上海普通住房標(biāo)準(zhǔn)“漲了”也難挽回成交量或繼續(xù)低迷

　近日，上海市市長(zhǎng)韓正在答記者問(wèn)時(shí)表示，上海普通住宅標(biāo)準(zhǔn)將上調(diào)，預(yù)計(jì)最快2月底前公布正式方案并于一季度實(shí)施。

　　上海市普通住宅的新標(biāo)準(zhǔn)為：內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價(jià)調(diào)整為330萬(wàn)元/套以下，內(nèi)外環(huán)之間調(diào)整為200萬(wàn)元/套以下，外環(huán)以外調(diào)整為160萬(wàn)元/套以下。

　　相比2008年舊標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)明顯放寬——2008年的舊標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容為：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價(jià)245萬(wàn)元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬(wàn)元/套、外環(huán)線以外98萬(wàn)元/套以下，五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。

　　普通住宅標(biāo)準(zhǔn)放寬意味著更多房源將享受減稅優(yōu)惠。按照目前的稅收政策，如果認(rèn)定為普通住宅，在一、二手成交市場(chǎng)內(nèi)僅需繳納1.5%契稅，而如果認(rèn)定為非普通住宅則需繳納3%的契稅。

　　以一套外環(huán)以外150萬(wàn)元的二手房為例，如果是非普通住宅，買家須繳納45000元契稅，但如果按照新標(biāo)準(zhǔn)，買家只需繳納22500元契稅，標(biāo)準(zhǔn)放寬的減稅效果明顯。

　　普通與非普通住宅除了在契稅征收標(biāo)準(zhǔn)上存在差異，在個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)征收上也存在差異。

　　由于此次內(nèi)環(huán)線內(nèi)上調(diào)最少，相比2008年245萬(wàn)元/套僅增加了35%，而內(nèi)外環(huán)之間則上調(diào)了43%、外環(huán)以外上調(diào)幅度更高達(dá)63%，因此外環(huán)外區(qū)域的房源受惠新標(biāo)準(zhǔn)最為明顯。

　　以2011年12月份上海新房成交為例，該月共計(jì)成交4700余套新建商品住宅，其中符合2008年舊版普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的房源，內(nèi)環(huán)內(nèi)占比約為21%，內(nèi)外環(huán)之間占比僅為5.4%，外環(huán)外則為19.3%。如果按此次預(yù)新標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)，則該月內(nèi)環(huán)內(nèi)占比為29%，內(nèi)外環(huán)之間占比為24%，外環(huán)外則為67.9%，內(nèi)外環(huán)及外環(huán)外兩區(qū)域占比大幅提升。

　　“這是一次正常的調(diào)整，畢竟普通住宅標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)三年沒(méi)變過(guò)了，但房?jī)r(jià)卻上漲了不少。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，在限購(gòu)的背景下，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的放寬主要受益群體將是具有合理居住需求的剛性及改善性需求。但他也表示：“可能對(duì)成交量會(huì)有正面的刺激作用。但是如果僅這一項(xiàng)政策放寬，成交低迷的樓市難以根本扭轉(zhuǎn)。”

　　一名上海的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，上海市目前的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是在2008年底調(diào)整的，上一輪普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的更改是2005年。2005年上海公布的普通住房標(biāo)準(zhǔn)是：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在140平方米以下；內(nèi)環(huán)線以內(nèi)建筑面積1.75萬(wàn)元/平方米以下；內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間建筑面積1萬(wàn)元/平方米以下；外環(huán)線以外建筑面積7000元/平方米以下。由此可見(jiàn)，2008年版的上海普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整頗大。

　　當(dāng)時(shí)正值房地產(chǎn)市場(chǎng)的低谷期，在包括政府在內(nèi)的各方均努力“救市”的綜合作用下，這一標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整的確在短期內(nèi)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了明顯促進(jìn)作用。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2008年末上海市一手可售普通住宅套數(shù)約占全市總量的33%，但在政策(普通住宅標(biāo)準(zhǔn))更改后的2009年末，該占比提升至46%，但隨后因房?jī)r(jià)飛漲，普通住宅在全市可售一手住宅中比例逐步降低，截至2011年12月31日，該數(shù)據(jù)僅為15.5%。但盡管最近幾年房?jī)r(jià)飛漲，2008版的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有調(diào)整。

　　德佑地產(chǎn)研究部主任陸騎麟表示：“目前來(lái)看，普通住宅主要以二手房為主，一手房普通住宅的數(shù)量相對(duì)較少，因此此次標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整更有利于二手房的交易。”

　　前述業(yè)內(nèi)人士還表示，盡管此次標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整幅度頗大，但是否能刺激當(dāng)前樓市低迷的成交量回升仍待觀察。“當(dāng)時(shí)各方都在想辦法救市，但現(xiàn)在則是持續(xù)調(diào)控不動(dòng)搖，不管是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，都在看空房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整能否真正影響交易量的回升，還不好說(shuō)。”