綠城：456億土地款埋隱患 項(xiàng)目套現(xiàn)解近渴

    1月5日，綠城中國(guó)官網(wǎng)一天內(nèi)發(fā)布了4個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓公告，公告顯示綠城中國(guó)將無(wú)錫項(xiàng)目、杭州綠城蘭園、新華造紙廠項(xiàng)目以及上海東海廣場(chǎng)二期分別轉(zhuǎn)讓。

    “壯士斷腕”，也是人們對(duì)綠城轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)的判斷。據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解，綠城新華造紙廠板塊當(dāng)時(shí)拿地的價(jià)格為20.5億元，無(wú)錫項(xiàng)目當(dāng)年拿地的價(jià)格也達(dá)到了29億元，僅上述兩個(gè)項(xiàng)目的總價(jià)值就接近50億元，那么綠城低價(jià)出售上述項(xiàng)目的股權(quán)，是否屬壯士斷腕？“對(duì)目前的綠城來(lái)說(shuō)，賣房子和賣項(xiàng)目一樣，但是相比賣房子，賣項(xiàng)目更快，更容易套現(xiàn)。”綠城中國(guó)首席財(cái)務(wù)官馮征告訴記者。

    平價(jià)轉(zhuǎn)讓

    事實(shí)上，關(guān)于綠城轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的消息，2011年11月份就已見端倪。宋衛(wèi)平在三步走戰(zhàn)略中已經(jīng)明確“我們有騰挪的余地，可以出讓一部分項(xiàng)目的股權(quán)解決資金上的問(wèn)題”。此前綠城一直保持緘默，但即便如此，綠城轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目仍有跡可循。

    2011年11月初，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在微博上透露，自己購(gòu)買了綠城無(wú)錫香樟園一套房子，以示“對(duì)綠城的支持”。時(shí)隔兩個(gè)月，2012年1月5日，融創(chuàng)置地與綠城地產(chǎn)訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，融創(chuàng)置地收購(gòu)湖濱置業(yè)51%的股本權(quán)益，支付現(xiàn)金為5100萬(wàn)元。

    與此同時(shí)，傳言中的三塊土地也在2011年12月塵埃落定。

    2011年12月9日，綠城集團(tuán)將綠城墅園(開發(fā)杭州新華造紙廠項(xiàng)目)的35%股權(quán)，以7000萬(wàn)元出售。14日，綠城集團(tuán)將綠城錦玉(開發(fā)杭州蘭園項(xiàng)目)的50%股權(quán)，以1.25億元轉(zhuǎn)讓。30日，綠城集團(tuán)將上海靜宇(開發(fā)上海東海廣場(chǎng)項(xiàng)目)的49%股權(quán)，以4900萬(wàn)元出售。

    粗略計(jì)算，上述四個(gè)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，給綠城帶來(lái)將近3億元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，加上此前已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的外灘證大地王項(xiàng)目，綠城此次轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目總金額達(dá)13億元，而項(xiàng)目可帶來(lái)的現(xiàn)金流達(dá)到40多億元。

    即便如此，據(jù)記者了解，綠城新華造紙廠板塊當(dāng)時(shí)拿地的價(jià)格為20.5億元，無(wú)錫項(xiàng)目當(dāng)年拿地的價(jià)格也達(dá)到了29億元，僅上述兩個(gè)項(xiàng)目的總價(jià)值就接近50億元，顯然綠城是折價(jià)出售了上述項(xiàng)目的股權(quán)。

    對(duì)此，馮征向記者解釋說(shuō)，綠城出售項(xiàng)目的價(jià)格是根據(jù)投入的資本金加利息的平價(jià)出售，不存在虧本的問(wèn)題：“轉(zhuǎn)讓的五塊土地中，有三塊土地是平價(jià)出讓，剩下的兩塊基本有1億多元的盈利。”馮征補(bǔ)充說(shuō)，現(xiàn)階段，盈利并不是綠城考慮的首要問(wèn)題。

    與此對(duì)照的是，這些地塊都是在2009年在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情最為火爆的時(shí)期，綠城高價(jià)獲取的。數(shù)據(jù)顯示，2007年第三、四季度以及2009年第三季度至2011年第二季度是綠城集中拿地高峰期，這一期間拿地量占綠城截至2011年6月30日總土地儲(chǔ)備量的三分之一左右，僅2009年，綠城土地款支付就達(dá)到了456億元。顯然這456億元成為后來(lái)綠城資金鏈危機(jī)的最大隱患。

    易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成認(rèn)為，綠城高端產(chǎn)品定位與大規(guī)模擴(kuò)張路徑存在本質(zhì)上的矛盾，在房地產(chǎn)行情向好形勢(shì)下容易被忽略，可一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)頭向下，則危機(jī)四伏。

    “綠城的核心問(wèn)題是現(xiàn)金流，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓也是迫不得已，為了保證現(xiàn)金流，可以采取一切可以采取的辦法，目前階段盈利不是主要的，只要項(xiàng)目能賣出，虧損也是可能的，可謂是壯士斷臂之舉。”北大房地產(chǎn)發(fā)展研究基金中心副主任杜猛告訴記者。

    尋求資本合作

    “在緩解現(xiàn)金流壓力方面，綠城主要采取出讓部分項(xiàng)目股權(quán)和尋求有實(shí)力的資本進(jìn)行戰(zhàn)略合作兩大策略。”中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院分析師高院生認(rèn)為。

    出售項(xiàng)目，顯然成為當(dāng)下綠城自救的第一步棋。據(jù)了解，綠城此次出讓的5個(gè)項(xiàng)目總計(jì)可以實(shí)現(xiàn)40億元的現(xiàn)金回流。“有了這些資金，綠城可以順利度過(guò)年關(guān)，償還到期的債務(wù)。”馮征表示。

    綠城官網(wǎng)公告，截至2011年12月31日，綠城集團(tuán)2011年累計(jì)取得銷售額約人民幣353億元(包括人民幣22億元協(xié)議銷售額)，2011年12月份，綠城集團(tuán)共取得合同銷售1260套，銷售面積約28萬(wàn)平方米，合同銷售額為人民幣57億元。

    根據(jù)綠城中國(guó)2011年上半年中期年報(bào)，扣除訂金及預(yù)售收入，以及到期可以續(xù)借的銀行借款，綠城各項(xiàng)短期借款為240億元。而7～11月綠城的銷售額為107億元，財(cái)務(wù)壓力凸顯。但12月57億元的銷售業(yè)績(jī)超過(guò)前5月的50%，加上轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的40多億元收入，對(duì)盤活綠城的財(cái)務(wù)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑起到很大的作用。

    然而，對(duì)綠城來(lái)說(shuō)，無(wú)論是銷售收入還是轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目收入，或許也只是一種權(quán)宜之計(jì)。

    高院生認(rèn)為，尋求有力資本支持仍是綠城最終考慮的決策，而且中投公司與黑石對(duì)于綠城的注資可能將不會(huì)僅限于該合營(yíng)公司14億元的注資，未來(lái)增資持續(xù)進(jìn)行的可能性大，方式可能通過(guò)合資公司向綠城收購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)。

    此外，馮征也表示，此次成立的合資公司，是以綠城集團(tuán)下屬兩子公司入股，運(yùn)作的模式是合資公司通過(guò)收購(gòu)集團(tuán)的項(xiàng)目，向集團(tuán)回籠資金，緩解集團(tuán)資金鏈上的壓力。