限購令短期難放松 房價(jià)穩(wěn)中有降

　　限購令會不會松綁、保障房覆蓋范圍會不會擴(kuò)大、房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案會不會進(jìn)一步完善?在北京、上海、廣州、深圳等城市召開的兩會上，這些問題成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　各地兩會傳遞出的信息顯示，限購政策短期內(nèi)難以放松，保障房建設(shè)繼續(xù)推進(jìn)，覆蓋范圍有望逐步擴(kuò)大，不過房地產(chǎn)政策和市場走向仍將面臨長期的博弈，2012年房價(jià)有望唱響“穩(wěn)中有降”的主旋律。

　　限購令短期難放松

　　上海市市長韓正在上海兩會期間表示，上海2012年將加大普通商品房供應(yīng)，調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)全年新建住房價(jià)格穩(wěn)中有降。韓正指出，上海房地產(chǎn)市場的住宅價(jià)格太高，今年房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不減、政策不變，要繼續(xù)加大力度，全面貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列政策和舉措。

　　對此表述，業(yè)內(nèi)人士紛紛認(rèn)為，上海樓市限購政策今年難以放松，市場面臨更大壓力。此前上海市政府新聞辦就發(fā)布消息，2012年上海將會繼續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策。

　　不過，兩會期間上海市宣布將對普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整到每套330萬元以下，內(nèi)外環(huán)之間調(diào)整到200萬元以下，外環(huán)以外調(diào)整到160萬元以下。

　　普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整將直接降低買賣雙方稅費(fèi)，激發(fā)樓市活躍度。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，上海等地的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，體現(xiàn)了樓市調(diào)控“外緊內(nèi)松”的特點(diǎn)。也有一些專家認(rèn)為，調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，不能誤解為是地方政府“救市”的措施，也不必過分擔(dān)心會助推房價(jià)上漲。剛性需求的適當(dāng)釋放不會造成市場的供應(yīng)緊張。

　　北京的限購政策也難見松綁跡象。北京市市長郭金龍?jiān)诒本﹥蓵龅恼ぷ鲌?bào)告指出，2012年將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。

　　不過，北京市此次提出了2012年要研究推出“居住證”制度。北京市房協(xié)秘書長陳志表示，推出居住證可以促進(jìn)剛性購房需求購房。持有居住證的人群是在北京工作幾年以上、有穩(wěn)定職業(yè)、對北京市有納稅貢獻(xiàn)的人群，這些人群購房多為自住和改善性需求。

　　兩會期間，北京市副市長陳剛明確表態(tài)，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策不會變化，北京將繼續(xù)堅(jiān)持“穩(wěn)中有降”的房價(jià)控制目標(biāo)。對于“外地人購房連續(xù)5年社保和納稅將改為3年”的說法，陳剛表示“這沒有可能”。

　　廣州市國土房管局也作出表態(tài)，對住宅地產(chǎn)市場，目前廣州市沒有取消限購的具體時(shí)間表，仍會根據(jù)中央及廣東省的政策，堅(jiān)持當(dāng)前限價(jià)、限購、限貸政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。

　　保障房覆蓋范圍擴(kuò)大

　　雖然今年全國保障房開工建設(shè)任務(wù)較2011年有所下調(diào)，但各地保障房建設(shè)力度并未削弱，分配體制也更加完善，提高了公租房廉租房的比例，有望覆蓋到更多戶籍人口，甚至外來人口。

　　兩會期間，上海市宣布了2012年保障性住房計(jì)劃：新開工建設(shè)和籌措1100萬平方米、16.58萬套，竣工9萬套(戶)，以及可供應(yīng)770萬平方米、11萬套。新開工和籌措的16.58萬套保障房中，包括共有產(chǎn)權(quán)保障房(經(jīng)濟(jì)適用住房)5.3萬套，動遷安置房(限價(jià)商品房)4.28萬套，公共租賃住房4萬套，城市舊區(qū)改造完成2.5萬戶，并對符合廉租住房條件的家庭“應(yīng)保盡保”。

　　北京市今年的保障房建設(shè)目標(biāo)是確保新建收購16萬套、竣工7萬套，同步完成配套設(shè)施建設(shè)。在這16萬套新建收購的保障房中，除了7萬套用于舊城區(qū)人口疏解、棚戶區(qū)改造、重點(diǎn)工程建設(shè)拆遷等定向安置房，剩余的9萬套將對社會公開搖號配租配售，這9萬套中公租房又占6萬套，比例超過2011年。

