2012將真的迎來樓市大考 誰才能真正收益笑到最后

　　調(diào)控深入的2011年，龍頭房企交出的成績單，超出了悲觀論者的預(yù)期。

　　保利地產(chǎn)10日發(fā)布的月度銷售數(shù)據(jù)顯示，2011年1-12月，該公司實現(xiàn)簽約金額732.42億元，同比增長10.69%。不過，簽約面積同比下降5.54%，至650.29萬平方米。

　　交出“超預(yù)期”成績單的，不只是保利地產(chǎn)。

　　此前數(shù)日，萬科、恒大、碧桂園、龍湖地產(chǎn)發(fā)布的業(yè)績簡報均顯示，其2011年銷售面積和銷售金額均較2010年大幅上漲。

　　上海盤古天地總經(jīng)理宋海認(rèn)為，2011年銷售增幅比較大的開發(fā)商，都屬于市場嗅覺比較靈敏的，不少都在2011年上半年就采取了以價換量策略，“這些品牌企業(yè)盡管以價換量，但總利潤并沒有減少太多，因為畢竟過去的項目在土地成本上還是有一定優(yōu)勢的”。

　　不過，宋海指出，2012年才是開發(fā)商要真正經(jīng)歷市場考驗的一年。

　　全國布局分散風(fēng)險

　　可見的是，在樓市寒冬里，還是有不少實力雄厚的開發(fā)商能笑著過一個“熱乎乎”的春節(jié)。

　　對比中國房產(chǎn)信息集團發(fā)布的《2011年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50排行榜》和《2010年度中國房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售TOP30排行榜》發(fā)現(xiàn)，共有29家房企擁有可比數(shù)據(jù)，而其中22家銷售額同比上升，只有7家呈現(xiàn)同比下滑。

　　多區(qū)域布局，讓房企獲益頗多

　　綠地集團新聞發(fā)言人王曉東昨日介紹，該公司2011年實現(xiàn)銷售業(yè)績770多億元，完成了預(yù)定目標(biāo)。該公司2010年的銷售業(yè)績只有500多億元。

　　王曉東說，2011年綠地主要加大了三四線城市布局的力度，三四線城市銷售比重大幅提高，在2011年超過了70%，此舉“分擔(dān)了調(diào)控的影響，保持了較穩(wěn)定的增長”。

　　龍湖地產(chǎn)新聞發(fā)言人昨日亦稱，2011年，該公司布局的西部、環(huán)渤海、長三角三大區(qū)域，均呈現(xiàn)穩(wěn)健增長的態(tài)勢。

　　上述發(fā)言人還都提到了價格調(diào)整對于銷售的拉動作用。

　　“我們較早地進(jìn)行了按照市場需求定價，這一調(diào)整從2011年第二季度開始就很明顯了。”王曉東說。

　　王曉東還提到，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，讓綠地獲益不少。2011年，商業(yè)、辦公地產(chǎn)在綠地產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的比重，由原來的20%多一點提升到40%多。而住宅項目主要還是以普通商品房為主，“這是主流產(chǎn)品，占了很大比例。”

　　“日子未必好過”

　　對著同樣一份龍頭房企的成績單，局外人有著不同的解讀。

　　上海某房企總裁昨日即提到，由于只有交樓才能進(jìn)入結(jié)算程序，房地產(chǎn)行業(yè)從銷售到交樓一般都有一年半到兩年的周期，因此2011年各房企入賬的其實都是2009年市場好的時候的銷售數(shù)據(jù)，而2011年本年度的銷售情況會在2012年、2013年的財務(wù)報表中體現(xiàn)。

　　“這個情況很普遍，有的房企其實在2011年11月份銷售業(yè)績就已經(jīng)超過去年了。”易居研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成還提到，全國布局的、排名前50的房企肯定有超過一半都能實現(xiàn)銷售業(yè)績同比增長，“因為各個房企本身樓盤數(shù)量變多了，進(jìn)軍的城市也變多了。”

　　不過，周建成強調(diào)，銷售業(yè)績增長并不代表這些房企日子就一定好過。

　　周建成舉了個極端的例子，有一家上海國企開發(fā)商，2009年、2010年連續(xù)兩年因為內(nèi)部整頓，沒有拿地，2011年的日子反而是最輕松好過的，“因為沒有大幅擴張，財務(wù)狀況平衡住了。”

