數(shù)字游戲二三十萬元投入收益能達(dá)10% 商鋪投資要謹(jǐn)慎

　　"商業(yè)旺地，30萬元/間，投資回報率高達(dá)10%！"類似這樣的商鋪宣傳口號隨街可見，僅從字面上看，商鋪投資確實很吸引人。實際上，住宅限購之后商鋪的火爆，確實和宣傳中的低總價有很大關(guān)系，一二十萬、二三十萬甚至一百多萬元就能購置一間位于傳統(tǒng)商圈的商鋪，相對于一套住宅起碼要幾百萬元，這樣的商鋪售價對市民來說確實是有很大的誘惑力。其誘惑的根源，還在于商家口中的大收益，8%、10%的高投資回報，簡直就是信手拈來。
　　然而，在商鋪投資回報率已經(jīng)普遍降至4%-5%的眼下，還真能這么輕易就獲得如此高的回報嗎？而且所需支付的僅僅是數(shù)十萬元？天底下當(dāng)然沒有那么多餡餅掉下來？其實在眾多的宣傳口號中，倒是有不少數(shù)字游戲需要投資者警惕的。
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　　高返租≠實際有高回報率
　　返租是目前商鋪銷售的主要營銷手法之一，商家報出一個8%或10%不等的投資回報率，然后再從商鋪總價中直接減去承諾的三年或五年的上述收益，以此來給投資者一些"保障"。其實，不少投資者是沖著商家口中的8%或10%這樣的高回報率出手買鋪的。實際上，真的有那么高的回報率嗎？不一定。
　　荔灣區(qū)康王路的一個裙樓商鋪，產(chǎn)權(quán)清晰，尾貨一口價4.5萬元/平方米，同樣采用返租的形式進(jìn)行銷售，銷售人員說："前兩年由商家統(tǒng)一經(jīng)營，每年的回報率是8%，成交時以打折的方式在商鋪總價里扣除了，4.5萬元的單價就是折后的一口價。"那么假如以上述價位購得該負(fù)一層的商鋪，以后的租金會是多少？"每平方米五六百元是沒有問題的。"銷售人員說。不過，記者走訪該場周邊的商鋪了解到，該路段不少位于二樓商鋪的租金僅為200元/平方米·月，新場的負(fù)一層商鋪租金往往會比較低，若以二層商鋪租金的七折即140元/平方米·月計算，其投資回報其實還不到4%，遠(yuǎn)低于商家口中宣傳中的8%。
　　●投資提醒：返租其實是羊毛出在羊身上
　　"返租"的回報率看起來很高，但"羊毛出在羊身上"。投資者最需要警惕的是，有的商家是先抬高了商鋪售價后再進(jìn)行返租優(yōu)惠的，即是說，在推鋪以前，商家就已把返租租金加到商鋪的售價里了，"一般會將售價提高三成左右再賣。因此，即使所有返租租金一次性在樓價里減扣，開發(fā)商也是不會虧本的。如果能順利再將商鋪租出去，開發(fā)商還可另外賺一筆；而投資者不但得不到返租期的租金收入，更有可能因為高價透支了本應(yīng)屬于投資者的升值空間，可謂是雙重?fù)p失。"一位投資管理公司的負(fù)責(zé)人說："投資者入市之前，一定要了解清楚周邊商鋪的售價和租金，千萬不可因總價低就沖動入市。"
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　　返租期滿≠租金只漲不跌
　　對于投資者而言，自己的商鋪能收多少租金是非常關(guān)鍵的。目前在商家的營銷方式中，有一種方式是讓投資者先把商鋪交給商家統(tǒng)一經(jīng)營數(shù)年，期滿后商家便會將鋪交還給投資者自己操盤。經(jīng)紀(jì)在賣鋪時往往信誓旦旦："由我們統(tǒng)一經(jīng)營，實際上就是等于讓我們先把商場做旺，然后再還給你們自己打理，所以說你們是沒有任何風(fēng)險的。"這樣的說辭的確讓不少投資"初哥"心動的。
　　在人民北路的某廣場商鋪，目前被包裝成"××二期"對外銷售，銷售人員說，開業(yè)前兩年投資者可以將商鋪交給商家統(tǒng)一經(jīng)營，但也可以選擇由自己經(jīng)營，"若選擇統(tǒng)一經(jīng)營，售價還可多打一個8.4折，這就相當(dāng)于這兩年每年都有8%的回報"。該商場旁邊的金門大廈商業(yè)裙樓潮坊，同樣也是如此，銷售人員介紹："開業(yè)前三年由我們統(tǒng)一經(jīng)營，到2015年1月返租期滿后，就交給業(yè)主自己經(jīng)營?，F(xiàn)在很多知名網(wǎng)店都簽約進(jìn)來了，以后商鋪的租金一定會向上漲的。"據(jù)介紹，該場也是每年返租8%，會直接在售價中扣除。
