遠洋與太古簽“對賭協(xié)議”融資2.3億美元

    遠洋地產(chǎn)(03377.HK)再出融資新招。繼去年7月發(fā)行9億美元永久性次級股本證券、9月建立房地產(chǎn)基金之后，2012年1月6日，遠洋地產(chǎn)又與太古地產(chǎn)(01972.HK)訂立認購協(xié)議。

    根據(jù)協(xié)議，太古地產(chǎn)將向雙方的合營公司——乾林中國控股有限公司(下稱“乾林中國”)撥付2.3億美元, 用于支付成都大慈寺項目余下的土地款及運營資金。

    乾林中國在2010年年底曾以20.03億元購入成都市錦江區(qū)大慈寺地區(qū)的一幅土地，面積約7萬平方米，計劃發(fā)展為綜合性項目，總建設面積約為20.7萬平方米。項目定于2014年起分階段啟用，總發(fā)展成本預計為63.9億元。

    資料顯示，乾林中國于2010年9月成立，遠洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)各持股50%。但此番出資之后，太古地產(chǎn)在項目中的權(quán)益將增至81%，而遠洋地產(chǎn)附屬公司的權(quán)益將減至19%。

    不過，這一股權(quán)比例只反映雙方出資現(xiàn)狀。根據(jù)協(xié)議，太古地產(chǎn)同時向遠洋地產(chǎn)授予了認購期權(quán)，遠洋地產(chǎn)在太古地產(chǎn)增持項目權(quán)益后一年內(nèi)，有權(quán)按10%利息向太古地產(chǎn)回購股份，恢復在合營公司50%的股權(quán)。

    而太古地產(chǎn)也持有一項認沽期權(quán)：在遠洋地產(chǎn)認購期權(quán)行使期結(jié)束前一周起計的一年內(nèi)，太古地產(chǎn)有權(quán)要求遠洋地產(chǎn)按10%利息回購太古地產(chǎn)50%權(quán)益以外的股份。

    在公告中，遠洋地產(chǎn)解釋訂立此協(xié)議的好處是：公司無須即時出資，同時又容許公司其后通過購回期權(quán)股份而恢復合營公司50%的股權(quán)。

    遠洋地產(chǎn)首席財務長沈培英在接受香港媒體采訪時表示，此舉是為未來資金流預留更多應用空間，并強調(diào)12個月認購期內(nèi)，遠洋必須購回期權(quán)股份。

    不過，這份協(xié)議的訂立被市場人士普遍解讀為遠洋地產(chǎn)資金面趨緊。事實上，這份看上去有對賭意味的協(xié)議，雙方約定的條件并不算苛刻。按10%的利息算，已經(jīng)較現(xiàn)在市場上可以找到的諸多融資手段要便宜不少，從太古地產(chǎn)的角度，更像是給遠洋地產(chǎn)的一次資金援助。

    自2003年6月起，中國人民銀行頒布的指引已禁止商業(yè)銀行授出用于繳納土地出讓金的貸款，因此，開發(fā)商支付土地出讓金時僅可動用自有資金。

    而遠洋地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)顯示，去年公司業(yè)績不如預期，前11個月合約銷售額共計239億元，雖然同比上升31%，但在僅剩一個月的情況下，距離全年300億銷售目標仍有20%的缺口。

    根據(jù)2011年半年報，遠洋地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額為-62.8億元，期末公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物由此前一年同期135.8億元大幅降至97.1億元。

    2011年上半年，遠洋地產(chǎn)新增銀行貸款為30.1億元，2010年同期則為85.1億元。在此情況下，公司不得不借助海外融資渠道，從非銀行財務機構(gòu)募集資金。

    繼2010年7月發(fā)行9億美元規(guī)模、年息8%、可于2015年贖回的永久性次級可換股證券后，2011年5月，遠洋地產(chǎn)再次嘗試次級有價證券。2011年5月，遠洋地產(chǎn)宣布發(fā)行初步本金額共4億美元、10.25%年息、可于2016年贖回的永久性次級股本證券。

    2011年9月，遠洋地產(chǎn)又與KKR成立了房地產(chǎn)基金，最高投資額達到5億美元。

    此番與太古地產(chǎn)簽訂協(xié)議，遠洋地產(chǎn)雖能免去即時出資的財務壓力，也給其在大慈寺項目中所占權(quán)益帶來不確定因素。根據(jù)協(xié)議，遠洋地產(chǎn)若要恢復50%股權(quán)，須在未來一年內(nèi)連本帶息一次性支付現(xiàn)金，而一旦未能行使認購期權(quán)，則決定權(quán)將易手太古地產(chǎn)。太古地產(chǎn)自2005年即在成都設立辦事處，覬覦成都市場已久。

    目前太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地共有三個正在發(fā)展或持作未來發(fā)展的項目，除大慈寺項目外，另兩個分別為位于北京的頤堤港項目和位于上海的大中里項目，其中，太古地產(chǎn)所持有頤堤港項目的50%股權(quán)，正是在2008年從遠洋地產(chǎn)收購而來。

    此次與遠洋地產(chǎn)簽訂協(xié)議，為成都合營公司撥付2.3億美元，太古地產(chǎn)再次伸出了援手。