聚焦深圳業(yè)主維權(quán)潮 實施補償情況比2008年少

　　■地產(chǎn)圓桌

　　從2011年年底開始，伴隨著一些開發(fā)商的降價促銷行為，深圳多個樓盤遭遇了業(yè)主的集體維權(quán)，至今統(tǒng)計已經(jīng)有萬科清林徑、萬科金色領(lǐng)域、錦繡御園、萬科金色半山等樓盤。萬科作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的龍頭首當其沖，成為眾矢之的。

　　在這些被維權(quán)的樓盤中，除清林徑的業(yè)主鮮明表示是由于“降價”而維權(quán)外，金色領(lǐng)域則因建筑裂紋，錦繡御園由于物業(yè)和學位等無法兌現(xiàn)，金色半山由于“會所”被出售，其他維權(quán)的業(yè)主大多因產(chǎn)品和服務問題維權(quán)而提出“補償”或“退房”等要求。不過，在部分業(yè)內(nèi)人士看來業(yè)主的這些維權(quán)行為也被理解為，是房產(chǎn)降價后物業(yè)貶值悲觀情緒的一種出口。

　　本期地產(chǎn)圓桌邀請多位嘉賓，探討他們對于業(yè)主維權(quán)行為的觀察。今年深圳樓市依然看空，開發(fā)商依然有降價趨勢，那么業(yè)主維權(quán)潮會愈演愈烈么?

　　◆圓桌嘉賓

　　宋 丁 深圳綜合開發(fā)研究院旅游與房地產(chǎn)研究中心主任

　　鄧志旺 深圳職業(yè)技術(shù)學院房地產(chǎn)研究所所長

　　玉家雄 中原二級市場董事、總經(jīng)理

　　業(yè)主集體維權(quán)為哪般

　　南方日報：去年底，深圳出現(xiàn)多起業(yè)主集體維權(quán)的行為，清林徑的業(yè)主旗幟鮮明地表示維權(quán)是因為房產(chǎn)降價，而其他幾個樓盤業(yè)主維權(quán)則因建筑質(zhì)量問題或開發(fā)商承諾不能兌現(xiàn)等原因。根據(jù)你們的觀察，這些業(yè)主維權(quán)的行為是如何引起的?

　　鄧志旺：我覺得業(yè)主的這些集體行動本質(zhì)上都是因為房子降價而引發(fā)的矛盾。降價本身是不違背合同和法規(guī)的，業(yè)主為了給自己的維權(quán)找到依據(jù)，往往從樓盤質(zhì)量等以前并沒有那么被看重的因素入手，以獲得補償。開發(fā)商的商品質(zhì)量問題長期以來都存在，這些問題并沒有那么嚴重，或者說不是突然暴露出來的。

　　玉家雄：很多維權(quán)事件是開發(fā)商在銷售的后期降價所引起的，其實這一次也不例外。無論業(yè)主們維權(quán)的理由是什么，歸根究底可能都是因為深圳的房價下降，業(yè)主們希望通過維權(quán)的行動迫使開發(fā)商作出妥協(xié)，從而得到補償。但是具體原因也不能一概而論。

　　我覺得現(xiàn)在對維權(quán)這個詞的大部分印象是房子降價引起的業(yè)主不滿。其實維權(quán)的意義沒有那么狹隘，業(yè)主起哄也不一定是維權(quán)。維權(quán)原本的意義應該是一些買了房的客戶因為某些原因去開發(fā)商那里投訴，希望爭取他們應得的權(quán)利，表達他們的訴求。比如收樓交付使用的時候，業(yè)主依據(jù)自己的權(quán)利要求開發(fā)商對存在質(zhì)量問題的房子進行修整。

　　但是，現(xiàn)在這種意義卻被扭曲了。維權(quán)更多地體現(xiàn)為房子降價后，業(yè)主一窩蜂地投訴開發(fā)商。個別開發(fā)商在推銷自己項目時，承諾如果價格下跌將以某個價格回購，業(yè)主是有權(quán)要求開發(fā)商作出補償?shù)?。但一般情況下，開發(fā)商沒有在銷售時擔保過房子不降價，這種情況下業(yè)主的“權(quán)”在哪里，值得深究。

　　宋?。菏紫任覀円紤]一下維權(quán)這個概念，這個概念在法理上欠斟酌，它容易給大家一種感覺，好像樓市下降后業(yè)主采取了集體行為，公理正義就一定在業(yè)主這一邊。這種成見值得反思，背后原因還應該從兩個方面來看：

　　一方面，從歷史趨勢看，中國樓市曾經(jīng)歷了一段比較長的牛市，大多業(yè)主形成了買房包賺不賠的思維定勢，但是擊鼓傳花到了現(xiàn)在這一波，卻出現(xiàn)了房子的降價潮，業(yè)主們吃了虧，損失大，心理和經(jīng)濟壓力也大，他們哪怕知道在市場交易中要講究契約精神，也接受不了。

　　另一方面，從樓盤供給來看，開發(fā)商也有不少問題。他們在市場營銷推廣時有很多過度、甚至是虛假的宣傳，吹捧樓盤的質(zhì)量和承諾。這也讓業(yè)主不但可以從房價方面，也可以從樓盤質(zhì)量、宣傳、監(jiān)管等方面找問題。

　　實施補償情況比2008年少

　　南方日報：業(yè)主的維權(quán)訴求多是“補償”或“退房”，對于單純的降價引起的維權(quán)，清林徑業(yè)主得到萬科的答復是“遵守契約精神”，花半里則率先對老業(yè)主補償了差價，而對于業(yè)主提出的產(chǎn)品和服務等方面的問題，開發(fā)商是如何面對的?

