，投資房地產(chǎn)還是比較穩(wěn)健，“股市10年，回到了原點(diǎn)，投資房地產(chǎn)的話，增長至少也有四五倍。”雖然相比黃金十年，今后房地產(chǎn)的漲幅已經(jīng)不可能像之前那樣，但是和CPI相比，和銀行利率相比，和GDP的漲幅相比，房地產(chǎn)應(yīng)該還是能夠跑贏的。

　　“中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在繼續(xù)，就個人投資者來說，在今后15年內(nèi)，買房應(yīng)該還是沒有問題的。”黎文江表示。但是15年之后，隨著老一代人退出歷史，不少獨(dú)生子女夫婦，不僅有個人的一套房，還可以繼承雙方父母的各一套房，從而市場上將出現(xiàn)一對夫婦三套房，市場供過于求的現(xiàn)象。在產(chǎn)品上，也將從目前的一手市場為主轉(zhuǎn)變?yōu)槎纸灰诪橹鳌?/p>

　　今年房價走勢： 或是今后5年房價底部

　　廣州市房地產(chǎn)學(xué)會副會長、新城市投資控股集團(tuán)董事長曹志偉，是記者所采訪的專家中，最主張在今年買房的。

　　他表示，在限購等一系列宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場由原來的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┣笃胶?，局部甚至供過于求。在這種背景下，當(dāng)前的房價并不能真實地反映真正的價值，很多人是有錢沒指標(biāo)買房。

　　“政府拖住房價上漲的速度就是讓你買房。”曹志偉甚至表示，“如果你現(xiàn)在買房買虧了，我賠你。”曹志偉的理由是，過5年再來看現(xiàn)在開始的房價走勢的話，絕對是漲的，除非中國經(jīng)濟(jì)突然掉頭向下。

　　投資時點(diǎn)

　　今年買房時機(jī)： 三季度之前是相對底部

　　今年具體哪個時段買房比較好？曹志偉認(rèn)為，現(xiàn)在到三季度是一個相對房價底部。無論是自住型需求者，還是投資性需求者，都是不錯的入市機(jī)會。

　　而黎文江判斷，就廣州而言，今年上半年會出現(xiàn)一個底部，下半年會逐漸平穩(wěn)。理由在于，去年的11、12月，由于銀行沒有了信貸額度，導(dǎo)致廣州樓市的成交急劇下滑，價格下滑。而今年上半年準(zhǔn)備金率會出現(xiàn)松動，信貸會逐漸寬松，限購政策也可能會出現(xiàn)微調(diào)，比如廣州市房管局正在研究的差別限購政策，從而使得有條件的購房者日漸增多，市場成交量逐步上升。因此，他判斷“5月份之后，價格就會逐漸平穩(wěn)，不再下調(diào)”。

　　各種類型的投資選擇對比

　　一、二線城市VS三、四線城市

　　一、二線城市 ★★★★ 三、四線城市 ★★★

　　2011年，三、四線城市房價漲幅遠(yuǎn)高過一、二線城市。由于限購，不少一、二線城市的投資者轉(zhuǎn)向不受限制的三、四線城市。然而，曹志偉表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場，去三、四線城市買房的“投機(jī)”成分，比在一、二線城市的“投資”成分還要大。因為在一、二線城市買房，至少還要考慮一下離單位的遠(yuǎn)近，如果自己不住了，還可以出租。而在三、四線城市買房，比如在清遠(yuǎn)一個很偏遠(yuǎn)的地區(qū)買房，實際上就是博今后的升值空間，“想租都沒人去租，根本談不上是投資。”陳小姐在2008年的時候就在從化某樓盤買了房，如今價格早已漲了一倍多，但是想賣時，卻根本找不到下家。“感覺有價無市，想要出租，更是難上加難。”

　　住宅VS商鋪

　　住宅 ★★★★ 商鋪 ★★★

　　2012年，限購政策仍沒有放松的跡象，對于“被限住”的對象而言，還是只能選擇商鋪。

　　拋開“資格”審查，2012年是買住宅好，還是買商鋪好？黎文江認(rèn)為對一般投資者來說，商鋪的風(fēng)險比較大，“不少地區(qū)要等上幾年才能有回報，如果一邊要交貸款利息，一邊出租不出去的話，可能就不劃算。投資商鋪很考眼光。”

