購房需從多個角度去考察 購房不得不知最常見五大糾紛

　　由于目前國內(nèi)許多房地產(chǎn)開發(fā)公司運作很不規(guī)范，加上國家或地方一些房地產(chǎn)相應(yīng)政策、法律法規(guī)不明朗，購房者在購房過程中常常與房地產(chǎn)開發(fā)商或銷售商發(fā)生糾紛，糾紛內(nèi)容涉及方方面面，常見的有以下幾方面：

　　（一）、關(guān)于房產(chǎn)證書（房產(chǎn)合法性）的糾紛

　　購房者要謹防開發(fā)商和銷售商用異地或其他合作開發(fā)商的手續(xù)賣房。比如，某些開發(fā)商因大規(guī)模土地開發(fā)，工程不得不分期進行，一期辦理了一系列合法手續(xù)，二期因有關(guān)手續(xù)尚未辦理下來，為籌集資金，開發(fā)商就利用一期的手續(xù)預(yù)售二期的房屋。再有一種情況是兩家單位合作建房，其中沒有銷售手續(xù)的一方順勢借用與其合作的另一方開發(fā)商的手續(xù)出售自己的房屋。

　　現(xiàn)在購房者一般都知道買房時要看“五證”（《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售（銷售）許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》）和“兩書”（《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》），但卻忽略其內(nèi)容或無法判斷其真實性。購房者對證書的內(nèi)容應(yīng)注意以下幾個方面：

　　所購商品房是否在《商品房預(yù)（銷）售許可證》允許銷售的范圍內(nèi)，要具體到樓號。

　　《國有土地使用證》中是否注明為“出讓”，而不是“劃撥”。

　　所購房屋是否是在《國有土地使用證》中標(biāo)明的土地上所建。

　　所購房屋是否在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中所載明可以開發(fā)的房屋。

　　這里需要注意的是，購房者要識別產(chǎn)權(quán)證的真假。真的產(chǎn)權(quán)證大體印制精細，假的產(chǎn)權(quán)證一般做工粗糙，購房者可到發(fā)證機關(guān)查驗產(chǎn)權(quán)證號碼是否與發(fā)證機關(guān)的檔案記錄相一致，還可對著光亮處觀察證書所用紙張是否有高層或多層的房屋水印。產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)應(yīng)為市（縣）人民政府、市（縣）房地產(chǎn)管理局，其他任何單位或部門所發(fā)的產(chǎn)權(quán)證都是非法無效的，另外，購房者不能一看到發(fā)證機關(guān)為“政府”兩字，似乎心里就可以踏實了，一定要看是哪一級政府，鄉(xiāng)級政府的產(chǎn)權(quán)證（鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)）是得不到國家保護的。

　　（二）、關(guān)于期房不能按期交付的糾紛

　　開發(fā)商在出售期房的廣告中，常常承諾房屋的入住時間。事實上，開發(fā)商能否按期交房主要取決于開發(fā)商的資金到位情況。由于房地產(chǎn)開發(fā)需要大量資金投入，開發(fā)商的自有資金一般只占開發(fā)項目所需資金的很小一部分，除施工單位墊資外，大多數(shù)的資金來源于銀行貸款和預(yù)售房屋所得的售房款。這樣如果開發(fā)商不能如期從銀行獲得貸款或房屋預(yù)售情況不佳，那么就會直接影響工程進度，開發(fā)商也就不能按期交房，糾紛不可避免發(fā)生。

　　一旦發(fā)生開發(fā)商不能按期交房時，購房者一般不能馬上要求解除合同。雙方應(yīng)首先確定不能按期交房的原因，如確屬開發(fā)商方面的責(zé)任，購房者應(yīng)給開發(fā)商一定的寬限期，讓開發(fā)商在該寬限期內(nèi)繼續(xù)履行合同。當(dāng)開發(fā)商在寬限期內(nèi)仍不交房時，購房者有權(quán)解除合同。

　　所以，購房者在購房合同中對開發(fā)商交房期限要作如下規(guī)定：

　　開發(fā)商應(yīng)于某某期限將合同約定的房屋交給購房者。

　　如屆時開發(fā)商無法交房，購房者應(yīng)給開發(fā)商一定的寬限期，允許開發(fā)商在該寬限期內(nèi)交房。但開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任，違約金按購房者已交付的購房款從合同規(guī)定的交房期限到實際交房日期所發(fā)生的利息計算。寬限期的長短視具體情況而定。

　　如寬限期滿，開發(fā)商仍不能交房，購房者有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求開發(fā)商返還購房款及所有利息，并支付違約金。違約金一般按所交購房款的一定比例計算，但一般不能超過所交房款的20%.