　　鄧志旺：如果業(yè)主提出的問題是比較明顯或者比較嚴重的，開發(fā)商一般還是會積極應對，對產(chǎn)品進行改進。但如果只是以降價為理由來獲得補償或者退房的話，開發(fā)商肯定不愿意接受，因為這樣損失非常大，他們多半采取拖延的方式來處理。像萬科的金色領(lǐng)域，業(yè)主反映的主要是質(zhì)量問題。我們也去關(guān)注過這個項目，開發(fā)商是以“質(zhì)量問題并不存在”來回應業(yè)主訴求的，他們并沒有通過降價補償或退房的方式來回應業(yè)主訴求，這種處理方式是比較典型的。

　　玉家雄：不同開發(fā)商有不同的取向和想法。萬科和花半里對待維權(quán)潮的差別就是一個很好的對比。萬科2008年就遇到過類似的問題，而他們一貫采取的態(tài)度是不妥協(xié)，不過這不代表他們沒有用心處理與客戶的種種關(guān)系。而花半里的態(tài)度是以利益來平息小業(yè)主的投訴，這是一個很強烈的對比。

　　宋?。河械拈_發(fā)商是明確表示要按契約精神、走法律途徑來辦，不對業(yè)主作出賠償?shù)?，比如萬科;有些開發(fā)商有一定的降價補償;而有的則是通過一些后續(xù)服務來補償，比如給業(yè)主內(nèi)部裝修、改善環(huán)境等。

　　南方日報：在這一波維權(quán)潮中，開發(fā)商予以補償?shù)那闆r多么?

　　鄧志旺：總體來說，開發(fā)商予以補償?shù)那闆r比2008年那一波降價潮可能要少一些。一方面是因為開發(fā)商有了應對的經(jīng)驗，另一方面也因為購房者比以前更理性，矛盾沖突并沒有那么激烈。據(jù)我所知，也就是花半里主動給業(yè)主補了差價，從公開渠道還沒有類似的做法。

　　玉家雄：開發(fā)商補償業(yè)主暫時還不是一個普遍現(xiàn)象，應該只是個別開發(fā)商的做法。

　　宋?。簱?jù)我親眼看到和媒體報道的深圳業(yè)主維權(quán)事件，去年大概牽涉到9到10家吧。開發(fā)商予以補償?shù)那闆r的確有，但是不多。

　　尊重契約精神也要理解業(yè)主訴求

　　南方日報：對于因物業(yè)貶值而引起的業(yè)主維權(quán)，有幾種評價。一種是呼吁“遵守契約精神”。一些網(wǎng)友說：“買房跟買股票一樣，房價漲了業(yè)主沒有給開發(fā)商好處，房價跌了為什么就要開發(fā)商補償?”另一種聲音認為，老百姓在房產(chǎn)交易中老百姓處于信息不對稱和賣方市場的弱勢地位中。還有人認為，老百姓數(shù)年積攢購買房產(chǎn)迅速貶值之時，應考慮房產(chǎn)的居住屬性，對于這些觀點你們?nèi)绾慰创?

　　鄧志旺：客觀來說，我覺得這些說法都有道理。呼吁遵守契約精神是從法律法規(guī)的角度來看的，而同情老百姓的弱勢地位則是從情感的角度。中國人講究合情、合理、合法，情理往往被放在前面，最后才談法律。但這個問題應該首先遵循契約精神。

　　要讓開發(fā)商因為降價的原因去補差價確實不太合理，而且買賣雙方之間的信息不對稱是長期的問題，長期問題用短期的補償方案來解決是不對的。保險公司可以開發(fā)新險種，在業(yè)主遭遇大幅度降價時為他們提供補償，保障他們利益。

　　玉家雄：我比較認同遵守契約精神。如果你認為自己信息不對稱，對房子和市場的了解不清楚，可以先不買或是買信息相對充足的二手房。既然簽了契約，就應該承擔契約里面的一些規(guī)則。在不明就里的情況下盲目簽字就不好了。

　　宋?。哼@些觀點都有群眾基礎(chǔ)，要綜合分析。首先，買房是一種市場行為，要尊重市場交易原則，比如契約精神;其次，中國樓市不成熟，政策、市場、機制不完善，現(xiàn)在正處于過渡階段，業(yè)主的呼聲也應理解并適當回應。一方面尊重契約精神，另外一方面理解業(yè)主。需要根據(jù)不同情況區(qū)別對待。

　　應建立有效溝通渠道和機制

　　南方日報：今年全年，看空的情緒依然籠罩樓市，可以預料開發(fā)商的降價行為依然還是會出現(xiàn)，而且可能有降幅逐步加大的趨勢，那么隨著開發(fā)商推出更多的降價促銷，業(yè)主維權(quán)行為會愈演愈烈么?

