“樓脆脆”屢見不鮮 房價下降的秘密 原是偷工減料

　　房價可以下降的秘密 開發(fā)商瞄上偷工減料

　　苦撐一年 開發(fā)商瞄上偷工減料

　　地價貴 人工費漲 材料費漲 房價卻可以下降的秘密

　　本報記者 李海霞

　　“F戶型外立面，開發(fā)商違反合同約定，偷工減料了。”

　　“飄窗驚變窗戶，如此縮水情理何在。”

　　“近日現(xiàn)場考察了項目正在施工的內(nèi)部情況，發(fā)現(xiàn)戶型圖上部分承重墻部分是空心磚砌的，很是詫異。”

　　2012年伊始，在房價回落的大背景下，網(wǎng)上不斷曝出房屋質(zhì)量縮水、配套打折的帖子，特別是開發(fā)商用竹竿代替鋼筋以節(jié)約成本的消息曝光后，業(yè)主對房子質(zhì)量的擔心情緒開始彌漫：地價那么貴，人工費漲了，材料費漲了，開發(fā)商資金鏈又緊張，真正降價之后的房子會是什么建材制造的？到時候房子的質(zhì)量能有保證么？該不會房價降，質(zhì)量降吧？從記者這幾天調(diào)查的情況來看，這種擔心并非杞人憂天。

　　人心惶惶

　　收房怕趕上樓脆脆

　　jon215是某樓盤F戶型的業(yè)主，日前發(fā)帖稱，該樓盤在合同中關(guān)于外立面的表述是：“外墻高級文化磚，局部高級涂料”，當時售樓處模型也如同合同約定。而實際交房時發(fā)現(xiàn)，他家房子的外立面與合同約定相反，變?yōu)椋?ldquo;外墻為涂料，局部文化磚了”。jon215特別說明，涂料要比文化磚成本低很多。

　　“西風狂飆”最近也在為房子“縮水”的事鬧心。他是某樓盤4期的業(yè)主，該項目因涉嫌虛假宣傳致業(yè)主大規(guī)模維權(quán)，迄今已逾一月。2012年新年剛過，又再度被卷入“飄窗門”。對于“飄窗門”，“西風狂飆”具體介紹說，小區(qū)4期的板樓三居是“AI”戶型，樣板間三居戶型是“A”戶型，當初開發(fā)商宣傳“AI是A的升級版”，AI會比A“更大更舒服”，而后來他們發(fā)現(xiàn)4期和樣板間的三居戶型的客廳飄窗有很大不同：樣板間的飄窗約為3.8平方米，但4期板樓的客廳飄窗僅僅變?yōu)榱?.4平方米左右，使一個原本接近落地的大飄窗變成了一個滑稽的窗戶，對客廳的采光和業(yè)主的居住舒適度都造成了嚴重影響。

　　相對來講，這些“縮水”雖然在感官上、舒適度上對業(yè)主有所影響，但還不至于影響使用安全。房山一項目的業(yè)主summywang在看了正在施工的15、17號樓的內(nèi)部情況后，都開始擔心房子的使用安全了，因為他發(fā)現(xiàn)戶型圖上部分承重墻部分是空心磚砌的，他覺得這樣的結(jié)構(gòu)對于將來在上面做吊柜，掛電視或者是其他電器都會存在安全隱患，或者根本就不可行。

　　在網(wǎng)上，除了質(zhì)疑房屋質(zhì)量“縮水”的，還有爆料裝修、綠化、停車位“縮水”的，甚至有業(yè)主懷疑小區(qū)建筑的鋼筋“變細”。一時間，人心惶惶。

　　扛不住了

　　開發(fā)商太缺錢能省就省

　　記者對十幾位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士進行采訪后發(fā)現(xiàn)，半數(shù)以上開發(fā)商承認，在房價已進入下行通道、市場成交冷淡的行情下，開發(fā)商會考慮節(jié)約成本，更換一些設(shè)計和材料。其中，有開發(fā)商明確表示自己的公司就這么做了，只不過做得比較隱蔽，客戶并沒有發(fā)現(xiàn)。

　　一向出手闊綽的開發(fā)商，為什么會這么做？“太缺錢了。”“真有點兒撐不住了。”業(yè)內(nèi)人士紛紛這樣答復。一位業(yè)內(nèi)人士解釋說：“開發(fā)商的成本，土地是大頭兒，一般能占到一半左右，其次才是融資的財務(wù)費用、建安費用、稅費及管理費用。如果要節(jié)約成本，開發(fā)商不會輕易在建安費用上下工夫，一方面，建安成本所占比例不大，另一方面在這上面節(jié)省帶來的風險與責任也更大。但現(xiàn)在，開發(fā)商扛了快一年了，特別是一些當初市場好的時候擴張盲目，今年又反應(yīng)慢沒有及時降價的開發(fā)商，本身就缺錢，又沒有銷售收入，真快扛不過去了，也就顧不了那么多了，能省點兒就省點唄。”

