京二手房住宅成交量跌近四成 眾多中介欲做開發(fā)商

    北京住建委官方網(wǎng)站上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年北京二手房住宅成交量同比下降38.2%，而與2009年相比，更是下降54.5%。

    二手房成交慘淡也致使北京房產(chǎn)中介市場哀鴻遍野?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，相關(guān)中介公司的應對辦法大致可分為四種：或關(guān)掉一些門店，減少開支，熬到下一個周期再圖發(fā)展；或直接退出中介行業(yè)；或轉(zhuǎn)型求生，比如拓展一手房代理業(yè)務等。而另有個別資金實力比較雄厚的企業(yè)，行業(yè)低谷時逆周期反向擴張，甚至一些中介通過拿地介入新房開發(fā)領(lǐng)域。

    主業(yè)大幅下滑近四成

    北京住建委官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2011年北京二手房住宅成交套數(shù)為121512套，相比2010年的196547套，下降了38.2%。而與2009年的266854套相比，下降幅度更是達到了54.5%。去年12月中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)2012年地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)：地產(chǎn)調(diào)控不放松。在調(diào)控持續(xù)的背景下，二手房成交低迷現(xiàn)象仍在繼續(xù)：北京住建委官方網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示：2012年元旦前兩天，北京二手房住宅網(wǎng)簽量為12套，而去年同期為76套，大降約84%。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者在與鏈家地產(chǎn)首席分析師張月的溝通中，對方分析指出，元旦假期前兩天二手房網(wǎng)簽量僅為12套。該數(shù)據(jù)一方面反映出，目前整體房地產(chǎn)市場繼2011年連續(xù)10個月成交低位徘徊后，依然未見回暖之勢；另一方面，新年開端樓市成交吹出的冷空氣，奠定了當前樓市的成交基調(diào)和觀望心態(tài)。預計春節(jié)前，除個別促銷力度大的項目外，成交會維持低谷狀態(tài)，可能預示著2012年樓市的“真冬時代”。

    中介熬冬

    以促成二手房成交為主業(yè)的房產(chǎn)中介市場，因主業(yè)成交量大幅萎縮，房產(chǎn)中介市場一片號叫。

    為了應對嚴峻的形勢，一些房產(chǎn)中介機構(gòu)試圖斷臂求生。

    北京中介市場，吹起關(guān)店號角的公司為北京中介行業(yè)排名前五的鑫尊地產(chǎn)。去年2月，就在“京15條”出臺前后，鑫尊地產(chǎn)閃電關(guān)閉50家門店，以減少開支。此后，關(guān)店計劃一直在悄然進行中。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站上的數(shù)據(jù)匯總后發(fā)現(xiàn)，去年“京15條”出臺前的2月初，鑫尊地產(chǎn)在北京共有300家門店，然而截至今年1月3日，登記在冊的門店數(shù)只剩下96家。近11個月來，鑫尊地產(chǎn)合計關(guān)閉了204家門店，關(guān)閉門店量比例高達68%。

    鑫尊地產(chǎn)并非個案，北京中原地產(chǎn)、21世紀不動產(chǎn)等也相繼在北京實施關(guān)店計劃。

    關(guān)店以縮小規(guī)模和減少相應開支，這是一種常規(guī)的御冬方式。而轉(zhuǎn)型求生，則是時下房產(chǎn)中介市場另一種常規(guī)的生存方式。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)型求生的一種方式為拓展二手房主業(yè)之外的副業(yè)，以開拓收入渠道，其中的典型代表為北京中原地產(chǎn)。

    位于北京北三環(huán)的北京中原宏嘉麗園分行，門口映入眼簾的一幕令《每日經(jīng)濟新聞》記者大吃一驚：門口豎立著的展板上寫著 “代辦移民出國手續(xù)”，櫥窗上密密麻麻地張貼著多個新房樓盤的代理銷售信息，卻未見到一條二手房銷售或出租信息，一問之下，一位中原地產(chǎn)物業(yè)顧問相告，二手房銷售或出租的信息沒有被張貼出來，“因為目前這方面的需求太少。”但如果需要，屋內(nèi)有相關(guān)的宣傳單。

    中介門店做起移民出國代理業(yè)務的字眼甚為扎眼。對此，這位工作人員介紹說，由于目前中國移民需求增長，因此公司利用自身貼近各大生活社區(qū)的門店網(wǎng)絡優(yōu)勢，特開辟了移民出國手續(xù)代辦服務。記者臨走之際，這位工作人員還特別留下了一張有關(guān)移民出國手續(xù)代辦業(yè)務的相關(guān)流程、收費等資料傳單。

    據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，除了移民出國手續(xù)代辦業(yè)務外，目前新房銷售代理已成為北京中原一些門店重點推薦的業(yè)務。代理的新房包括北京本地樓盤以及燕郊、天津、山東等跨區(qū)域樓盤。

