中國(guó)房?jī)r(jià)短期內(nèi)難以撼動(dòng) 調(diào)控力度仍顯軟弱無(wú)力

        從2009年底至今，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在持續(xù)兩年的強(qiáng)力調(diào)控下終于放緩了狂奔的步伐。去年以來政策調(diào)控對(duì)投資、消費(fèi)、政府財(cái)政的影響不斷顯現(xiàn)，全國(guó)商品房交易量普遍低迷，商品房交易價(jià)格已經(jīng)開始顯露回落的趨勢(shì)。去年年末，隨著一些城市欲放松"限購(gòu)"舉動(dòng)被斬?cái)?，中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)調(diào)控政策不會(huì)放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)從緊的政策環(huán)境已無(wú)懸念。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)走勢(shì)、行業(yè)趨向以及房地產(chǎn)在新年度整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位等問題成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

       房地產(chǎn)仍占重要地位

        2003年國(guó)務(wù)院18號(hào)文件出臺(tái)，該文件提出，"房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)"。房地產(chǎn)的"國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)"地位由此得到官方確認(rèn)。

        也就是從2003年起，我國(guó)的房?jī)r(jià)開始以每年兩位數(shù)的增幅快速攀升。期間雖然幾經(jīng)調(diào)控，但是越調(diào)越漲。特別是2008年遭遇金融危機(jī)，房地產(chǎn)更凸顯了其"保增長(zhǎng)"的作用。在政府給與的極度寬松的財(cái)政及貨幣刺激性政策下，到2009年12月，全國(guó)70個(gè)大中城市的住宅平均售價(jià)已從2003年的每平方米2197元上漲到了每平方米4600元，2008年后一年間房?jī)r(jià)每平方米大漲1000元，創(chuàng)下26個(gè)月漲幅新高。然而，房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展使該行業(yè)近十年間增加值占GDP的年平均比重均在4%以上，2009年已達(dá)5.5%。2009年我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)超過13%，如果加上房地產(chǎn)開發(fā)投資通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和拉動(dòng)消費(fèi)對(duì)GDP的拉動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)率甚至超過了20%。去年，隨著房地產(chǎn)投資及商品房交易量的明顯下降，社會(huì)上開始對(duì)房地產(chǎn)對(duì)未來整體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用產(chǎn)生疑問。有些人甚至擔(dān)心，對(duì)房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控會(huì)帶來投資大幅回落，市場(chǎng)蕭條引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，加劇經(jīng)濟(jì)增速放緩。

        去年針對(duì)房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控確實(shí)使房?jī)r(jià)的漲幅、銷售面積、投資等均有所下滑，但全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生提供給記者的數(shù)據(jù)表明，去年全國(guó)商品房平均價(jià)格每平方米接近5500元，比前年5000多元每平方米平均房?jī)r(jià)仍增長(zhǎng)了5%。另外，已公開的數(shù)據(jù)顯示，去年1-10月份全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)24.9%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)31.1%，房地產(chǎn)開發(fā)投資依然處于高增長(zhǎng)狀態(tài)。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹透露，去年房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)都將維持正值，其中未實(shí)施限購(gòu)的城市商品房銷售量還將保持20%左右的增幅。

       房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然去年全年的數(shù)據(jù)還看不到，但去年整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好于2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在"限購(gòu)"控制下，北、上、廣、深等一線城市波動(dòng)較大，但二三線城市卻起到了"此消彼長(zhǎng)"的補(bǔ)充作用。去年1-8月全國(guó)商品房已銷售了3.3萬(wàn)億元，估計(jì)全年可以達(dá)到5萬(wàn)億元。同時(shí)，由于有保障性住房對(duì)商品房建設(shè)下降的補(bǔ)充作用，房地產(chǎn)行業(yè)整體上對(duì)去年經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)力仍然會(huì)很大。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥表示，去年1000萬(wàn)套保障房所需的1.3萬(wàn)億元投資，在一定程度上對(duì)沖了商品房投資的下滑，同時(shí)保障房也為建筑業(yè)等上下游產(chǎn)業(yè)提供大量就業(yè)崗位，帶動(dòng)裝修、家具家電等行業(yè)，保持了經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

