深圳寫字樓本季度租金出現(xiàn)兩年來首次下跌

    昨日，市出租屋綜合管理信息中心發(fā)布2011年四季度我市出租屋抽樣調(diào)查報告。每年四季度都是深圳租賃市場的傳統(tǒng)淡季，由于租賃需求減少，租金經(jīng)過三個季度的持續(xù)上漲后略有下降。最明顯的調(diào)整出現(xiàn)在寫字樓租賃市場，本季度租金出現(xiàn)了近兩年來的首次下跌，全市寫字樓租賃均價為115元／平方米，環(huán)比下跌0.9%。

    “農(nóng)民房”租金漲幅最大

    縱觀今年我市整體租賃市場，業(yè)內(nèi)人士分析，與樓市的低迷相比，今年我市租賃市場表現(xiàn)正常，租房量與租金均是前三季度持續(xù)上漲，四季度略有回落。

    2011年一季度全市也出現(xiàn)了“漲租潮”。加上受國家對住宅限購調(diào)控新政影響，商用地產(chǎn)熱度空前，租、售價格同步上漲。一季度，我市出租屋住宅類環(huán)比上漲4.8%，同比上漲13.5%；寫字樓環(huán)比上漲了6.9%，同比上漲20.5%；商鋪類環(huán)比上漲3.3%，同比上漲26.1%。

    二三季度的租金上漲趨勢明顯放緩，進(jìn)入快漲后的相對停滯穩(wěn)定期，個別月份的租金均價還略有回落。但由于一些房源前期有約在身而無法跟漲，如今到期后自然補(bǔ)漲，加上通脹高企，業(yè)主持有成本上升等各種因素的影響，二三季度租金呈現(xiàn)平穩(wěn)略升的態(tài)勢。不論住宅類還是寫字樓和商鋪類租金，環(huán)比漲幅均在1%到3%之間，窄幅調(diào)整。

    四季度表現(xiàn)平靜，全市租賃成交量環(huán)比明顯減少，租金價格趨于穩(wěn)中略降，但無論是成交量還是租價仍然高于去年同期?？傮w來看，住宅和寫字樓環(huán)比略有下跌，住宅類均價43.1元／平方米，環(huán)比下跌0.7%，同比上漲6.9%；寫字樓均價為115元／平方米，環(huán)比下跌0.9%，同比上漲12.7%。商鋪和倉儲類略有上漲，商鋪類環(huán)比上漲0.9%，同比上漲9.6%，廠房類環(huán)比持平，倉儲物業(yè)同比上漲8.7%。

    今年租賃市場的漲幅之冠是深圳特色的“農(nóng)民房”。專家表示，今年是近幾年來“農(nóng)民房”租金漲幅最大的一年，主要是關(guān)外新開通的地鐵沿線。許多業(yè)主一年內(nèi)加租兩到三次，連租約合同也采取一季度一簽。

    高鐵因素引領(lǐng)漲幅

    2011年8月，隨著地鐵開通、新學(xué)年即將開始，深圳租房市場掀起一輪“波瀾”。最顯著的變化是，原關(guān)外地鐵沿線房租大漲三成左右。但進(jìn)入四季度，地鐵物業(yè)的利好因素已經(jīng)消化殆盡，地鐵因素對租金的影響在10月份基本趨于平靜。

    調(diào)查顯示，租金在短期內(nèi)飚漲的關(guān)外地鐵沿線片區(qū)漸漸回歸理性。隨著淡季的來臨，租金已有所松動，業(yè)主“皇帝女兒不愁嫁”的心態(tài)也有所收斂，與其空置一二個月等待春節(jié)后租個好價錢，還不如優(yōu)惠一點趁早租出去更劃算。

    在四季度，對于租賃市場而言，“高鐵開通”成為最大利好因素。隨著深圳北站的建成，以及地鐵四五號線的開通，民治片區(qū)有些社區(qū)商鋪迅速滿租，且租金普漲15%到20%。調(diào)查人員認(rèn)為，除了高鐵因素外，周邊環(huán)境的改善和社區(qū)人口的快速增長，加上一些社區(qū)商鋪經(jīng)過了一個5年的租賃周期，租金適時上調(diào)，也是影響這一片區(qū)租金漲領(lǐng)全市的因素。