　　在周建成看來，房企“日子好不好過”關(guān)鍵在兩方面：一個是找錢，一個是花錢。

　　“一些大型房企在全國五六十個城市都有分公司，人員成本、融資成本成本……不要說和10年前比，就是和3年前比，支出肯定要大得多。”周建成說，對于房企而言，可以不拿地，拿了地就肯定要投資，后續(xù)投資會止不住。這兩年很多企業(yè)在大肆擴張，但除了銷售收入，“其他資金來源堵的堵，限的限，出錢的地方很多，所以很難過。”

　　“今年土地成本沒那么大優(yōu)勢”

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來，開發(fā)商真正面臨的考驗將在2012年出現(xiàn)。

　　“像很多大型房企，土地儲備大多以2-3年為一個周期，2012年的項目，土地成本可能就不會像去年那樣，有那么大的成本優(yōu)勢。”宋海認(rèn)為，在利潤率降低的情況下，是不是還能做那樣大規(guī)模的促銷，在政策沒有進(jìn)行一些微調(diào)之前，是不是還能走那么多的量，都是問題。

　　王曉東也認(rèn)為，由于2011年調(diào)控貫穿始終，2012整個市場不是很樂觀，“但對我們來說，不可能因為市場不好就不發(fā)展。”

　　王曉東強調(diào)，房地產(chǎn)生產(chǎn)有連續(xù)性，不可能有短期調(diào)整，“我們的全國性布局在2004、2005年時就已經(jīng)開始。”

　　按王曉東的說法，2012年綠地還是會延續(xù)2011年的做法，價格還是根據(jù)市場來決定。

　　銀億集團銷售總監(jiān)王士章同樣認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)行業(yè)會繼續(xù)2011年一些成功房企所走的路線，而且這一路線還會加強，“因為大家都看不到調(diào)控放松的跡象，看不到市場的曙光。”

　　在王士章看來，雖然2011年是房地產(chǎn)行業(yè)最難過的一年，但全國性的、能夠在二三線城市布局的、剛需樓盤為主的開發(fā)商，業(yè)績都得到了保障，并且不少業(yè)績做得更大。

　　龍頭房企受益調(diào)控？

　　瑞銀對于中國樓市政策的預(yù)判是，最早的政策改變要等到2012年年中。

　　瑞銀中國地產(chǎn)研究部主管、執(zhí)行董事李智穎昨日稱，未來半年內(nèi)中國房地產(chǎn)調(diào)控政策不會有太大的變動，“甚至在2013年，形勢也是比較嚴(yán)峻的。”

　　不過，龍頭開發(fā)商或許可能因此在某種程度上受益。

　　李智穎分析，如果沒有政策的控制，龍頭開發(fā)商的市場份額不會增長那么多。根據(jù)瑞銀的數(shù)據(jù)，到2010年底，主要上市開發(fā)商的市場份額由2007年的7%增長到15%，而如果政策繼續(xù)下去，預(yù)計到2012年底，這些龍頭開發(fā)商的市場份額可能增長到20%左右。

　　“對未來中長期來說，他們可能更容易控制他們在市場方面的現(xiàn)金流和土地買賣。”李智穎說。

　　對于房企今年的資金鏈狀況，李智穎認(rèn)為也會相對樂觀。

　　“總的來說，現(xiàn)在每個房企都對未來12個月的現(xiàn)金流看得很重要。”李智穎分析，由于大部分房企差不多在2011年下半年就已經(jīng)停止和放慢了拿地的進(jìn)度，所以現(xiàn)金流的余額在2012年預(yù)計會有較大改善。

　　而周建成對大中型房企的提醒是，2011年是個分水嶺，目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了一定程度，排名前20的房企還是應(yīng)該進(jìn)行全國性布局的戰(zhàn)略探索。對于中型房企，出路還是區(qū)域發(fā)展。對于喪失了全國性發(fā)展機會的小企業(yè)來說，“把項目賣掉，退出就算了，因為已經(jīng)沒有機會了”。