        此外，多年以來地方政府為增加GDP及追求顯化的政績(jī)而越發(fā)依賴"土地財(cái)政"。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2009年中國(guó)土地出讓金年終盤點(diǎn)報(bào)告，2009年，全國(guó)土地出讓金收入已達(dá)到1.5萬(wàn)億元，相當(dāng)于同期地方財(cái)政總收入的46%左右。目前在有些縣市,土地出讓金占預(yù)算外財(cái)政收入比重已超過50%,有些甚至占80%以上。國(guó)土資源部公布的2009年土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，2009年房地產(chǎn)用地出讓價(jià)款為13391.8億元，占出讓總價(jià)款15910.2億元的84.2%。北京市土地整理儲(chǔ)備中心公開的數(shù)據(jù)顯示，2009年北京土地市場(chǎng)成交金額925億元。而北京2009年的GDP總量約為11346億元，拍地收入約占GDP的8%。

        從去年的情況看，北京、上海的土地出讓金已破千億元，比前年同期大幅增加。據(jù)中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年前11個(gè)月，全國(guó)130個(gè)主要城市土地市場(chǎng)總土地出讓金為1.18萬(wàn)億，與前年同期相比減少了5200億，減少了30%。如果計(jì)算全國(guó)所有城市，則去年土地財(cái)政將可能減少上萬(wàn)億。但業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，由于2011年土地供應(yīng)量約為過去兩年的總和，去年全國(guó)土地出讓金仍將突破2萬(wàn)億元。這表明盡管"土地財(cái)政"有所縮水，但在去年的GDP中仍占有相當(dāng)大的一塊。

       此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在對(duì)各行各業(yè)的表述中強(qiáng)調(diào)了"民生"以及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的取向。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)調(diào)，要加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，強(qiáng)化政府責(zé)任，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系。

        民生成為今年經(jīng)濟(jì)工作的著力點(diǎn)已十分明確，而保障性住房被視為改善民生和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最佳結(jié)合點(diǎn)。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳準(zhǔn)堅(jiān)定地表示，保障房建設(shè)是歷史性的任務(wù)，不存在放松和轉(zhuǎn)向的跡象。業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)同，保障性住房建設(shè)對(duì)持續(xù)調(diào)控下商品房市場(chǎng)的補(bǔ)充平衡作用將愈發(fā)重要。今年整體上房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)占比會(huì)有所下降，但不會(huì)很大。

        據(jù)住建部公布數(shù)據(jù)，截至2011年10月底，2011年1000萬(wàn)套保障房的開工計(jì)劃提前1個(gè)月完成。2011年，要求新開工建設(shè)1000萬(wàn)套保障房，加上2010年結(jié)轉(zhuǎn)過來的500多萬(wàn)套，2011年實(shí)際在建的保障房是1500萬(wàn)套左右，年內(nèi)竣工的有300多萬(wàn)套，那么將有1200萬(wàn)套在建保障房結(jié)轉(zhuǎn)到2012年。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新此前明確表示，今年新開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700萬(wàn)套以上，基本建成500萬(wàn)套以上，竣工量要高于去年。那么，2012年新開工的保障性住房加上2010年與2011年結(jié)轉(zhuǎn)下來的在建保障性住房，將達(dá)到近2000萬(wàn)套。

        中原地產(chǎn)的分析人士認(rèn)為，今年二三線城市以及保障房的開發(fā)建設(shè)會(huì)對(duì)調(diào)控中的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到補(bǔ)充、平衡作用。雖然保障性住房減少了政府土地收入，但開發(fā)環(huán)節(jié)對(duì)其上下游行業(yè)以及就業(yè)的拉動(dòng)同樣是巨大的。去年開工的1000萬(wàn)套保障性住房如果按平均50平方米一套，每平方米2000元建安費(fèi)用計(jì)算，起碼要投入接近兩萬(wàn)億。保障性住房中只有占比20%的公租房不能進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)，而其余80%的限價(jià)房、回遷房、經(jīng)濟(jì)適用住房等都可以預(yù)售銷售。與京滬廣深等一線城市不同的是，很多二三線城市保障性住房的價(jià)格與普通商品房?jī)r(jià)格相當(dāng)。去年開工的保障性住房今年即可上市，而且根據(jù)中央政府的規(guī)劃，未來五年總計(jì)要交付3600萬(wàn)套保障性住房，2012年，保障性住房的建設(shè)總量將依然維持在一個(gè)高位，保障性住房的入市將使商品房市場(chǎng)下滑的部分得以補(bǔ)充。