　　廣州市2012年計(jì)劃籌集約4.5萬套保障性住房，比去年減少4萬套。公共租賃房比例將超過半數(shù)。

　　同時(shí)，各地保障性住房的保障范圍逐步擴(kuò)大，開始惠及中等收入家庭和外來人口。2012年，上海市共有產(chǎn)權(quán)保障房(經(jīng)濟(jì)適用住房)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)將再次大幅放寬。目前執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是家庭人均月可支配收入3300元，此次兩會提出，標(biāo)準(zhǔn)提高到人均家庭月可支配收入5000元。這樣使很多工薪階層和青年人能夠進(jìn)入到保障體系之中。

　　此外，上海兩會還傳遞出住房政策向人才傾斜的信息，優(yōu)秀人才可以享受人才公寓的“先租后售”政策。上海市住房保障和房屋管理局還透露，未來上海的公租房、廉租房房源將被打通，申請機(jī)制將更靈活。即符合經(jīng)適房申購標(biāo)準(zhǔn)，但暫時(shí)買不起房的人，可以先租賃，等有條件后，可優(yōu)先購買經(jīng)適房。

　　北京市的6萬套公租房，也考慮到了外地戶籍來京工作人員的公租房申請需求?？拷a(chǎn)業(yè)園區(qū)的公租房，主要是用來解決新畢業(yè)大學(xué)生、新就業(yè)職工和部分符合一定條件的外地戶籍來京工作人士，符合這三種類型的工作人員，都可以申請。

　　2012年，深圳市計(jì)劃新增籌建4萬套保障房。深圳于2011年底啟動“十百千萬”計(jì)劃，先后安排10余個(gè)竣工項(xiàng)目，籌集1100套人才公共租賃住房，并確定104家科技含量高、納稅額度大、發(fā)展帶動性強(qiáng)，以及成長性好的企事業(yè)單位作為實(shí)施對象。

　　房價(jià)下跌態(tài)勢更明顯

　　房地產(chǎn)市場連續(xù)多年成為兩會熱門話題，此前被頻頻提及的房產(chǎn)稅，在近期各地兩會上卻并未傳遞出明確的信息。上海市市長韓正在政府工作報(bào)告中提出，今年要完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。不過對于完善的方案，上海目前并沒有拿出更詳細(xì)的說明。北京兩會上透露出的信息則是暫不征收房產(chǎn)稅，而廣州、南京等城市的兩會則直接表示開征房產(chǎn)稅沒有時(shí)間表。

　　重慶方面根據(jù)其房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策，提高了2012年的房產(chǎn)稅起征點(diǎn)。2011年，按建筑面積計(jì)算，重慶主城區(qū)新建商品住房成交價(jià)在9941元/平方米(含)以上的征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。2012年，房產(chǎn)稅征收門檻將提高至12152元/平方米。

　　重慶房地產(chǎn)業(yè)界人士表示，2011年重慶實(shí)行房產(chǎn)稅，房價(jià)跌幅很小。從目前調(diào)控的大方向看，政策的目的就是要降低房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的權(quán)重比例，但在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢不穩(wěn)的情況下不能急剎車，所以房產(chǎn)稅的鋪開一定是分步進(jìn)行，循序漸進(jìn)。

　　對于一線城市兩會中透露的信息，業(yè)內(nèi)多數(shù)人士認(rèn)為，整體而言調(diào)控政策并不會放松，2012年房地產(chǎn)市場走勢仍較為悲觀。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%，銷售額59119億元，增長12.1%，增速回落態(tài)勢明顯。

　　中原地產(chǎn)華南區(qū)董事總經(jīng)理李耀智指出，2008年只要降價(jià)，樓市成交量就會上來，但2011年降價(jià)后成交量還沒有上來，陰跌對于房地產(chǎn)市場的傷害最大。如果政策不放松，房價(jià)還將下跌30%，甚至回到2009年4月的水平。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，2011年住宅市場成交量增幅回落，其中東部地區(qū)成交量增幅回落最為明顯。預(yù)計(jì)2012年房價(jià)“穩(wěn)中有降”將是主旋律。2011年全國范圍的房地產(chǎn)市場調(diào)控使得樓市出現(xiàn)明顯降溫，房地產(chǎn)投資增速放緩，預(yù)計(jì)2012年房地產(chǎn)投資增速或繼續(xù)降低。