    記者了解到，今年整體來說，原關(guān)外地區(qū)租賃市場表現(xiàn)都很亮眼，先是由于地鐵因素，再到高鐵因素，紛紛催漲原關(guān)外的租金。專家也分析，現(xiàn)在深圳的整個商業(yè)中心正有序地由原關(guān)內(nèi)向關(guān)外延伸，像華潤集團(tuán)在寶安打造的超級商業(yè)中心迅速崛起，顯示了巨大的區(qū)域消費(fèi)力。而龍崗片區(qū)更是異軍突起，隨著特區(qū)一體化的進(jìn)行，地鐵開通，大運(yùn)會成功舉辦，龍崗面貌迅速改觀，城市副中心崛起的態(tài)勢日益明朗。大運(yùn)會后，市政府成立了一個大運(yùn)中心管理公司，全權(quán)商業(yè)運(yùn)營15萬平方米的大運(yùn)中心，將成為東部最大的商業(yè)綜合體。此外，星河COCOPARK、山姆會員店、天虹、海雅、歲寶等商業(yè)都已陸續(xù)入駐龍崗，商業(yè)配套的發(fā)展必然帶動片區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

    但專家提醒，相比于如今已“陷于泥沼”的住宅地產(chǎn)，曾經(jīng)作為樓市避風(fēng)港的商業(yè)地產(chǎn)目前也被銀監(jiān)會發(fā)出預(yù)警，部分銀行提高了商業(yè)地產(chǎn)的利率和貸款審批門檻。未來的商業(yè)地產(chǎn)走勢，從買賣市場到租賃市場，或?qū)⒍紩嬖谧償?shù)。

    寫字樓租售比嚴(yán)重失衡

    今年，深圳寫字樓租賃市場出現(xiàn)兩極分化，上半年由于沒有新增寫字樓入市，租金和售價雙雙創(chuàng)出歷史新高；下半年，特別是第四季度，租金出現(xiàn)了近兩年來首次下跌。

    對此專家分析，目前深圳寫字樓市場 “只租不售”的單一產(chǎn)權(quán)模式成了主流，開發(fā)商自己持有高端商用物業(yè)是一個大趨勢；加上樓市調(diào)控政策影響，寫字樓的售價增長幅度明顯快于租金增長幅度。相比于靈活的售價，由于租約通常較長，租金變化往往具有明顯的滯后性，如今的寫字樓租售比已嚴(yán)重失衡，投資回報率持續(xù)下滑。

    “下半年寫字樓租金主要受歐美經(jīng)濟(jì)動蕩、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，租賃需求呈收緊態(tài)勢；加上許多制造、加工企業(yè)外貿(mào)訂單減少，生意景氣度降低，產(chǎn)生了削減辦公成本的意愿，或以大換小，或從甲級換成乙級。”調(diào)查人員告訴記者，寫字樓租金回落和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢密切相關(guān)。

    據(jù)了解，我市寫字樓主要集中在福田、羅湖和南山三個區(qū)，調(diào)查顯示，四季度，南山租賃均價為94元／平方米，環(huán)比上漲2.2%，同比上漲14.6%，是全市租金上漲幅度最大的一個區(qū)。而福田和羅湖本季度租賃均價分別為128元／平方米和94元／平方米，環(huán)比分別下跌了1.5%和1.1%，但同比還是分別上漲了14.3%和10.6%。

    但寫字樓整體市場空置率較低，再加上深圳的總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、政策傾向及區(qū)位優(yōu)勢的影響，即便目前租賃需求減緩，對租金也不會構(gòu)成太大壓力，更何況年末租約到期的客戶較多，換租潮給市場帶來了新的活力。因此，四季度甲級寫字樓租金變化不大，呈高位振蕩走勢。

    專家預(yù)測，明年內(nèi)資企業(yè)仍然是深圳寫字樓租賃的主力；同時一些小型金融公司紛紛進(jìn)駐中心區(qū)，預(yù)計深圳的寫字樓租金仍處于增長期，吸納量保持正面效應(yīng)，而且滿租的樓盤也不少。

    節(jié)前消費(fèi)拉高倉儲租金

    坐在家中，輕點鼠標(biāo)的網(wǎng)絡(luò)購物，不僅影響了傳統(tǒng)商業(yè)的銷售模式，也對租賃市場起到了不小的推動作用。根據(jù)調(diào)查顯示，隨著電子商務(wù)的迅速發(fā)展，行業(yè)的擴(kuò)張必然要求物流配套設(shè)施同步向前，便利、優(yōu)質(zhì)的倉儲和配送必不可少，早期倉庫已不能滿足現(xiàn)代物流要求。此外，年末春節(jié)期間的集中消費(fèi)，各大小零售商也積極預(yù)租倉庫存貨，導(dǎo)致倉儲物業(yè)租金繼續(xù)上漲。

    專家提示，深圳倉儲物業(yè)建設(shè)略顯不足，現(xiàn)代物流所需求的標(biāo)準(zhǔn)倉儲數(shù)量不夠，與行業(yè)的發(fā)展速度似乎略顯滯后。四季度倉儲物業(yè)租金繼續(xù)上漲，這除了季節(jié)性因素外，更多的是需求的上升和早期倉庫與現(xiàn)代發(fā)展的不相適應(yīng)有關(guān)。