        此外，根據(jù)中原地產(chǎn)掌握的數(shù)據(jù)，去年，一線樓市中京滬廣深在全國(guó)的商品房成交量占比全部加起來已不足5%，二三線城市已經(jīng)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中占據(jù)重要地位。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)部的數(shù)據(jù)顯示，去年在全國(guó)房地產(chǎn)銷售收入中一線城市的占比越來越少，累計(jì)為35%，而二三線城市銷售收入已達(dá)65%。該機(jī)構(gòu)首席分析師常智預(yù)計(jì)，今年隨著二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，一線城市商品房市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響將進(jìn)一步弱化，二三線城市房地產(chǎn)建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整體貢獻(xiàn)作用將會(huì)更加突出。他分析，今年商品房土地出讓收入可能會(huì)下降30%，但商品房銷售基本將與去年持平，如果今年房?jī)r(jià)同比增幅在4%，加上上市以及新開工的保障性住房的拉動(dòng)，房地產(chǎn)的下降不會(huì)很大。

        中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議傳達(dá)出今年國(guó)家將在保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。聶梅生認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型需要騰挪空間。今年房地產(chǎn)行業(yè)的整體調(diào)整會(huì)經(jīng)歷"保障房上市、限購(gòu)政策松動(dòng)和退出、房產(chǎn)稅代替土地出讓金"的"三部曲"。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要加大普通商品房的供應(yīng)量，今年將會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅同比回落，但交易量放大的市場(chǎng)變化。今年土地出讓會(huì)減少，開工量也會(huì)減少，房地產(chǎn)的增速將有所下降。雖然去年下半年調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，但市場(chǎng)是不是穩(wěn)得下來，還需要大約半年的觀察，包括看資金面、土地出讓、房地產(chǎn)上下游關(guān)聯(lián)行業(yè)的情況，特別是要關(guān)注"既能保民生，又能保經(jīng)濟(jì)"的保障性住房的補(bǔ)充平衡結(jié)局。

         中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，我國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)走過了"黃金十年"，伴隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)持續(xù)9%-10%的快速增長(zhǎng)，我國(guó)的城鎮(zhèn)化在這10年中已經(jīng)超過了50%,城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到了6.7億，房地產(chǎn)業(yè)還將有十幾年的發(fā)展機(jī)會(huì)。但隨著我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速的減緩，隨著城市人口老齡化結(jié)構(gòu)的變化，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。

       房?jī)r(jià)會(huì)否迎來深跌拐點(diǎn)

      中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)定的態(tài)度，讓跨進(jìn)新年度的人們對(duì)今年房?jī)r(jià)的走勢(shì)深為關(guān)注。最近對(duì)房?jī)r(jià)"拐點(diǎn)"以及降幅的預(yù)判聲日漸增多。

      日前北京市已明確，去年新建普通住房成交均價(jià)比前年下降6.3%，新建商品住房?jī)r(jià)格同比漲幅累計(jì)回落6.9個(gè)百分點(diǎn)，在環(huán)比連續(xù)3個(gè)月停漲后，去年10月份開始下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的去年11月分統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比平均下調(diào)幅度達(dá)到了0.19%，環(huán)比下跌城市三年來首次達(dá)到了49個(gè)。同比上漲幅度在11月也放緩，同比上漲2.38。11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為99.87，成為近27個(gè)月以來的新低。

      最近從市場(chǎng)傳來的信息也很搶眼，特別是從一線城市上海以及一些龍頭房企開始的降價(jià)舉動(dòng)給人們的預(yù)期帶來較大影響。在遠(yuǎn)郊普通住宅項(xiàng)目降聲四起后，知名房企星河灣[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]不久前將上海的兩個(gè)高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)15%~20%，同時(shí)對(duì)老業(yè)主進(jìn)行差價(jià)補(bǔ)償，預(yù)補(bǔ)償資金6億元的消息，更被業(yè)內(nèi)外看作是調(diào)控刺破豪宅堡壘的"標(biāo)志"。

      房?jī)r(jià)下行似乎已不成懸念。但今年房?jī)r(jià)降幅會(huì)有多大，房?jī)r(jià)是否能迎來深跌拐點(diǎn)？這些問題目前成為焦點(diǎn)。