　　“一些開發(fā)商現(xiàn)在是真的很缺錢。”有開發(fā)商補充說。據(jù)這名開發(fā)商介紹，目前有兩類開發(fā)商最缺錢，一類是攤子鋪的比較大的上市公司，當初沒想到這種市場情況，定的銷售額、利潤較高，現(xiàn)在要給股東兌現(xiàn)報業(yè)績了，拿不出來了，不要說業(yè)績拿不出來，保命都夠嗆。比較典型的就是綠城，現(xiàn)在頻頻出讓項目，如果錢沒緊到一定程度，不會把外灘那么好的地段出手的。還有一些上市公司愛面子，資金緊張沒這么公開，但私下里緊鑼密鼓地開源節(jié)流，在銷售上，對一些特定客戶折扣能打到6折。還有一類是資金本來就不太雄厚的中小公司，融資渠道少，銷售又不好，真正是“熬日子”。據(jù)他所知，京城一個開發(fā)商因為年底銀行、施工單位等各方債主都找上門來，而他們2011年下半年只賣了十幾套房，資金缺口一個多億，正和他人談收購呢。另外，這家開發(fā)商全線下調(diào)產(chǎn)品配置，希望能把這個“冬天”挺過去。

　　不是秘密

　　偷工減料的常用手段

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，即使開發(fā)商降成本，也不是隨意降，以至于傷害到工程的結(jié)構(gòu)質(zhì)量，因為畢竟有政府驗收呢，另外，如果讓業(yè)主知道了，也不會輕易收房，是給自己找麻煩。那么，開發(fā)商容易在哪些方面“縮水”呢，一位業(yè)內(nèi)人士向記者道出了其中的秘密。

　　首先是室外公共部位，包括一些社區(qū)配套、園林、市政設(shè)施等。其中最好運作的是園林，尤其是高檔項目的園林，成本從2000萬元降到1000萬元很容易，比如把一些原定的樹齡較長、樹冠較大的植被換成樹齡較短、樹冠較小的；把一些名貴的水杉、法桐等樹種換成國槐；把立體的坡式綠化變成平面的，另外再減少一些雕塑、小品等……雖然改變了園林景觀的設(shè)計，但不影響大局。據(jù)記者了解，有某開發(fā)商2011年在小區(qū)綠化中，僅換掉了10棵大樹，就節(jié)省了150萬元。

　　其次是弱電系統(tǒng)，弱電系統(tǒng)對于一個小區(qū)來說是附加值比較高的部分，好的一套設(shè)備幾百萬，差的一套幾十萬元也能用。有弱電工程師向記者介紹說，2011年，不少小區(qū)紛紛在這一項上做減法，比如把一套自動感應(yīng)的汽車出讓橫桿換成人工的；把360度監(jiān)控的云臺換成普通射槍式監(jiān)控頭；把索尼的中控系統(tǒng)換成國產(chǎn)的……

　　最后是樓體公共部位，包括樓體的屋頂、外墻、大堂裝修、門窗、電梯等，比如本來是LOW-E中空玻璃，換成普通平玻；本來是高速電梯，變?yōu)榈退匐娞?；本來是用大理石鋪公共空間，改成瓷磚了……這些都和安全無關(guān)，也不在國家監(jiān)管的范圍內(nèi)，短期內(nèi)差別不大，但是最終消費者還是會受到影響。

　　業(yè)內(nèi)人士紛紛特別強調(diào)，這些做法雖然對于住宅的品質(zhì)會下降，但在建筑質(zhì)量上還是會保證60分的底線，因此購房人很多時候也不容易發(fā)現(xiàn)。

　　這些做法，是針對已開賣的項目或樓座，因為更改余地比較小。對于還沒開賣的新項目和樓座，開發(fā)商可能會降低整體的定位，如精裝標準、外墻、戶型面積等，以迎合市場對低總價產(chǎn)品的需要。對于這樣的項目，購房人需要特別注意的是項目的公攤面積，有些項目看似單價不高，建筑面積不小，但套內(nèi)面積可能并不大，比如有的項目建筑面積93平方米，但套內(nèi)面積可能比其他項目90平方米的戶型還小。

　　由來已久

　　今年問題更加凸顯

　　對于開發(fā)商的這些“偷工減料”的貓膩，北京市京華律師事務(wù)所的李洪云律師說，這種現(xiàn)象以前也出現(xiàn)過，但因為近期房價降低，開發(fā)商資金緊張，問題更普遍了，相關(guān)的咨詢和案例明顯增多，隨著今年一些項目的入住，問題更會凸顯出來。

　　李洪云認為，以購房人的專業(yè)知識水平，對開發(fā)商的施工質(zhì)量是很難進行有效監(jiān)督的。工程質(zhì)量是一個持續(xù)的過程，消費者只能看到表面的東西，對于設(shè)計、施工方面的技術(shù)和標準等方面，必須由專業(yè)的監(jiān)理機構(gòu)來監(jiān)督和驗收，政府的相關(guān)部門應(yīng)加大監(jiān)管力度，以免目前市場中有一些不良開發(fā)商，片面追逐超額利潤，當他們下調(diào)房價后，偷工減料、以次充好，從而保證自己的利益不受損失。賣完樓走人，將小區(qū)配套設(shè)施不完善等爛攤子丟給社會，或重新注冊馬甲另起爐灶繼續(xù)開發(fā)。她認為，政府有關(guān)部門應(yīng)加強住房驗收的力度，并切實監(jiān)管開發(fā)商，有力地遏制其“違法沖動”，房地產(chǎn)市場才有可能臻于完善。

　　鑒于目前的實際情況，購房人在買房時，也要睜大眼睛，甚至拿著“放大鏡”去看項目的購房合同，并把產(chǎn)品的相關(guān)品牌、型號寫入合同中，因為，目前本市的預售合同雖然已把建筑的細節(jié)規(guī)定得非常細致，外立面材質(zhì)、供暖方式、層高或使用什么等級的建材都有標注，但還是有很大的模糊地帶，開發(fā)商還是有空子可鉆。另外，購房者買房時還是要提前看合同，不要僅看樣板間或會所。