滬樓市元旦冷清開局 二手房市場開始摒不住

    新年來臨，申城樓市繼續(xù)延續(xù)去年末的低迷成交，冷清開局。記者從部分二手房中介門店了解到，在新房打折促銷已成常態(tài)的情況下，價格相對堅挺的二手房市場也開始摒不住了，出現了實質性降價。

    在本輪調控中，由于二手房業(yè)主不會像房企一樣，面臨資金回籠方面的壓力，且一些二手房業(yè)主是限購對象，惜售心理嚴重，因此二手房的降價顯得姍姍來遲。不過，最近二手房的降價范圍已經開始從松江新城、嘉定新城等外圍區(qū)域，逐漸擴散到了普陀宜川等中內環(huán)板塊，甚至靜安長壽、原南盧灣等市中心板塊價格也出現了松動。

    “從去年12月份開始，來我們門店掛牌的業(yè)主心態(tài)普遍已經調低。”上海中原地產普陀區(qū)新村路分行負責人說，12月份該門店的掛牌量比11月份上升了二至三成，掛牌價格比此前普遍調低了10%左右，另外還有5%左右的議價空間。

    市中心一些明星樓盤，二手房報價跌幅比去年11月份也有所擴大。如，位于常德路的“靜安楓景”一套房源，原報價780萬元/套，目前報價為680萬元/套，下跌幅度為13%；“晶華園”有房源原先報出的“到手價”為500萬元/套，現在報445萬元/套，跌幅為11%。位于魯班路近斜土路的“海悅花園”，一套面積為150平方米的三房，原報價650萬元/套，一直未有成交，近期以580萬元/套成交，跌幅也達到了11%。位于北京西路的“華盛大公館”一套112平方米的二房，10月份報價為480萬元/套，11月調整為456萬元/套，近期以400萬元/套成交，比原掛牌價下跌了16.7%，比11月份的掛牌價下跌了12.3%。

    可是，即便是二手房賣家愿意降價銷售，依然無法與買家的心理預期同步，以至于大量房源仍舊無人接手。普陀區(qū)管弄小區(qū)一套35平方米左右的二手房，3個月前賣家掛牌92萬元，一直沒有售出，后來主動把價格調到了75萬元，還是無人問津。據業(yè)內人士透露，目前二手房市場上買家還價時的心理預期，基本是在報價基礎上下降20%-30%，且出手謹慎。

    鑒于眼下二手房市場降價幅度仍然未能觸及多數購房者心理底線，部分購房者選擇“轉購為租”，觀望今年市場的變化。這一定程度上帶動了部分板塊租賃市場的升溫。如，楊浦區(qū)黃興板塊，去年11月份以來，二手房市場的看客比9月份以前下降了近六成，但租賃市場表現活躍，30%-40%的意向購房者“轉購為租”，導致去年11月中旬以來板塊內租金上浮了10%-20%；寶山區(qū)共康板塊，近期有一套132平方米的次新房，掛牌300萬元，一直無人接手，賣家直接下調至250萬元，降幅高達17%，看房者依然猶豫。相比之下，板塊內租賃市場較為穩(wěn)定，去年10至11月份，租金普遍上浮了10%。

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    由于目前一二手房價格倒掛加劇，樓市政策繼續(xù)收緊不變，申城二手樓市在新年前四天就貼上了“爆冷”的標注。昨日，記者采訪了滬上多家二手中介公司發(fā)現，雖然元旦期間局部板塊業(yè)主主動下調掛牌價格，但買賣雙方心里預期仍存差距，業(yè)內普遍不看好一二月份的二手樓市，大多認為在二月中下旬，市場才可能回到正常的交易節(jié)奏上。

    新年前4天一個客戶都沒有

    昨日上午，位于銀都路上的捷智中介的門店里，只有二手置業(yè)顧問黃凱一個人。黃凱無奈地說：“元旦假期里一個客戶都沒有。”他透露，由于市場整體不好，很多同事元旦三天一天都沒有來，有些外地的同事甚至直接回家了。

    已經在中介行業(yè)摸爬滾打了多年的21世紀不動產上海銳豐徐匯區(qū)區(qū)域經理顧蕓也感嘆今年的開局行情蠻嚴峻的。 “去年元旦，東方曼哈頓分行的客戶中，有5成的客戶意欲購買200平方米左右、總價1000萬元的房源，而今年這樣的購房者不足10%。 ”

    漢宇地產營業(yè)二部總經理張靜國也透露，元旦假期內旗下近七成的門店二手房成交量 “掛零”，平均每天只有約3組二手房買賣客戶帶看，還不到往年正常水平的一半。

    來自21世紀不動產上海區(qū)域市場中心對旗下門店的抽樣調查也顯示，2012元旦小長假期間，看房者普遍少于去年同期，同比回落幅度五成左右。

    雙方心里預期仍存差距

    在采訪中，顧蕓還表示，元旦期間，不少客戶趁淡市砍價10%—15%，這是之前較少出現的。不過，這樣的砍價幅度在市中心板塊尚未被市場接受。由于掛牌房源稀少，個別優(yōu)質學區(qū)房業(yè)主還會跳價。如對口匯師小學的某樓盤一業(yè)主，原掛牌價為300萬元，后來漲到350萬元。而目前徐匯中心的二手房價格，同比只下降了5%。

    在徐匯康健、浦東六里北蔡板塊，大幅度砍價也有所發(fā)生，力度高達20%—30%。21世紀不動產上海銳豐康健分行經理胡北表示，元旦期間，康健板塊內的二手房整體價格下降約1000元/平方米，但仍未達到購房者預期，很多客戶砍價力度大于20%，而業(yè)主往往只肯讓5%以下。

    21世紀不動產上海區(qū)域分析師黃河滔認為，短期內二手房房價下跌空間有限，盲目砍價并不能取得實質性的成交，或將造成業(yè)主的逆反心理。

    部分業(yè)主主動下調價格

    看房者的漫天砍價，再加上整體二手樓市的爆冷，使得局部板塊業(yè)主主動下調掛牌價格。

    “元旦這3天每天都有幾個房東上門下調掛牌價格。”21世紀不動產上海銳豐自由店經理何芳草介紹：“降幅一般在5%左右，加上前幾輪的價格調整，累計降幅已達15%。 ”據其透露，六里北蔡板塊以老公房為主，去年八九月份時掛牌價在2.3萬元/平方米—2.4萬元/平方米，目前掛牌價僅2萬元/平方米。

    張靜國也表示，總價300萬元以上的房源降價幅度普遍達10%以上，如黃浦濱江板塊的弘輝名苑133平方米三房，節(jié)前掛牌價480萬元，現在降至430萬元。即使100多萬元的房源降價幅度也普遍在5%以上，動輒二三十萬元的降價非常普遍，如松江九亭板塊的亭匯花苑124平方米三房，節(jié)前掛牌價165萬，目前降至145萬元。

    不過即使是這種降幅，也很難吸引到客戶。目前客戶一般都要求價格下降20%，甚至30%。何芳草舉例說，如一套65平方米的二房，去年八九月間掛牌價約為150萬元，目前降到135萬元，但元旦期間看房的幾個客戶給出的價格都不超過120萬元。