調控政策繼續(xù)作用 部分房地產企業(yè)面臨債務危機

    盡管1月份歷來是樓市的淡季，但今年1月頭10天北京樓市的表現(xiàn)還是讓人大跌眼鏡。

    北京住建委網站公布的網簽數(shù)據(jù)顯示，2012年1月1日—10日，北京全市住宅（新房和二手房）網簽總量為3286套，與去年同期相比大幅下跌了64%。

    這其中，新建商品住宅網簽總量為2335套，與去年同期相比下跌了43.8%，二手住宅網簽總量為951套，與去年同期相比則下跌了81.3%。

    2012年頭10天北京新房和二手房網簽量均創(chuàng)下了近4年來的歷史新低。

    這樣的冷清在全國多個城市出現(xiàn)。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，2012年第一周，監(jiān)測的40個城市中，33個城市的樓市成交量同比下降，15個城市成交量降幅在50%以上。

    “各地的銷售狀況大體都差不多。”偉業(yè)我愛我家集團副總胡景暉告訴記者，目前政策沒有松動的跡象，限購的城市名單還有可能增加，樓市的觀望情緒依然嚴重。

    從2011年下半年開始，樓市的交易持續(xù)走低。2011年初還不差錢的房地產開發(fā)企業(yè)如今紛紛感受到了資金的壓力。從2011年下半年起，轉讓項目、轉讓股權等方式就已經開始在房地產開發(fā)企業(yè)間出現(xiàn)。

    房地產企業(yè)面臨債務危機

    就在上周，各家大型房地產企業(yè)紛紛公布了2011年的銷售業(yè)績。

    從記者掌握的數(shù)據(jù)看，盡管大多數(shù)房地產企業(yè)2011年的銷售同比都有所增長，但完成全年銷售目標的寥寥無幾。

    恒大地產集團完成了全年的銷售目標。2011年全年，恒大地產累計實現(xiàn)合約銷售額803.9億元，完成全年合約銷售目標的114.8%，同比增長59.4%。

    萬科企業(yè)股份有限公司是2011年中國唯一一家銷售過千億元的上市房地產企業(yè)。截至2011年末，萬科企業(yè)股份有限公司共實現(xiàn)銷售金額1215.4億元，同比增長12.4%。

    然而，2011年初萬科企業(yè)股份有限公司制訂的銷售目標是1400億元，顯然這個目標并未實現(xiàn)。

    盡管在2011年12月的業(yè)績出現(xiàn)增長，綠城集團也依然沒能實現(xiàn)全年的銷售目標。2011年綠城集團累計取得銷售金額約353億元，只完成年初550億元目標的64%。

    金地集團2011年實現(xiàn)累計簽約金額309.2億元，同比增長9.1%，但這個數(shù)字約是年初制訂的400億元銷售目標的77%。

    龍湖地產有限公司2011年的銷售目標是400億元。今年1月9日該公司公布的數(shù)字顯示，盡管該公司2011年全年實現(xiàn)合同銷售額比去年增長了14.8%，但依然沒有實現(xiàn)年初的目標，最終的銷售額為382.65億元。

    2011年全年，恒盛地產控股有限公司累計實現(xiàn)房地產銷售額133.2億元，同比增長5.1%，但只完成2011年全年150億元目標的88.8%。 

    這樣的銷售業(yè)績顯然是2011年初房地產企業(yè)始料未及的。由于2009、2010年全國房價暴漲，幾乎所有房地產企業(yè)都對2011年的房地產市場形勢看好。然而，隨著限購等房地產宏觀調控措施的相繼落實，2011年的房地產銷售量開始一跌再跌。

    “前兩年市場的好形勢讓很多房地產企業(yè)都放松了警惕，拿地擴張的規(guī)模不斷擴大。”胡景暉告訴記者，因為2011年的宏觀調控史無前例地嚴厲，到了下半年，不少房地產企業(yè)就已經開始感受到壓力了。

    這種壓力是由銷售量急劇下跌帶來的資金緊張。沒有良好的銷售量，房地產企業(yè)就無法實現(xiàn)資金回籠，而房地產企業(yè)屬于高負債型企業(yè)，資產負債率一般在60%-80%。財務困境開始在一些房地產企業(yè)出現(xiàn)。

    綠城集團是一家連續(xù)7年名列中國房地產百強企業(yè)綜合實力TOP10的公司。然而，2011年9月以來，有關綠城集團陷入資金困境的傳言不斷出現(xiàn)。

    去年9月底，綠城集團董事長宋衛(wèi)平接受媒體采訪時表示，接下來綠城會分三個階段走，首先就是努力做銷售，把房子賣出去；如果這個不夠有效，就轉而求其次，看看能不能騰挪掉幾個項目；最后一個階段，如果前面的手段都不奏效，那就直接把價格降到底，所有的房子都賣完，以后不再做房地產了。

    到了12月29日，綠城集團無奈地邁出了宋衛(wèi)平之前所述的第二步。當天，SOHO中國有限公司發(fā)布公告，以40億元收購上海外灘地王8-1地塊50%權益，綠城所持10%股權也以合計10.4億元的價格轉讓給SOHO中國有限公司。

    2011年12月30日，在綠城集團的內部刊物上，宋衛(wèi)平將集團2012年的目標定為：力求生存。

    2012年1月5日，綠城中國與融創(chuàng)中國發(fā)布聯(lián)合公告，綠城將以5100萬元人民幣的價格轉讓旗下湖濱置業(yè)51%的股本權益給融創(chuàng)中國。 