　　如果能實現(xiàn)旺場升租的承諾，那自然是投資者最樂意看到的事情，但這個如意算盤真能打得響嗎？不一定。
　　東山百貨邊有一個商場，就是由商家統(tǒng)一經(jīng)營五年后交還給業(yè)主自理的。有業(yè)內(nèi)人士回憶道，在2006年開業(yè)時，商家將約10平方米的小鋪打通，擴(kuò)大至幾十平方米至上百平方米后統(tǒng)一招商，吸引不少品牌商家進(jìn)場。隨著返租期滿，商家將商鋪恢復(fù)至原來出售圖紙的狀態(tài)交還給小業(yè)主自行放租，結(jié)果，大鋪變細(xì)鋪，場內(nèi)的業(yè)態(tài)隨即改變。加上同一時間有上百間商鋪同時放租或放售，一些小業(yè)主為了爭奪客源，甚至將原本4000元的租金大降一半，導(dǎo)致了惡性競爭。
　　●投資提醒：統(tǒng)一經(jīng)營需有專業(yè)經(jīng)驗
　　統(tǒng)一經(jīng)營期滿往往是商鋪能否持續(xù)經(jīng)營、投資者能否有好收益的一道坎。只有做旺了的商場，租金才有可能水漲船高。因此進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營的操盤手或商家就非常重要了。駿譽(yù)投資人士表示，商場要如期開業(yè)就必須招商順利，而招商順利與否就和招商團(tuán)隊是否專業(yè)、是否有資源緊密相關(guān)。投資者在買鋪時就需留意，到底這個商家有沒有成功的招商經(jīng)驗。一個有經(jīng)營的操盤者，能帶動商場價值不斷走高，例如現(xiàn)在比較旺的越富廣場，二三樓租金要500多元/平方米·月，2003年零散經(jīng)營時，其負(fù)1層商鋪的租金僅60元/平方米·月。另外，商場的定位也很關(guān)鍵，從定位可見商家的市場經(jīng)驗，有些大場不斷更換定位，難以把握市場消費(fèi)動向，致使路段很好的物業(yè)也沒有起色，之前火車東站的天匯城就是如此。
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　　低總價≠低風(fēng)險
　　這一輪商鋪熱潮形成的原因，一是因為住宅限購，資金流向了不限購的商用物業(yè)，二是因為這一批商鋪的入市門檻不高，出于抗通脹的考慮，不少師奶和老公公老婆婆等投資經(jīng)驗不足的買家便被吸引入市。
　　據(jù)了解，目前市場上在售商鋪的總價一般都不高，大多在二三十萬元左右，低的十幾萬元就有交易。這批商鋪多數(shù)為裙樓鋪，要么是被整體重新包裝后再推的產(chǎn)品，要么是在經(jīng)營中的專業(yè)市場鋪，要么則是新場鋪。這些商鋪有一個共同點(diǎn)，就是面積小，且樓層分布廣，并非街鋪。
　　例如目前在售的泰康城六樓、九樓商鋪、泰盈商貿(mào)城等，建筑面積在7-10平方米之間，單價從2萬多元/平方米起，貴一些的單價為十萬多元。有業(yè)內(nèi)經(jīng)紀(jì)介紹，一些買家手握著三四十萬元想投資，這類商鋪的"身材"就正好迎合了他們的資金需求了。白領(lǐng)曹先生近期購買了荔灣區(qū)一間總價40萬元的二樓商鋪，他說："錢放在銀行不值錢，住宅買不了也買不起，所以選擇低總價的商鋪，起碼能保值。"這類低總價的投資，風(fēng)險會比較低嗎？不一定。
　　假如操盤手不行，商場做不旺，那么其中的商鋪自然也會貶值。
　　●投資提醒：蚊鋪難經(jīng)營
　　商鋪營銷資深人士法永能認(rèn)為，蚊鋪的好處是總價比較低，但買這樣的商鋪買家更應(yīng)謹(jǐn)慎。因為商場鋪的實用率通常只有四五成，一些七八平方米或面積更小的鋪位，實用面積只有兩三平方米甚至更低，連人站在里面都比較困難，做生意就更難了。當(dāng)然，除非你本身就有穩(wěn)定生意、穩(wěn)定客源的商家，這就另當(dāng)別論。正因如此，商家統(tǒng)一經(jīng)營時往往會將若干個小鋪打通變成大鋪，于是就能順利招商了。一位有經(jīng)驗的投資人士也提醒："不要天真地認(rèn)為地段好的就是好鋪，高樓層其實也意味著高風(fēng)險，經(jīng)營不當(dāng)很容易造成空場，現(xiàn)在廣州的商業(yè)旺地某南路上的某大廈不就是有很多鋪位閑置嗎？"