     此前銀監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)政策測(cè)試結(jié)果顯示，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌40%時(shí)，銀行的貸款覆蓋率仍能達(dá)到110%；而最壞的情況發(fā)生，即當(dāng)房?jī)r(jià)下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達(dá)到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有問題。部分商業(yè)銀行代表也認(rèn)為，銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠承受房?jī)r(jià)下跌20%到30%帶來的沖擊。很多人由此對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期變得樂觀。然而對(duì)此銀行及房地產(chǎn)業(yè)界的否定聲也很強(qiáng)烈。財(cái)經(jīng)評(píng)論人士葉檀此前稱，全國(guó)房?jī)r(jià)同比下降30%市場(chǎng)將崩潰。聶梅生以"半陰半陽(yáng)"形容當(dāng)下房?jī)r(jià)，認(rèn)為現(xiàn)在房?jī)r(jià)只是處在下降通道的"節(jié)點(diǎn)"。

      "看不清楚"不僅是消費(fèi)者及房地產(chǎn)圈外人，也包括開發(fā)商。

       業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)重要的依據(jù)是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。目前市場(chǎng)上的各種數(shù)據(jù)缺少統(tǒng)一口徑。銀監(jiān)會(huì)所言能抗跌房?jī)r(jià)下降50%，應(yīng)該是從個(gè)人房貸角度而言。這當(dāng)中可能沒有包括開發(fā)貸款和沒貸款購(gòu)房部分。政府權(quán)威部門統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)只包括了國(guó)內(nèi)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)變化指數(shù)，并沒有公布全國(guó)或70個(gè)城市平均房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)。而且當(dāng)下各城市的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)也有不同。北京是去年已明確"新建普通商品房?jī)r(jià)"比前年下降6.3%的城市，但去年北京的統(tǒng)計(jì)方式和別的城市對(duì)"新建商品住宅"的統(tǒng)計(jì)有所不同，北京只統(tǒng)計(jì)了新建商品住房中新建的、北京市住建委定義的"普通住宅"，并且將保障性住房?jī)r(jià)格一并納入"新建普通商品房?jī)r(jià)"中。由于統(tǒng)計(jì)口徑不同，大家往往不在一個(gè)參考面上，彼此之間無(wú)法加以比較，再加上不同機(jī)構(gòu)考量市場(chǎng)的視角不同，所言結(jié)果產(chǎn)生的差異也會(huì)很大。

       目前，很多專業(yè)研究機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)實(shí)際上更多采用的是根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)商品房總交易額與總交易量之間計(jì)算得出的全國(guó)商品房均價(jià)，以此作為判斷樓市變化的依據(jù)。聶梅生認(rèn)為，根據(jù)全國(guó)的商品房交易總額和交易量計(jì)算，2010年全國(guó)的商品房平均價(jià)格為每平方米5000元，而2011年接近5500元，增福同比仍上升約5%。在調(diào)控依然從緊的形勢(shì)下，今年房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，漲幅會(huì)進(jìn)一步下降，但不會(huì)出現(xiàn)"跳崖"式下跌，全年同比或在3%-4%之間。

        房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控最終要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)的同比下降。當(dāng)前房?jī)r(jià)僅僅呈現(xiàn)價(jià)格的環(huán)比下降，同比仍處于上漲狀態(tài)，房?jī)r(jià)居高不下的局面沒有真正改變，房?jī)r(jià)反彈的可能性還很大。據(jù)中原地產(chǎn)掌握的數(shù)據(jù)，目前大部分城市的租售比超過500比1，收入比更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過20年比1，雖然國(guó)內(nèi)因?yàn)槭杖霕?gòu)成及消費(fèi)習(xí)慣和國(guó)外不一致，但是目前來看，房?jī)r(jià)相比普通購(gòu)房者收入懸殊還很大，樓市距離房?jī)r(jià)的合理區(qū)間還有較大的距離。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，從目前市場(chǎng)、政策等因素綜合分析，今年3月份左右樓市將會(huì)出現(xiàn)價(jià)格同比下降的實(shí)質(zhì)性下調(diào)。2012年房?jī)r(jià)或可繼續(xù)下調(diào)10%到20%。