    緊接著，綠城房產官方微博連續(xù)發(fā)布三條消息，綠城集團將所持綠城墅園35%的股權，以注冊資本金成本作價人民幣7000萬元，出售給一非關聯(lián)人士；綠城集團將所持綠城錦玉之50%股權，以注冊資本金成本作價人民幣12500萬元轉讓給兩家非關聯(lián)人士；綠城集團將所持上海靜宇49%的股權，以注冊資本金成本作價人民幣4900萬元出售給一非關聯(lián)人士。

    并非綠城集團一家被迫轉讓項目緩解資金壓力。

    在北京、上海兩地的產權交易所，有關房地產的掛牌就有41個。

    北京中原市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅2011年12月內，就出現(xiàn)了22宗房地產企業(yè)規(guī)模股權交易，總交易金額達到103.45億元。其中的16起，股份變動比例超過了30%。2011年全年，房地產行業(yè)規(guī)模股權變動超過124宗，交易金額471.76億，同比2010年，分別上漲47.6%、185.5%。

    1月10日，在深圳世聯(lián)地產股份有限公司舉辦的“房地產行業(yè)市場趨勢及分析研討會”上，該公司董事長陳勁松表示，2011年一線城市的房地產庫存不斷接近2008年的高點或超過2008年的高點，二線、三線城市的庫存量也在飆升。

    “假設存貨價值下降20%、30%、40%，基本上所有上市房企都面臨著虧損和倒閉的局面。”該公司的報告給出了這樣的預警。

    陳勁松表示，2012年開發(fā)商必須面對即將到來的債務危機。

    房地產企業(yè)是否將分化

    對眾多研究機構、中介機構提到的房地產企業(yè)的資金壓力，也有開發(fā)商持不同看法。

    在1月10日召開的搜狐焦點年度峰會——新視角論壇上，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強表示，房地產行業(yè)沒有那么悲觀。“到2011年11月，統(tǒng)計數(shù)字還顯示，行業(yè)的銷售沒有下降，比去年還增加了8.5%，銷售金額增長了11.5%。”

    在任志強看來，開發(fā)商手里并不是沒錢，大家感覺困難是因為大量資金被監(jiān)管，很難進行騰挪。

    任志強提到的這個資金監(jiān)管始于2010年。當年4月13日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，要求各地制定本地區(qū)商品住房預售資金監(jiān)管辦法，商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。

    包括北京、天津、石家莊、深圳、成都、浙江、山東泰安等在內的多個地方陸續(xù)出臺并實施了這樣的商品房預售資金管理辦法。

    “以前開發(fā)商是5個鍋蓋蓋10口鍋，這個監(jiān)管辦法出來之后，開發(fā)商就做不到了。”偉業(yè)我愛我家集團副總胡景暉告訴記者，按照這個監(jiān)管辦法，一個房地產項目在沒有最終完成之前，開發(fā)商回籠的資金不能用于該項目以外的地方，這就限制了開發(fā)商的資金運作，造成很多開發(fā)商資金緊張。

    在胡景暉看來，資金監(jiān)管的限制、市場低迷，再加上一些房地產企業(yè)擴張過于激進，最終導致目前一些房地產企業(yè)陷入困境。

    “現(xiàn)在來看，房地產企業(yè)面臨的困難將會更加嚴峻。”中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強告訴記者，現(xiàn)在的形勢是，貨幣政策從緊，房地產企業(yè)的融資環(huán)境不會改善；市場低迷，房地產企業(yè)資金回籠速度放慢。

    陳國強表示，不同的房地產企業(yè)，情況不一樣。定位于高端項目的房地產公司，擴張速度過快、負債率高的公司，項目集中在東部沿海地區(qū)的公司，面臨的壓力會更大一些。2012年，房地產企業(yè)會出現(xiàn)一個兼并重組的小高潮。

    “我國房地產行業(yè)的集中度很低，全國大概有6萬多家房地產企業(yè)。”陳國強說，這個行業(yè)很特別，有的房地產公司在建設完一個項目之后就消失了，有的公司一直沒有業(yè)務。如果能夠通過市場兼并重組提高行業(yè)的集中度，對于提高房地產行業(yè)的專業(yè)化水平非常有好處。

    全球三大國際評級機構之一的惠譽國際信用評級有限公司近日對中國2012年的房地產形勢做出了判斷：調控仍將趨緊、增速放緩、利潤壓力增大。該公司認為，小型房地產開發(fā)商將受到擠壓，房地產商的兩極分化將持續(xù)。

    在胡景暉看來，2012年上半年肯定會出現(xiàn)一波頻繁的房地產項目轉讓、股權轉讓，甚至兼并重組的市場浪潮，未來的行業(yè)發(fā)展也需要更高的集中度。但他表示，目前有一個問題值得探討。

    “導致2011年宏觀調控的是那些有央企、國企背景的房地產企業(yè)，2010年幾個地王都是這些企業(yè)造就的，2010年房價的過快上漲，這些企業(yè)難辭其咎。”胡景暉認為，觀察目前的房地產市場，民營背景的房地產企業(yè)已開始降價促銷，有央企、國企背景的房地產企業(yè)的項目卻沒有實質的降價，這些企業(yè)好像并沒有太多的資金壓力。

    “很多城市的代表性地塊、代表性項目都掌握在央企、國企背景的房地產企業(yè)手中，在這種形勢下出現(xiàn)市場的兼并重組，在一定意義上是不公平的。”胡景暉說。