如何解決公租房資金來源難題 租金收益難抵貸款利息

    據(jù)新華社上海1月10日電進(jìn)入2012年，各地建設(shè)公共租賃房的步伐在加快，但其投資、建設(shè)、供應(yīng)、管理機(jī)制尚不健全，仍制約著“夾心層”實(shí)現(xiàn)入住公租房的愿望。

    解決建設(shè)公租房的資金來源依然是個(gè)難題。

    以上海為例，目前上海中心城區(qū)的土地動(dòng)拆遷成本加上建設(shè)成本每平方米已超過1萬元。按照1萬元計(jì)算，“十二五”期間上海公租房建設(shè)資金共需約1000億元，除去30%的資本金，則共需通過市場融資籌措700億元建設(shè)資金。

    不容忽視的是，上海住房租賃市場的租售比已嚴(yán)重失衡。根據(jù)公租房的租金略低于市場水平的要求，即使按照低于市場水平10%來測算，公租房租金凈收益率僅為3.5%左右，和目前的貸款利率有著較大的差距。

    如何在傳統(tǒng)的融資模式之外，尋找到新的合適途徑，成為公租房建設(shè)中必須破解的難題。

    一些專家認(rèn)為，政府推出公租房的目的，就是為了使一些中等偏下收入的住房困難家庭，在無力通過市場租賃或購買住房的情況下，能夠?qū)崿F(xiàn)“居者有其屋”。基于此，既不能以成本、盈利等為依據(jù)來確定公租房價(jià)格，也要避免走極端，將公租房等同于福利房。

“公共租賃房不僅要建好，更要管好，管好比建好難度更大。”復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認(rèn)為，公租房不是解一時(shí)之急，而是將長期實(shí)行的住房制度，所以要可持續(xù)發(fā)展，本身就要堅(jiān)持自負(fù)盈虧、可循環(huán)運(yùn)作，盡量不損耗公共財(cái)政資源，盡量不要財(cái)政直接負(fù)擔(dān)。

“雖然具有公益性和非營利性特征，但公租房不是廉租房，也不是福利房，本身不直接帶有保障性和福利性。”陳杰稱，公租房租金與市場掛鉤的必要性還在于，如果公租房租金相對市場租金過低，那必然形成福利落差，變成了福利房。

    陳杰進(jìn)一步說，即使不考慮尋租腐敗的發(fā)生可能，所租居民也不會(huì)有搬出的動(dòng)力，公租房資源就會(huì)沉淀，達(dá)不到滾動(dòng)循環(huán)利用、救急援助的作用。另外，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)公租房租客用個(gè)人公積金余額支付租金，這樣既保障了公租房項(xiàng)目的資金回收，也解決了公積金不能買房就只能閑置、“逆向補(bǔ)貼”的問題，還原了住房公積金支持住房消費(fèi)的本意。

    對政府部門來說，大規(guī)模建造公租房需要魄力和勇氣，而如何運(yùn)營并保障可持續(xù)供應(yīng)，則需要智慧和耐心。

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認(rèn)為，目前公租房投資、建設(shè)、管理機(jī)制尚不健全，各地做法不一，應(yīng)進(jìn)一步通過優(yōu)惠政策引導(dǎo)和鼓勵(lì)社會(huì)資金、社會(huì)力量參與公租房建設(shè)和運(yùn)營。

    一些專家也稱，必須采取市場化運(yùn)營來保證保障房建設(shè)的可持續(xù)性，先租后售是解決公共租賃房資金來源的一條出路，比如是否可以做十年期先租后售，用十年以后產(chǎn)權(quán)的增值部分，彌補(bǔ)前期的投入成本。