　　（三）、關(guān)于購房面積的糾紛

　　在房屋買賣中，購房者經(jīng)常就實際房屋面積與合同書中規(guī)定的面積之間的誤差與開發(fā)商發(fā)生糾紛，若購房者此時對所購的房屋進行了裝修，法律上將購房者這種裝飾裝修行為認定為同意接受合同中有關(guān)房屋面積增減部分，購房者只能聽從開發(fā)商的擺布。因此，購房者簽訂合同時一定要將合同中涉及面積的條款搞清楚后再簽訂合同。

　　雖然北京市曾出臺過按使用面積計算商品房售價的規(guī)定，但目前商品房銷售仍多以建筑面積為計算單位，而購房者通常只能測量出所購房屋的使用面積，對于一般購房者來說，計算出包括套內(nèi)建筑面積和應(yīng)分攤的共用建筑面積在內(nèi)的銷售建筑面積實在是一件相當(dāng)難的事。而等房地局勘察測繪所的測量結(jié)果出來，也許是幾年后的事，等發(fā)現(xiàn)問題時，由于時間太久，購房者有時都找不到投訴對象。

　　關(guān)于面積誤差問題，買賣雙方在訂立合同時應(yīng)該約定實測面積與暫測面積存在一定范圍（如3%）內(nèi)的誤差，不視為賣方違約，但雙方應(yīng)按實測面積和合同約定的單價重新結(jié)算，多退少補；若實測面積與暫測面積的誤差超過一定范圍（如3%）應(yīng)視為賣方違約，賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　（四）、關(guān)于房屋質(zhì)量的糾紛

　　與房屋面積糾紛相比，房屋質(zhì)量糾紛在認定賣方違約責(zé)任上較為明晰一些。目前國家對《住宅質(zhì)量保證書》的各項內(nèi)容已作了明確規(guī)定，購房者必要時可請建筑質(zhì)量監(jiān)督部門進行實地檢查。

　　（五）、關(guān)于物業(yè)管理方面的糾紛

　　物業(yè)管理是購房者長期面臨的一個問題，購房者（業(yè)主）與物業(yè)管理公司發(fā)生的糾紛涉及許多方面，尤以繳費的多少為最常見。

　　對于購房者來說，首先要明確的物業(yè)管理不同于過去住宅區(qū)的房管，購房者在完成購房手續(xù)后入住前，要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理，并享受管理公司提供的各項服務(wù)。

　　在簽訂管理公約時，購房者一定要明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。購房者應(yīng)該清楚自己是簽約的主體，是合同的一方，完全有權(quán)利修改管理公約的有關(guān)條款，并且有權(quán)利保留和選聘新的物業(yè)管理公司的權(quán)利。但是在實際生活中，許多購房人不知道自己具有哪些權(quán)利和義務(wù)，誤認為管理公約是不可修改的，管理公司也是不能更換的。關(guān)于維修基金和管理費用的支付，更是不知如何處理是好。

　　目前關(guān)于維修基金管理費用的標(biāo)準(zhǔn)尚無具體的明文規(guī)定，這就給物業(yè)管理公司留下了較大的余地，也給購房者增加了無形的壓力。但不管怎樣，收費的高低是應(yīng)該與服務(wù)的質(zhì)量成正比的，所以，購房者在簽訂管理公約時，有權(quán)對收費的數(shù)額和服務(wù)的項目與質(zhì)量提出修改意見。

　　購房者應(yīng)保留對物業(yè)管理公司的選擇權(quán)。雖然在入住前簽訂管理公約時購房者無法立即選擇物業(yè)管理公司，但保留在一定期限（如1年）后選擇新的管理公司的權(quán)利，以使損失減小到最小程度。