　　鄧志旺：我倒覺得維權(quán)行為會慢慢地變得理性。房價剛降時大家都接受不了，但以后大家會理解和接受市場并不是一成不變的，在買房之前就會做好迎接降價風險的心理準備。

　　玉家雄：我覺得要看開發(fā)商在處理這種事情時的態(tài)度。在2008年房價下跌的初期，維權(quán)這種事挺多的，后來又逐漸變少了。最主要的原因是越來越多客戶意識到維權(quán)可能無法達到他們想要的效果。大部分人維權(quán)的主要目的一方面是挽回高價買房的損失，另一方面是爭取一些利益，比如經(jīng)濟方面的補償。但是他們并不是都能如愿以償。所以，有可能隨著維權(quán)潮的慢慢推演，維權(quán)行為會變少。

　　宋?。翰慌懦龢I(yè)主集體行動數(shù)量更多、范圍更廣、程度更重。說實話，買房的大部分老百姓都不容易，突然降價，會虧了幾年的家產(chǎn)，情理上都難接受。開發(fā)商在降價前，一定要全盤考慮到將引起的連鎖反響。開發(fā)商在尊重契約合同基礎(chǔ)上，適當讓步于業(yè)主，做好應對業(yè)主維權(quán)行動的準備。

　　而政府的角色卻比較尷尬，單從買房這一市場行為看，應該由市場負責，政府少插手。但是，業(yè)主維權(quán)容易延伸為公共事件，政府要理解業(yè)主的訴求，避免事態(tài)擴大。政府在時刻把握樓市行情的同時，要及時與開發(fā)商溝通，建議開發(fā)商不要一味降價，不管業(yè)主的考慮，避免事態(tài)走向公共事件。

　　另外，政府要聯(lián)合媒體，做好輿論導向，引導業(yè)主尊重契約法治精神。更重要的，是多與維權(quán)的市民溝通，建立及時有效的良性溝通渠道和機制。

　　過激行動不一定能達到維權(quán)效果

　　南方日報：對于一些業(yè)主提出的開發(fā)商在營銷過程中可能存在的夸大宣傳、口頭承諾無法兌現(xiàn)等問題，對于購房者你們有什么建議，幫助他們盡量預防和注意這些問題?

　　鄧志旺：首先要熟悉法律、法規(guī)，要明白開發(fā)商對你作出的口頭承諾不能作為法律依據(jù)，承諾一定要寫進合同里才算數(shù)。第二，國家出臺應該出臺一些更有針對性的法律、法規(guī)和政策，以便于購房者保護自己的權(quán)益。

　　在面對開發(fā)商的宣傳資料時，第一，對你而言比較重要的信息一定要要求開發(fā)商寫進合同里。第二，通過多種渠道去了解信息，不要只聽賣家一面之辭。通過網(wǎng)絡(luò)向其他的購房者了解更多信息。另外，可以找專業(yè)人士、法律人士進一步購房信息。沖動購房最容易出問題，一定要冷靜。我接觸過許多買得快又后悔得快的人，這種情況會使得問題變得更加復雜，房子還是有的，不要過分緊張。

　　玉家雄：房價的升和跌不是我們能夠完全預料的，市場規(guī)律在那里，市場的力量也很強大，我們很難規(guī)避今天買房明天跌的情況。我還是建議買房的人量力而為，選擇一套符合自己心意的房子，如果你的經(jīng)濟能力能夠承擔，是可以選擇在這個時候買房的。

　　如果開發(fā)商有不兌現(xiàn)承諾的情況，你需要冷處理，尋求法律人士和專業(yè)人士的援助，看看是否的確在法理上有立足之地，但不要有過激行為。過去的例子可以說明，太過激烈的手段并不一定能夠爭取到自己想要的東西。

　　宋?。菏忻窬S權(quán)時內(nèi)心也很無奈，畢竟普通人干不過開發(fā)商。在前期買房過程中，很多市民連合同都沒有看完、看懂，有的人即便看懂了，覺得有內(nèi)容不合理，開發(fā)商也不會給你改，大不了你不買，這就類似于霸王條款，所以有些市民只能睜一只眼閉一只眼，期待以后少出事。

　　購房者面對終生使用的房子時，千萬要謹慎，別著急，要選擇品質(zhì)高的房子，密切關(guān)注市場變化，對周邊樓盤的價格以及未來走勢要有一個比較分析。更重要的是仔細看清、看懂合同文本。如果您不想惹事卻不得不維權(quán)怎么辦?一定要理性，客觀地分析原因和訴求，看看是否合法，咨詢律師，盡量將隱患消除在萌芽狀態(tài)。