樓市進(jìn)入“拼跌”時代 降幅多少才是問題關(guān)鍵

　　業(yè)內(nèi)稱降幅有限 消費(fèi)者關(guān)注降多少

　　跌宕起伏的2011年樓市“大片”落下帷幕。在各項(xiàng)調(diào)控政策，特別是本地“限價令”影響下，中山樓市整體呈現(xiàn)出前高后低的“虎頭蛇尾”狀。而2012年政策仍將是左右樓市的關(guān)鍵因素，有分析認(rèn)為今年樓市降價不是問題，而是降多少的問題，業(yè)內(nèi)分析中山降幅有限。

　　回顧：調(diào)控效果明顯漲幅得到控制

　　成交：土地冷住宅平商鋪熱

　　土地方面，2011年全市通過招拍掛等公開方式出讓和轉(zhuǎn)讓的土地共412宗，面積約13261畝，成交金額約94.65億元，在面積和成交金額上分別比2010年下跌14.9%和16.6%。這顯示出，隨著調(diào)控政策深入，開發(fā)商拿地?zé)崆槊黠@減弱。

　　住宅方面，2011年全年中山累計(jì)成交一手住宅53540套，面積約610.43萬平方米，[數(shù)據(jù)來源：1～11月份來自中山市國土資源局，12月份來自易居中國（CRIC），下同。]分別比2010年增長3.7%和3.9%。從整體走勢上看，下半年由于本地調(diào)控政策收緊，成交明顯弱于上半年。此外，根據(jù)合富輝煌西部區(qū)域公司中山市場部的統(tǒng)計(jì)，去年中山商品房成交面積已從2010年的全省第三位升至第二位，僅次于廣州。

　　在非住宅方面（包括商鋪、寫字樓和車庫等），去年累計(jì)成交約1.6萬套，面積約104萬平方米，分別比2010年增長了13%和23%，顯示出調(diào)控讓非住宅類項(xiàng)目增長明顯。

　　在區(qū)域上，坦洲、火炬開發(fā)區(qū)、東區(qū)、沙溪、三鄉(xiāng)、西區(qū)、東升、南朗名列前茅。這表明南部鎮(zhèn)區(qū)和泛城區(qū)仍是成交的主力，而東升由于供應(yīng)量激增及城軌等利好因素帶動也異軍突起。

　　價格：非住宅漲幅高過住宅

　　一手住宅均價方面，總體表現(xiàn)為前高后低，特別是在去年10月份開始限制發(fā)放大戶型預(yù)售證之后，均價從9月份6336元/平方米的全年頂點(diǎn)開始掉頭下滑，并在11月份限價令出臺后跌至谷底。去年一手樓均價約為5815元/平方米，比2010年5273元/平方米的全年均價上漲了10.3%，而這個數(shù)據(jù)2010年比2009年的增幅是20%。這表明在樓市調(diào)控目標(biāo)限制下，至少在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上房價上漲得到了有效控制。

　　在非住宅方面，2011年前11個月均價為6431元/平方米，比2010年5540元/平方米的水平上漲了16%，說明調(diào)控對控制非住宅價格上漲影響較小。

　　從以建筑面積144平方米為界“大戶型”和“小戶型”的情況來看，這兩類戶型的均價最高值基本出現(xiàn)在6～8月份，其中城區(qū)“大戶型”在6月份達(dá)到最高價8690元/平方米，鎮(zhèn)區(qū)則在8月份達(dá)到頂峰的7454元/平方米。從總體來看，上半年，這兩種戶型的價格漲幅城區(qū)都要大于鎮(zhèn)區(qū)城區(qū)；而下半年，城區(qū)“小戶型”和鎮(zhèn)區(qū)“大戶型”的跌幅要更加明顯，這顯示價格在限價標(biāo)準(zhǔn)5800元/平方米左右的樓價松動的動作更大。

　　預(yù)測：政策走勢是關(guān)鍵影響因素

　　供求：剛需仍猛整體不樂觀

　　合富輝煌西部區(qū)域公司認(rèn)為，去年商品房及住宅的新增量都達(dá)到新高，同比新增近八成，考慮到去年商住土地及房地產(chǎn)市場不景氣等的因素，今年新增量可能有所放緩。

　　合富輝煌的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年年底中山市住宅存量總套數(shù)達(dá)52028套，其中100～144平方米的住宅存量居首位，其次是90～100平方米單位。合富輝煌表示，去年年底有關(guān)部門暫緩發(fā)放144平方米以上戶型預(yù)售證及限價令等措施，使得120～144平方米左右的戶型積壓。

　　在客戶需求方面，合富輝煌認(rèn)為，限價之后東區(qū)遠(yuǎn)洋城[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]天驕、橫欄遠(yuǎn)洋[簡介 最新動態(tài)]啟宸等項(xiàng)目開盤熱賣說明了中山市場需求還存在較大空間，且剛需占較大比重。全國樓市在去年走低后，若今年第一季度繼續(xù)走低，則會吸引部分原本觀望的客戶出手，因中山本地市場對于120平方米左右的戶型更為鐘愛，預(yù)計(jì)2012年前兩季度市場在120平方米~144平方米的戶型成交會有所上揚(yáng)。

　　合富輝煌分析，因去年年底積壓的簽約及大盤的解凍本年度上半年的成交量會有所抬升，但下半年或有所回落，由于全國整體房地產(chǎn)市場大勢向下，所以中山房地產(chǎn)市場整體走向并不樂觀。

　　世聯(lián)地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]去年底發(fā)布的2011年第四季度購房者信心指數(shù)報告顯示，七成首次置業(yè)者預(yù)期未來房價將下跌，不過中山購房者的信心指數(shù)為56.5，在列入?yún)⒖嫉?6個重點(diǎn)城市中名列第二。

　　漲跌：降幅多少才是問題關(guān)鍵

　　政策走勢將成為影響樓市成交和價格走勢的關(guān)鍵因素已成為業(yè)內(nèi)的共識。

　　價格方面，合富輝煌認(rèn)為，去年限價在5800元/平方米，對市場最大的影響是給了購房者一個明確的心理價位，今年預(yù)計(jì)依然會有類似的調(diào)控目標(biāo)，這無疑也會給客戶一個心理價位的提示；同時考慮到中山本為價格洼地及不限購等因素，預(yù)計(jì)在中山的幾大開發(fā)商采取像一線城市猛降的措施的可能性不大。

　　世聯(lián)地產(chǎn)的一份報告顯示，中山認(rèn)為房價會下跌的購房者比例在51%，房價的期望跌幅是26%，期望最低降幅是13%，是全國16個重點(diǎn)城市中成為購房者最樂觀的城市。世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，各類購房者預(yù)期房價下跌比例的大幅增加，意味著購房者對于房價下跌的預(yù)期已經(jīng)形成，未來擺在絕大多數(shù)開發(fā)商面前的一個重要問題將不再是降不降的問題，而是降多少的問題。

　　資深業(yè)內(nèi)人士黃峻則認(rèn)為，樓市成交量會在2012年下半年有效放大，總體樓市會表現(xiàn)為價格平穩(wěn)、成交量不斷放大、市場慢慢熱身。黃峻建議，剛需購房者要多在性價比上下工夫，位于樓市兩頭的小戶型和具有資源優(yōu)勢的高端別墅走勢會相當(dāng)好，而商業(yè)地產(chǎn)還是熱點(diǎn)，但不要盲目投資。