　　滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰的看法是，經(jīng)過2011年的一輪炒作，很多的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)被開發(fā)商包裝分割之后進(jìn)行了出售，“貨量消化了相當(dāng)一部分有實力的買家”。

　　中原工商鋪市場與研究總監(jiān)劉廣浩依然看好商鋪投資，但是相比之下，他更看好的還是住宅。在他看來，商鋪的投資優(yōu)勢在于“不限購”，但是如果有購房資格的話，住宅的投資價值可以去到四顆星甚至五顆星。“2012年，無論是一手還是二手，價格都有所回落，今年買，總比2010年、2011年買要好。”

       一手房VS二手房

　　一手房 ★★★★ 二手房 ★★★☆

　　“2012年還是二手市場的調(diào)整年。”周峰表示，在去年的下半年，一些開發(fā)商通過降價促銷，不少一手房已能吸引購房者。但在二手市場，大部分小業(yè)主還沒有將價格下調(diào)，一二手倒掛的現(xiàn)象比較普遍。預(yù)計到今年下半年，一些小業(yè)主會調(diào)整價格，從而拉升市場的成交量。

　　周峰建議，對于購房者來說，在同等條件下，2012年購買一手房的投資成本相對更高。在板塊上，他推薦白云區(qū)羅沖圍、西槎板塊，該板塊目前的二手房成交均價為10468元/平方米，但是與之臨近的西關(guān)板塊的均價高達(dá)15067元/平方米。“兩者的差價高達(dá)5000元/平方米，特別是從規(guī)劃來看，今后羅沖圍板塊的空氣、交通都會有所改善，值得關(guān)注。”

　　一般住宅VS公寓VS別墅

　　一般住宅 ★★★★ 公寓 ★★★☆

　　別墅等高端住宅 ★★★★★

　　黎文江表示，2012年的房地產(chǎn)調(diào)控政策會有微調(diào)，“如果放松限購，會導(dǎo)致市場剛性需求者的增加，而如果房產(chǎn)稅替代限購政策的話，又將釋放高端購房者的需求。”

　　到底是買一般住宅、公寓還是別墅等高端住宅好呢？最主要還是看投資者的個人偏好。

　　買房子首先是地段。在地段的選擇上，市中心始終比郊區(qū)的投資價值要高。但是“市中心也會老化。比如說現(xiàn)在越秀區(qū)的地段比珠江新城要好，但是將來則不一定”。買房子還是要看市政規(guī)劃，房子會老化，市中心也會老化，新中心的升值空間會比老中心要大。投資者在買房的時候，要有前瞻性，比如南沙規(guī)劃，白鵝潭的規(guī)劃出來之后，對今后的房價會有相當(dāng)?shù)挠绊憽?/p>

　　公寓是一種比較特殊的住宅類別。相對來說，單價較高，租金也較高，但是出租回報率不一定高。目前回報率在4%~5%之間，而住宅的投資回報率在3%左右，總體來說，租售比還是很低。

　　而一般住宅和別墅相比的話，別墅的投資門檻高，但是因為稀缺，抗跌性好。“有錢的話，買獨(dú)門獨(dú)戶的別墅最好，其次是雙拼或者是聯(lián)排別墅。”黎文江表示。相比一般住宅，高檔豪宅(比如市中心、有江景、湖景、山景的)投資價值更高。

　　商場鋪VS臨街鋪

　　商場鋪 ★★ 臨街鋪 ★★★

　　中原工商鋪市場與研究總監(jiān)劉廣浩認(rèn)為，商場鋪和臨街鋪有不同的投資價值，適合不同的投資者。“商場鋪也有成功的典范，投資時一要看和周邊的業(yè)態(tài)是否和諧，二要看其經(jīng)營團(tuán)隊的實力。”而臨街鋪主要看區(qū)位，屬于單打獨(dú)斗型的，風(fēng)險可控性比較好。

　　目前商場鋪的投資回報率平均在2%左右，臨街鋪的投資回報率可能會更低。但是，投資商鋪更看重的是其升值潛力，租售比的參考價值并不是最主要的。

　　劉廣浩表示，就他而言，投資商鋪首先推薦的還是臨街老鋪，但是缺點(diǎn)在于貨量少、門檻高，能承受的投資人較少。而商場鋪不是不能碰，但是在選擇上要慎重。