2012房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 樓市難現(xiàn)09式絕地反擊

    沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)這么熱鬧、跌宕、折騰。近十幾年來(lái)，每年都有“好戲”，而且主角與劇情皆不同。

　　回顧近幾年，2007年市場(chǎng)爆熱，2008年行業(yè)速凍，2009年報(bào)復(fù)性反彈，2010年高位略升，2011年調(diào)頭向下。

　　過(guò)去的一年，房地產(chǎn)調(diào)控嚴(yán)厲程度堪稱史上之最，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、供應(yīng)方被全面壓制，投資投機(jī)性需求基本全線撤退，部分自住需求亦被誤傷，只剩剛需孤軍奮戰(zhàn)，所以表現(xiàn)為中小戶型普通住宅相對(duì)吃香，大戶型、高端房遇冷。

　　從數(shù)據(jù)看，2011年全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7%左右；全國(guó)商品房成交均價(jià)同比上漲6%左右。若觀察市場(chǎng)化的商品住宅，則2011年一二線城市成交量平均下跌約二成，價(jià)格基本持平。若看價(jià)格走勢(shì)，則2011年9-10月全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，至今仍在下跌通道中。

　　展望2012年，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本走勢(shì)是可以預(yù)判的：市場(chǎng)總體偏冷，上半年慣性下行，下半年筑底后試探性復(fù)蘇。在政策總體偏緊的情況下，很難期望樓市還會(huì)出現(xiàn)類似2009年那樣的絕地大反攻。2012年新建商品住宅成交量，依然不樂(lè)觀，2011年主要是大城市成交萎縮，2012年將會(huì)傳遞到三四線城市。價(jià)格下跌的持續(xù)時(shí)間，將會(huì)超過(guò)2008年下半年至2009年一季度那一輪調(diào)整，2012年上半年以下跌為主，下半年可能轉(zhuǎn)為陰跌、盤整，也有可能由跌轉(zhuǎn)漲，這存在較大的變數(shù)。

　　隨著樓市的過(guò)山車般的起落，近幾年購(gòu)房人的心情同樣起伏不定。2007年投資投機(jī)性購(gòu)房瘋狂，2008年需求奄奄一息（全國(guó)商品房成交量近十年來(lái)首降15%），2009年后悔者甚眾（全年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲超23%，近十年最大漲幅，很多人后悔沒(méi)早點(diǎn)下手），2010年猶豫不定（一季度熱，二季度冷，三季度溫，四季度暖），2011年悲喜兩重天（沒(méi)下手的樂(lè)見(jiàn)房?jī)r(jià)終于開(kāi)始跌，上半年入市的恨得牙根癢，砸售樓處者屬極端者）。

　　那么，對(duì)于已經(jīng)來(lái)臨的2012年，購(gòu)房者該何去何從？平時(shí)，總有人問(wèn)我如何購(gòu)房，這實(shí)在是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題，永遠(yuǎn)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案！

　　房屋最重要的兩個(gè)特點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)、異質(zhì)性。每套房子的空間位置都具有惟一性，都具有獨(dú)特的產(chǎn)品內(nèi)涵，無(wú)法拷貝。購(gòu)房需求同樣具備上述兩個(gè)特征，只是程度稍弱。每個(gè)家庭購(gòu)房的目的、要求都不可能完全一樣，即便同樣是預(yù)算100萬(wàn)的二房，也對(duì)地段、區(qū)域、品牌有不同傾向。

　　因此，不可能對(duì)具體的購(gòu)房人，給出具體的購(gòu)房建議。如果一定給點(diǎn)建議，那也是從購(gòu)房時(shí)機(jī)上，做些大致的判斷。

　　首先，2012年將是過(guò)去兩年和未來(lái)幾年罕見(jiàn)的入市良機(jī)，房?jī)r(jià)總體維持下跌態(tài)勢(shì)，尤其是上半年，多數(shù)一二線城市的實(shí)際水平（區(qū)別于成交均價(jià)），也即你可以買到的房?jī)r(jià)，將會(huì)回到2010年上半年，甚至是2009年下半年的水平。少數(shù)新盤的價(jià)格，極端情況回到2009年初的水平。

　　另外，下半年房?jī)r(jià)會(huì)筑底回升，2013年將會(huì)步入上行通道，全年皆是較好的購(gòu)房時(shí)機(jī)，但具體是哪個(gè)季度更好些，還須走一步看一步。

　　其次，從購(gòu)房需求的性質(zhì)分析。2012年，對(duì)于短線投機(jī)需求，基本沒(méi)機(jī)會(huì)。對(duì)于長(zhǎng)線投資需求，仍可適當(dāng)購(gòu)房，雖然未來(lái)五至十年，不可能重現(xiàn)2004-2010年房?jī)r(jià)平均漲幅，但肯定將是正增長(zhǎng)，必定會(huì)跑贏CPI，甚至略超GDP增幅。對(duì)于自住需求，購(gòu)房的主要目的是改善生活環(huán)境，不必太在意房?jī)r(jià)波動(dòng)，幸福是第一位的，應(yīng)該抓住難得的購(gòu)房時(shí)機(jī)。