兩部委達成一致建集體房 是否預(yù)示“小產(chǎn)權(quán)房”有松動

　　在近日召開的全國國土資源工作會議上，國土資源部部長徐紹史正式披露允許北京、上海試點集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房。在這一問題上，國土部和住建部總算達成了一致意見。這一消息甫經(jīng)公布，立即有人提出，"小產(chǎn)權(quán)房"是否有所松動了？

　　之前，國土部一直強調(diào)一根紅線，農(nóng)村土地不得隨便變更用途，尤其耕地更是要得到保障。還在8個月前，國土部下發(fā)了《關(guān)于加強保障性安居工程用地管理有關(guān)問題的通知》，明確要求不得擅自利用集體建設(shè)用地建設(shè)公租房?，F(xiàn)在國土部同意試點城市在集體土地上建設(shè)公租房，其真正的原因是目前中國保障房建設(shè)進行得并不順利。

　　2011年北京、上海的保障房建設(shè)任務(wù)雖然基本上完成了，但全國離完成開工建設(shè)1000萬套保障房的目標(biāo)還有不小距離。建設(shè)保障房的進程中最大的困難是資金，而建設(shè)保障房的成本中很大一塊就是土地。京滬等直轄市和少數(shù)省會城市及周邊的土地更是出奇的昂貴。

　　正是在這樣的背景下，國土部同意批準商品住房價格較高、建設(shè)用地緊缺的京滬等直轄市和少數(shù)省會城市在集體土地上建設(shè)公租房。但是，國土部對此做了幾點限制，歸納起來大概有如下幾點：一是在集體建設(shè)用地建設(shè)公租房，而非在全部農(nóng)地上。換言之，耕地要排除在外，耕地仍然得到保障。二是建設(shè)成的公租房只租不售，土地所有權(quán)和使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)。換言之，建成的公租房下的地皮性質(zhì)仍然不變，在集體建設(shè)用地上建設(shè)的公租房，產(chǎn)權(quán)仍然為農(nóng)村集體組織所有，不能出售給個人，只能出租給符合政府規(guī)定的公租對象。換言之，在這里建成的公租房是不可能成為個人產(chǎn)權(quán)房的。

　　按照這些限制性的規(guī)定，在農(nóng)村集體建設(shè)用地上建成的公租房，是不可能成為產(chǎn)權(quán)房的，更不可能成為"小產(chǎn)權(quán)房"，因此與目前的"小產(chǎn)權(quán)房"也扯不上任何關(guān)系。而國土部和住建部允許少數(shù)城市在農(nóng)村集體建設(shè)用地上建設(shè)公租房的規(guī)定，也不會留下什么后遺癥和麻煩。

　　然而問題似乎沒有這么簡單。限制規(guī)定第三條中，農(nóng)村集體建設(shè)用地上建成的公租房"產(chǎn)權(quán)仍然為農(nóng)村集體組織所有"，就有漏洞。一般來說，城市公租房的對象不像廉租房甚至經(jīng)適房的對象那樣相對單一，它是很寬泛的，從單身的海歸精英到經(jīng)濟、住房雙困難的家庭，生活狀況各式各樣，因此公租房的建設(shè)方一般是城市政府或者大型企業(yè)、事業(yè)單位，而不是村鎮(zhèn)政府或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。而在農(nóng)村集體建設(shè)用地上出資建設(shè)的公租房的產(chǎn)權(quán)，難道不是屬于出資建設(shè)方嗎？如果不是，那在物權(quán)法上是講不通的。當(dāng)然，這公租房下面的地皮所有權(quán)，在國土部和住建部目前的這項規(guī)定下，仍然屬于農(nóng)村集體建設(shè)用地的原主人。

　　不過，這樣在農(nóng)村集體建設(shè)用地上建成的公租房，其產(chǎn)權(quán)已經(jīng)不再屬于原土地的主人。雖然它不能出售、轉(zhuǎn)讓給個人，但是畢竟也是產(chǎn)權(quán)房，是不含土地的產(chǎn)權(quán)房，是合法的集體性質(zhì)的"小產(chǎn)權(quán)房"。如果從這個意義上看，原來的"小產(chǎn)權(quán)房"是否有了點松動？