成交量萎縮 房子“白菜價(jià)”卻無(wú)人問(wèn)津

    成交僵持之下，降價(jià)促銷并非萬(wàn)能藥。

    亞豪機(jī)構(gòu)一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，時(shí)下京城樓市共有12個(gè)降價(jià)幅度超過(guò)15%的在售樓盤，其中4個(gè)樓盤降價(jià)后銷量不增反減。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，降價(jià)后樓盤反而陷入滯銷，原因在于降價(jià)時(shí)間和降價(jià)力度“未跟上市場(chǎng)節(jié)奏”。

    兩“白菜價(jià)”樓盤境遇迥異

    2011年12月17日，北京通州樓盤東亞逸品閣[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]的微利入市方式迅速攪動(dòng)了京城樓市。該樓盤以起價(jià)13200元/平方米入市，成為通州區(qū)最低價(jià)入市樓盤。其周邊樓盤銷售均價(jià)仍停留在15000元/平方米左右，而該樓盤開發(fā)商自行公布的項(xiàng)目成本價(jià)為12347元/平方米。

    在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，東亞·逸品閣[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]開發(fā)商?hào)|亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷管理中心總監(jiān)賈玉鵬對(duì)此的解釋是，“這是公司快速回籠資金的需要”。

    但開發(fā)商回籠資金的愿望可能一時(shí)難以如愿。

    北京住建委網(wǎng)站上關(guān)于東亞逸品閣項(xiàng)目的預(yù)售信息顯示，該項(xiàng)目共推出361套住宅和128套地下車庫(kù)，但截至1月12日的近一個(gè)月銷售期內(nèi)，住宅簽約量只有12套，簽約率僅約3%。

    值得關(guān)注的是，12套已成交住宅的簽約均價(jià)為13422元/平方米，相較于開發(fā)商自己公布的成本價(jià)12347元/平方米，利潤(rùn)空間不足1100元/平方米，但現(xiàn)實(shí)是，“白菜價(jià)”賣房仍難獲得消費(fèi)者認(rèn)可。

    與東亞逸品閣形成對(duì)比的是，去年年底同樣微利入市的龍湖時(shí)代天街[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]卻出現(xiàn)熱銷。

    龍湖[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]旗下的龍湖時(shí)代天街于去年11月初以12000元/平方米低價(jià)上市，被指虧本賣房。

    北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉指出，該地塊土地樓面價(jià)為7519元/平方米，疊加部分交易成本及稅費(fèi)，已經(jīng)接近8000元/平方米。再算上3000元/平方米左右的基本建安費(fèi)用，2000元/平方米左右的稅費(fèi)，1000元/平方米左右財(cái)務(wù)成本及最基礎(chǔ)的營(yíng)銷費(fèi)用，該項(xiàng)目保本價(jià)在1.4萬(wàn)元/平方米左右。不過(guò)，龍湖相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者否認(rèn)了虧本賣房。

    北京住建委官方網(wǎng)站龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目預(yù)售信息顯示，該樓盤于2011年11月9日獲得預(yù)售證，并隨即推出619套房源，截至1月12日，成交445套，近兩個(gè)月銷售期內(nèi)的簽約率近72%，在時(shí)下僵持的樓市下，實(shí)屬難得。

    跌幅超15%仍難換銷量

    降價(jià)卻難獲銷量的樓盤不止東亞逸品閣一個(gè)。

    亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，時(shí)下京城樓市中在售價(jià)格降幅超過(guò)15%的典型樓盤共12個(gè)，其中降價(jià)后熱銷的項(xiàng)目有8個(gè)。這8個(gè)項(xiàng)目在降價(jià)后累計(jì)成交2164套，比降價(jià)前增長(zhǎng)了184.4%。另有4個(gè)項(xiàng)目降價(jià)后銷量不增反減：截至目前，這4個(gè)項(xiàng)目降價(jià)之后，住宅累計(jì)成交量為80套，對(duì)比降價(jià)之前的201套成交量，反而減少了60.2%。

    郭毅分析，8個(gè)降價(jià)換量成功的樓盤，在定價(jià)上存在三個(gè)成功元素。首先，降價(jià)后的樓盤售價(jià)集中在1.4萬(wàn)~1.8萬(wàn)元/平方米，目標(biāo)消費(fèi)群鎖定市場(chǎng)上需求迫切、對(duì)價(jià)格又敏感的主流剛需人群；其次，降價(jià)時(shí)間較早，捷足先登。8個(gè)降價(jià)換量成功的樓盤多為區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)降盤，能在第一時(shí)間“俘獲”該區(qū)域房?jī)r(jià)的階段型觀望者，待市場(chǎng)成交量實(shí)現(xiàn)突破后搶先換回了部分銷售回款。相較而言，4個(gè)降價(jià)后反而滯銷的項(xiàng)目，皆為跟隨性降價(jià)項(xiàng)目；第三，以空間換時(shí)間。一些在降價(jià)時(shí)間上未能搶占先機(jī)的樓盤，通過(guò)后期超大幅度的降價(jià)換回了銷量。