一季度房貸調(diào)查：額度未松動 中信民生基本停貸

　　交行首套房最優(yōu)惠可以做到九五折，興業(yè)、深發(fā)展和外資行多是上浮10%，國有行多基準(zhǔn)利率

　　去年央行三次加息，房貸在今年的1月1日按新利率執(zhí)行。因此，房貸客戶的月供也會跟隨著發(fā)生變化，不過根據(jù)貸款的時間不同，月供變化也會發(fā)生變化。

　　貸款時間期限不同月供變化不同

　　2011年2月9日、4月6日和7月7日，央行三次加息，房貸利率在一年之內(nèi)經(jīng)歷三次變化。新年伊始，銀行將執(zhí)行新的利率。

　　一般來說，貸款期限不同，基準(zhǔn)利率也不相同。主要分為6個月以內(nèi)、6個月至1年、1年至3年、3年至5年和5年以上期限的。2011年7月7日利率調(diào)整后，上述的5種貸款期限的基準(zhǔn)貸款利率分別為6.1%、6.56%、6.65%、6.9%和7.05%。

　　對于房貸客戶來說，一般貸款期限都在5年以上。相比貸款將要到期的客戶來說，貸款時間較短的客戶更加關(guān)心 每月還款數(shù)額和支付的總利息的變化。

　　2011年年內(nèi)的三次加息，5年期（含）以上的房貸利率從2011年年初的6.4%增加到2月9日的6.6%又增加到4月6日的6.8%，經(jīng)過7月7日的又一次調(diào)息后，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到7.05%。

　　而一些以8.5折或者1.1倍基準(zhǔn)利率貸款的客戶，2012年利率將分別提高到5.99%和7.76%。

　　對于2011年剛貸款的客戶來說，第一次需要增加月供。然而，由于2011年三次加息，客戶在不同時點貸款，所需增加的月供也有所不相同，享受不同利率優(yōu)惠的客戶增加的月供也不一樣。

　　理財周報記者以20年期的100萬房貸余額計算，同時按照利率上浮10%，基準(zhǔn)利率和85折利率三種劃分，貸款時間則分為三個時間段2011-1-1到2011-2-8（含）、2011-2-9到2011-4-5(含)、2011-4-6到2011-7-6（含）等三個時間段貸款的客戶，以等額本息和等額本金兩種不同還款方式下，展現(xiàn)了月供變化和支付的總利息的變化情況。

　　2011年2月9日前辦理的房貸，基準(zhǔn)利率將從6.40%上漲到7.05%，上漲0.65個百分點。2011年2月9日至4月5日辦理的房貸，基準(zhǔn)利率將從6.60%上漲到7.05%，上漲0.45個百分點。2011年4月6日至7月6日辦理的房貸，基準(zhǔn)利率將從6.80%上漲到7.05%，上漲0.25個百分點。

　　毫無疑問，2011-1-1至2011-2-8期間貸款的客戶月供和利息的增加均是最多的。按照2011年加息前的基準(zhǔn)利率計算，等額本息的月供為7396.98 元，而2012年則是7783.03元，增加了386.05元；按照等額本金，總的支付利息則增加了65270.83元。

　　然而并不是所有的銀行都在次年的1月1日執(zhí)行新利率。深發(fā)展市西支行的朱先生表示：“深發(fā)展的房貸合同兩類，一類是在次年的1月1日執(zhí)行新利率，一類是根據(jù)客戶簽訂合同的日期，在第二年的這個時間才會執(zhí)行新利率。”

　　中信民生基本停貸，寧波銀行放貸較快

　　隨著房貸政策的不斷收緊，從2009年的7折優(yōu)惠到2010年的8.5折，再到基準(zhǔn)利率，后來開始上浮，利率一路攀升，現(xiàn)在能見到的最優(yōu)惠的利率大概只有基準(zhǔn)利率了。

　　一般來說，每年年初是銀行貸款額度最充足，也是業(yè)務(wù)增加最快的時候。然而，理財周報走訪滬上多家銀行，發(fā)現(xiàn)房貸并未松綁，甚至有些銀行已經(jīng)停貸。

　　“額度很緊，幾乎不做。”民生銀行徐家匯支行的劉先生說道。同時中信徐家匯支行的馮經(jīng)理也告訴暗訪中的記者，“去年的款已經(jīng)放完了，今年暫時不做，要等一段時間，現(xiàn)在不確定。”

　　深發(fā)展市西支行的朱先生說道，“有額度，不過因為現(xiàn)在政策收縮，批得很嚴(yán)，客戶資質(zhì)會看，連房子地段都會看。”

　　在發(fā)放房貸的銀行中，多數(shù)是基準(zhǔn)利率，也有些特殊情況，如交行。交行肇嘉浜路的工作人員說道，“如果客戶的資質(zhì)特別好，他在交行有存款或者有交銀理財?shù)?，交行會綜合評估后，最優(yōu)惠能達(dá)到九五折。不過一般都是基準(zhǔn)利率。”

　　不過也有很多銀行貸款利率上浮，如興業(yè)、深發(fā)展和一些外資行都是上浮10%，招行、中行和寧波銀行多是上浮5%。

　　在放款速度上，各家銀行也有很大的差別。工行、建行、招行和浦發(fā)的房貸人員均表示，額度目前還可以，正常的放款速度，可能1個多月。而興業(yè)、華夏和深發(fā)展的工作人員則強調(diào)，放貸時間說不準(zhǔn)。

　　寧波銀行是相對放款速度比較快的銀行，“我們銀行主要做優(yōu)質(zhì)客戶，放款很快，從審批到放款比一般的銀行少三分之一的時間，快的話在三個星期，一般是1個月時間。”

　　哪些人員不適合提前還貸？

　　一到新年交替之際，提前還貸的客戶就很多，尤其是在利率增加的時候。

　　不過，理財周報咨詢多位銀行工作人員，他們認(rèn)為有些客戶不需要提前還貸。

　　“可能2012年仍會限購，房貸政策說不準(zhǔn)。如果客戶提前還貸，到時候需要資金，再從銀行貸可能沒那么容易。提前還貸不一定是有利的。”上述深發(fā)展的朱先生說道。

　　然而，上海本地一家銀行的國際金融理財師認(rèn)為有些人不需要提前還貸。“如果客戶都已經(jīng)還了很久的貸款，比如他等額本金已經(jīng)還了三分之二的貸款期限了，或者等額本息還款期也有一半了，沒有必要提前還貸。另外就是享受利率優(yōu)惠的客戶，提前還貸不劃算。”