    北京中原向外公布的數(shù)據(jù)顯示，近幾個月來，北京中原代理商品房銷售的業(yè)績已占公司整體業(yè)績量的二成以上，且該比例仍在逐步上升中。

    在調(diào)查中，《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，我愛我家一些門店也在從事新房銷售代理業(yè)務。比如在北京昌平區(qū)天通苑北一區(qū)我愛我家門店門口的展板上，也張貼著各種新盤銷售信息，且該門店工作人員還極力向《每日經(jīng)濟新聞》記者推薦不限購的廊坊潮白河孔雀城項目。

    對于中介門店兼職售樓業(yè)務的做法，北京中原地產(chǎn)三級市場部總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹說，類似做法在國外以及中國香港已較普遍。因為中介門店兼做售樓業(yè)務，具備一些相對競爭優(yōu)勢。首先，中介公司旗下滲透進小區(qū)的門店網(wǎng)絡，可以將樓盤銷售信息更好地傳遞至需求端，滿足開發(fā)商的促銷需求和買方的購房信息需求；其次，對于中介公司而言，在不需要過多增加人員及設備成本的基礎上，可以充分挖掘目前已有的經(jīng)紀人資源，在主業(yè)受阻背景下開拓額外業(yè)務，以獲得額外的增值收入。

    此外，中介業(yè)務轉(zhuǎn)型中，商業(yè)地產(chǎn)成為中介樂于開拓的另一塊業(yè)務?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，在上海、武漢、深圳、鄭州、重慶、南京、杭州、福州、成都等地，一些中介公司紛紛通過加碼商業(yè)地產(chǎn)，以尋求新的利潤增長極，避免過于依賴住宅業(yè)的單一業(yè)務線。

    在行業(yè)低谷之時，并非所有的公司都采取收縮或轉(zhuǎn)型之路，另有一些資金充足的公司抓住機會，實施逆勢擴張，比如鏈家地產(chǎn)就是其中的代表。

    去年中旬，鏈家地產(chǎn)宣布在未來四年，公司在全國的區(qū)域布局將從目前的北京、大連、天津、南京4個城市擴展到15個城市，也就是每年新開拓兩三個城市。公司董事長左暉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，對新開拓的業(yè)務城市提出了三個選擇指標：目標城市的市場容量、未來發(fā)展空間以及市場的規(guī)范程度。

    介入新房開發(fā)領(lǐng)域

    嚴冬背景下中介公司逆勢操作的另一種“異樣”表現(xiàn)形式就是直接介入新房開發(fā)。

    本報記者注意到，去年3月7日，21世紀中國不動產(chǎn)宣布，該公司已簽署一項收購北京上古公司大部分股權(quán)的協(xié)議。據(jù)公開的信息顯示，北京上古公司是一家位于北京地區(qū)的房地產(chǎn)中介服務商，其業(yè)務主要集中于商業(yè)地產(chǎn)項目的咨詢和銷售，目前該公司擁有商業(yè)地產(chǎn)建筑總面積約257萬平方米，其中可供銷售的近26萬平方米。因此通過收購北京上古公司，21世紀不動產(chǎn)可直接橫向跨入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)中介服務行業(yè)。

    無獨有偶，就在21世紀不動產(chǎn)實施上述收購后的去年3月9日，北京市土地整理儲備中心官方網(wǎng)站的資料顯示，當天北京青田房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司和林新武聯(lián)合體以1.94億元的價格拿下北京房山區(qū)青龍湖水庫北庫一期項目用地，從而介入新房開發(fā)領(lǐng)域。

    北京市工商局網(wǎng)站上資料顯示，北京青田房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司于2007年10月24日注冊成立，注冊資本僅100萬元。法定代表人為李廣田，公司從事的業(yè)務包括房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務、房地產(chǎn)信息咨詢(中介除外)和企業(yè)形象策劃業(yè)務。

    對于類似現(xiàn)象，在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，北京美聯(lián)物業(yè)高級經(jīng)理張磊分析指出，中介通過拿地或收購，介入新房開發(fā)領(lǐng)域，發(fā)生時間在去年3月前后，這是中介公司面對調(diào)控新政后的快速反應結(jié)果。其目的就是希望通過二手房主業(yè)提供現(xiàn)金流來培育一手房開發(fā)業(yè)務。

    張磊補充說，類似中介公司會面臨兩大挑戰(zhàn)：首先，平衡原有主業(yè)與一手開發(fā)業(yè)務間的關(guān)系；其次，一手開發(fā)領(lǐng)域的資金鏈管理，畢竟對于中介公司來說，由于目前基本已全面代理一手業(yè)務，因此后期營銷賣房不會成為太大問題，且具備門店網(wǎng)點賣房優(yōu)勢，但地產(chǎn)開發(fā)中的資金平衡問題是個全新挑戰(zhàn)。此外，去年地產(chǎn)新政后，一些中介快速介入新房開發(fā)，本準備通過二手房業(yè)務提供現(xiàn)金流，以慢慢培育新業(yè)務點，但下半年伴隨二手房業(yè)務的全面萎縮，主業(yè)本身已面臨生存挑戰(zhàn)，不少中介公司已不得不重新將工作重點投放回主業(yè)，搶救主業(yè)。所以向一手開發(fā)領(lǐng)域提供現(xiàn)金流更可能流產(chǎn)，后期一手開發(fā)業(yè)務的資金來源可能會是個大問題。