二手市場步入實質(zhì)性降價 掛牌價下調(diào)和議價空間或再次擴(kuò)大

    2011年12月，上海二手房指數(shù)為2586點，較上月下降6點，環(huán)比下跌0.22%，跌幅比上月擴(kuò)大0.02個百分點。與3月指數(shù)持平。這是指數(shù)自10月以來的連續(xù)第三個月下降，且跌幅持續(xù)擴(kuò)大。

    在指數(shù)系統(tǒng)監(jiān)測的所有板塊中，80%下跌，18%走平，僅以2%微弱比例上漲。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，在上海宣布2012年繼續(xù)執(zhí)行限購令后，二手房市場反應(yīng)看似依然“慢一拍”，但已步入實質(zhì)性降價階段隨著年底 房產(chǎn)稅試點擴(kuò)大及加碼的傳聞，掛牌價下調(diào)和議價空間再次擴(kuò)大，一二手 房價格倒掛現(xiàn)象減緩，顯示業(yè)主堅守的信心開始動搖。

    延續(xù)一年多的樓市調(diào)控，到了2011年底繼續(xù)釋放“不放松”的信號：2011年12月12日至14日召開的 中央經(jīng)濟(jì)工作會議 指出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；12月20日，上海市新聞辦公室官方發(fā)布消息稱，2012年上海將繼續(xù)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家有關(guān)調(diào)控政策，繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

    市區(qū)跌幅繼續(xù)擴(kuò)大

    經(jīng)統(tǒng)計，上海市區(qū)全部8個區(qū)總體下跌0.22%，跌幅比2011年11月擴(kuò)大0.07個百分點。4個市中心區(qū)及浦東 陸家嘴 ( 600663 , 股吧 )12月下跌0.20%，跌幅比11月擴(kuò)大0.14個百分點。長寧下跌0.23%，靜安和徐匯均下跌0.21%，黃浦下跌0.17%。受到局域性新房價格支撐和好地段“保值”概念影響，中心城區(qū)二手房價調(diào)整遲緩，大部分業(yè)主議價空間仍停留在4%-6%之間，低于全市10%的水平，只有少數(shù)用于置換的老工房、總價高的次新房降幅會稍大，這種價格行情造成成交量的稀少。

    市區(qū)跌幅擴(kuò)大的主要原因有二：一是臨近年底，連續(xù)走低的成交量行情遇到調(diào)控預(yù)期不見放松，動搖了原本堅持的市區(qū) 投資客，部分業(yè)主降價拋售總價300萬元-1000萬元的中高端住宅；二是看中新房并已下定的置換型業(yè)主誠意出售老房，往往降價15%左右以促成交，如楊浦東外灘等板塊出現(xiàn)此類成交，導(dǎo)致楊浦12月下跌0.25%。

    新興城區(qū)2011年12月下跌0.23%，跌幅比上月擴(kuò)大0.01個百分點。在此輪降幅中，新興城區(qū)二手房受到外圍新盤集體促銷影響最大，平均議價空間已超過上月的10%，但也難以改變成交頹勢。2011年12月，外圍新盤降價打折幅度在7-8折，二手房業(yè)主紛紛降低姿態(tài)，將議價空間放大至15%左右。松江、嘉定、寶山近市區(qū)部分掛牌價下降的二手房吸引了眾多購房者看房，促成了一定的成交量。2011年12月，松江、嘉定、寶山近市區(qū)部分分別下跌0.28%、0.25%和0.21%。

    非新興中心城區(qū)2011年12月下跌0.18%，跌幅比11月縮小0.10個百分點。奉賢下跌0.31%，金山下跌0.20%，崇明下跌0.09%。盡管非新興中心城區(qū)跌幅最小，但跌幅達(dá)到0.40%的板塊有兩個在該區(qū)域，即浦東曹路和奉賢海灣板塊，均下跌0.40%。顯示了非新興中心城區(qū)板塊價格差異較大。下跌板塊超過八成

    經(jīng)統(tǒng)計，2011年12月上海市128個板塊中，下跌103個（比上月增加7個），持平23個，上漲2個。下跌板塊數(shù)量占八成以上。下跌板塊12月平均下跌0.27%，跌幅與上月持平。下跌板塊數(shù)量增多且跌幅擴(kuò)大，這是因為，政策預(yù)期導(dǎo)致市場恐慌使得投資客拋盤，不少高端住宅出現(xiàn)明顯拋售跡象，有的議價空間甚至達(dá)到20%。2011年12月，黃浦人民廣場、靜安曹家渡和浦東 世博濱江板塊分別下跌0.42%、0.38%和0.33%。同時，在部分外圍區(qū)域，急需套現(xiàn)的業(yè)主主動大幅降價，關(guān)注市場較久的客戶迅速接盤，如青浦徐涇板塊下跌0.35%。此外，近期新房供應(yīng)量相對穩(wěn)定且降價幅度大，各大中介紛紛轉(zhuǎn)投新房市場，導(dǎo)致本就冷淡的二手房市場“雪上加霜”。

    2011年12月持平板塊有閔行顓橋、金山亭林、崇明陳家鎮(zhèn)和長興島等地段偏遠(yuǎn)且基本無成交量的板塊。

    2011年12月上漲板塊平均上漲只有0.02%，漲幅比上月縮小了三分之二以上，漲幅甚至可以忽略不計。僅有的兩個上漲板塊為閔行金虹橋和黃浦濱江板塊，分別上漲0.02%和0.01%。板塊內(nèi)某些房型好、 裝修到位、可快速入住的房源露面，贏得購房者青睞。一年呈現(xiàn)分段式行情

    上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，作為調(diào)控異常嚴(yán)厲的2011年，上海二手房指數(shù)呈現(xiàn)分段式行情。其中，1—6月是上漲期，漲幅呈逐月縮小趨勢。1月延續(xù)2010年末翹尾行情，但隨著1月底和2月初迎來嚴(yán)格的調(diào)控政策和年內(nèi)首次 加息，走暖行情戛然而止，成交量大跳水。3—6月指數(shù)在波動中小幅上揚，4月初年內(nèi)第二次加息，二手房市場在政策消化過程中開始出現(xiàn)觀望情緒并逐漸轉(zhuǎn)為博弈，演繹多方分化行情。7—12月是調(diào)整期，先平后降。其中7-9月指數(shù)連續(xù)三月基本走平，7月7日迎來年內(nèi)第三次加息，7月24日新“滬4條”叫停“補稅購房”，市場陷入深度博弈期。10—12月指數(shù)連續(xù)下降，降幅逐月擴(kuò)大，樓市進(jìn)入回調(diào)期，2011年二手房市場在慘淡交易中收尾。

    樓市“限”字令，使得投資型需求基本被清場，但也傷及了部分剛性和改善型需求。2011年房價上漲得到了一定抑制。2012年的政策已明確不會放松，隨著新的一年價格走勢進(jìn)一步明朗，買方或?qū)⒄紦?jù)心理上的優(yōu)勢。如果跌勢延續(xù)，出現(xiàn)同比下降的格局，那么事實上將宣告房地產(chǎn)市場拐點的來臨。