房地產(chǎn)信托1758億元今年到期 開發(fā)商如何接招

　　過完春節(jié)，一波寒潮即將向房地產(chǎn)開發(fā)商襲來。

　　根據(jù)國泰君安最近一份行業(yè)深度研究報告，房地產(chǎn)信托本金到期兌付第一個高峰期是2012年2月~3月。據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年房地產(chǎn)信托總到期規(guī)模為1758億元，其中7月為年度高峰，到期規(guī)模達504億元。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，30家上市房地產(chǎn)公司目前共發(fā)行有118個信托產(chǎn)品、金額達630億元，其中，中華企業(yè)(600675.SH)、萬科(000002.SZ)、金地集團(600383.SH)、福星股份(000926.SZ)、陽光城(000671.SZ)等將面臨較大的償付壓力。

　　春節(jié)后將迎第一波沖擊

　　國泰君安分析認(rèn)為，去年，在房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金來源——銀行貸款受到限制的情況下，房地產(chǎn)信托成為開發(fā)商的“救命稻草”，很多從銀行融資無門的中小房地產(chǎn)開發(fā)商甚至一些大開發(fā)商都借道信托融資。以往房地產(chǎn)企業(yè)找信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托計劃，一般是為了解決房地產(chǎn)項目資本金需求問題，解決了此問題，更容易從銀行獲得開發(fā)貸款，撬動更多的資本。而2011年，因為銀行對開發(fā)貸的政策更嚴(yán)，同時銀行信貸資金緊張，房地產(chǎn)企業(yè)找信托公司直接融資的需求大大增多。

　　實際上，作為一項公認(rèn)的“暴利”行業(yè)，在正常情況下，開發(fā)商是能夠承受信托融資的高利率的。浙江一大型上市房企董秘對《第一財經(jīng)日報》記者表示，不論是在國內(nèi)還是國外，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新的項目，都不可能完全依靠自有資金，因為這筆資金對企業(yè)來說非常巨大，所以房地產(chǎn)行業(yè)都是依靠負(fù)債來維持經(jīng)營。在借款到期前，只要企業(yè)能夠回籠足夠資金還本付息，并有能力借入新的資金，那么開發(fā)商就可以維持生存和保證項目的進度。

　　但是伴隨著去年空前強大的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)借新債還舊債的模式行不通了。因為不只是銀行借款行不通，就連走信托渠道也受到極其嚴(yán)格的限制。而限購令的執(zhí)行又直接影響到了開發(fā)商的資金回籠。

　　對此，上述房地產(chǎn)企業(yè)董秘表示，如果政策上再不松動，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)是遲早的事。

　　這樣的局面已經(jīng)不再是預(yù)測和想象中的情況，而是真的迫在眉睫。

　　國泰君安統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年以來，房地產(chǎn)信托大規(guī)模發(fā)行，尤其是2010年三季度和四季度，發(fā)行規(guī)模到達頂峰。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多在1.5年期到3年期之間，尤其是2年期的產(chǎn)品居多，平均期限1.9年，多數(shù)產(chǎn)品在2012年到期。從規(guī)模上來說，2012年總到期規(guī)模達到1758億元，整年兌付規(guī)模較大，其中，一季度為366億元，二季度為368億元，三季度為716億元，四季度為309億元。

　　在整個2012年中，一季度和二季度到期的房地產(chǎn)信托需要重點關(guān)注。因為此時為房地產(chǎn)企業(yè)流動性最緊張的時候，預(yù)計部分中小開發(fā)商資金鏈將斷裂，房地產(chǎn)信托的兌付存在嚴(yán)重壓力。

　　兌付壓力將持續(xù)到2013年

　　國泰君安認(rèn)為，2010年密集發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都是在房價最高、房地產(chǎn)最繁榮時期發(fā)行的。是按照高房價、繁榮房地產(chǎn)市場設(shè)計的信托產(chǎn)品，比如回報率指標(biāo)，一般都在15%~20%。房地產(chǎn)冬天來臨，開發(fā)商一般難以達到設(shè)計產(chǎn)品時的高利潤。而且與銀行貸款不同，信托一般不能展期，到了結(jié)束的時點就要兌付本息。即便經(jīng)過受益人大會同意展期，也會有部分受益人不同意，發(fā)行人至少要應(yīng)付30%的贖回壓力。因此從2011年下半年開始，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進入密集兌付期，且兌付壓力會持續(xù)到2013年。

　　同時，國泰君安認(rèn)為，2012年上半年一旦出現(xiàn)兌付危機，將對整個房地產(chǎn)信托行業(yè)造成不利影響。這是因為2012年上半年房地產(chǎn)企業(yè)的流動性最為緊張，另一方面此時到期的房地產(chǎn)信托在發(fā)行時的監(jiān)管較為寬松，在風(fēng)險控制上較為松懈，部分中小開發(fā)商資金鏈將斷裂，房地產(chǎn)信托兌付壓力較大。因為當(dāng)時抵押率較高，加上房價下降，抵押物價值下降，抵押物打折出售。一旦出現(xiàn)這種情況，將對整個房地產(chǎn)信托形成不利影響。

　　30家上市房企發(fā)信托630億元

　　市場對于房地產(chǎn)信托風(fēng)險的擔(dān)憂也體現(xiàn)在了二級市場上。上市公司安信信托(600816.SH)、陜國投A(000563.SZ)，以及控股中融信托的經(jīng)緯紡機(000666.SZ)去年以來股價都遭遇了大幅下挫，其中安信信托盡管有中信信托借殼的利好，股價較去年最高點也跌去了接近一半。

　　申銀萬國認(rèn)為，地產(chǎn)政策持續(xù)緊縮且無放松跡象，短期市場對于地產(chǎn)信托項目風(fēng)險的擔(dān)憂不會消除，可能持續(xù)壓制信托類上市公司股價表現(xiàn)。

　　除上市信托公司外，房地產(chǎn)股，尤其是存在大量信托融資的房地產(chǎn)上市公司也被市場嚴(yán)重?fù)?dān)憂。

　　數(shù)據(jù)顯示，從30家上市房地產(chǎn)公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，目前共發(fā)行有118個信托產(chǎn)品、金額達630億元。

　　根據(jù)國泰君安的統(tǒng)計，從發(fā)行產(chǎn)品看，發(fā)行規(guī)模最大的中華企業(yè)達到16款信托產(chǎn)品，萬科、陽光城分別有10款和9款，中南建設(shè)、中航地產(chǎn)、新湖中寶也都達到8款。從發(fā)行規(guī)?？矗l(fā)行規(guī)模最大的萬科達到90億元，中華企業(yè)、首開股份、陽光城、福星股份分別達到64億元、59億元、52億元、46億元的規(guī)模。

　　在上市公司這些信托產(chǎn)品中，2012年到期的信托產(chǎn)品達61個，到期規(guī)模為318億元，從3月開始進入償付高峰。2012年到期規(guī)模較大的有中華企業(yè)、萬科、金地集團、福星股份、陽光城等。分別為44億元、43億元、24億元、20億元、18億元。從信托占有息負(fù)債比例、信托占現(xiàn)金比例看，相對償付壓力較大的有陽光城、中華企業(yè)，分別達到了177%、1111%和89%、437%。

　　不過，國泰君安分析認(rèn)為，行業(yè)資金鏈日趨緊張的狀況下，類似萬科這樣的公司反而具備更多的機會，因為這些具有充?，F(xiàn)金及管理優(yōu)勢的龍頭公司，其并購機會將大幅增多。