樓市風(fēng)云步入下半場(chǎng)　房?jī)r(jià)會(huì)否降到百姓“心坎”上

    ２０１１年，注定會(huì)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程中留下濃重一筆。在限購(gòu)、限貸和房產(chǎn)稅等一系列嚴(yán)厲調(diào)控政策下，樓市出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折。與此同時(shí)，在諸多政策試點(diǎn)中，房地產(chǎn)制度性變革初現(xiàn)端倪。如今２０１２年已來(lái)臨，房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方？房?jī)r(jià)會(huì)否降到購(gòu)房者“心坎”上？

　　２０１１：調(diào)控持續(xù)加碼　樓市逐步降溫

　　作為２０１１年房地產(chǎn)調(diào)控最為重要的措施之一，“限購(gòu)”在樓市調(diào)控中的效果最為明顯且影響深遠(yuǎn)。

　　２０１１年１月２６日，“國(guó)八條”拉開(kāi)了當(dāng)年樓市宏觀調(diào)控的序幕。“國(guó)八條”首次提出各城市要合理確定新建住房的價(jià)格控制目標(biāo)，明確了限購(gòu)條件。７月１２日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出擴(kuò)大限購(gòu)范圍，抑制二、三線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，抑制租金過(guò)快上漲等新的調(diào)控方向。

　　自各地“限購(gòu)令”實(shí)施以來(lái)，樓市成交量持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯松動(dòng)。與此同時(shí)，金融政策方面的調(diào)控也逐步嚴(yán)厲。從２０１１年１月２０日至６月２０日，五個(gè)月之內(nèi)央行六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。自５月１日起，杭州、廣州、深圳等多地銀行相繼提高首套房的首付比例或貸款利率，首套房利率進(jìn)入全面上浮時(shí)代。

　?。玻埃保蹦?，有６００多個(gè)城市出臺(tái)了與當(dāng)年ＧＤＰ、人均可支配收入增速相掛鉤的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，一線城市的房?jī)r(jià)率先進(jìn)入調(diào)整期。

　　在商品房遇冷的同時(shí)，保障性住房卻顯得“火熱”。２０１１年９月１９日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署進(jìn)一步做好保障性安居工程建設(shè)和管理工作；１２月２３日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，２０１２年新開(kāi)工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房７００萬(wàn)套以上，基本建成５００萬(wàn)套以上。

　　２０１２：調(diào)控轉(zhuǎn)入長(zhǎng)期　房?jī)r(jià)趨向平穩(wěn)

　　目前全國(guó)商品房庫(kù)存量已達(dá)到歷史最高值，并且還在不斷增加。“預(yù)計(jì)到２０１２年一季度將達(dá)到頂峰，因此樓市價(jià)格面臨較大的下行壓力。”華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院教授王國(guó)華認(rèn)為，今年競(jìng)爭(zhēng)必將異常激烈，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)促銷力度會(huì)更大。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，如果未來(lái)通脹形勢(shì)趨于溫和，ＣＰＩ漲幅能穩(wěn)定在３％至４％，ＧＤＰ增速在８％至９％，那么房?jī)r(jià)同比漲幅在５％左右就是趨于平穩(wěn)。

　　在房產(chǎn)稅方面，盡管在上海、重慶等地的試點(diǎn)由于稅率較低、覆蓋范圍窄，沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生顯著影響，但其長(zhǎng)期影響不容忽視。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在２０１２年或更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　目前，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)和相關(guān)配套制度建設(shè)正在逐步實(shí)施。房產(chǎn)稅的征收將優(yōu)化房地產(chǎn)稅收制度、平衡房產(chǎn)持有和交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，有助于促進(jìn)公共財(cái)政制度的變革，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

　　億房研究中心研究員鄢峰認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，可能將逐步取代限購(gòu)限價(jià)等“臨時(shí)性”政策。“若經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)和房地產(chǎn)投資等指標(biāo)增速放緩，政府部門可能通過(guò)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，逐步形成房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。”

　　樓市節(jié)點(diǎn)：樓市步入下半場(chǎng)

　　展望房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)，業(yè)內(nèi)人士表示，影響行業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制正在逐步建立：保障房制度不斷完善，對(duì)商品房市場(chǎng)的分流作用將逐漸顯現(xiàn)；房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，可能從根本上改變房地產(chǎn)業(yè)格局；土地出讓制度將改進(jìn)完善，使地方政府逐步擺脫土地財(cái)政的困擾；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也在市場(chǎng)考驗(yàn)中不斷發(fā)展進(jìn)步。

　　國(guó)務(wù)院政策研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入了一個(gè)“分水嶺”，正在進(jìn)行行業(yè)洗牌與結(jié)構(gòu)調(diào)整，未來(lái)將是以改善性需求和中低價(jià)保障房同時(shí)發(fā)展的又一個(gè)十年。

　　一方面，改善型需求增長(zhǎng)，高端房?jī)r(jià)格看漲，中低端商品房市場(chǎng)趨向平穩(wěn)。２０１２年將有大量的保障房交付使用，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)形成較大影響。同時(shí)，改善性需求將出現(xiàn)理性增長(zhǎng)，高端房?jī)r(jià)格也隨之看漲。

　　另一方面，在限購(gòu)、房產(chǎn)稅等調(diào)控政策的“逼迫”下，更多開(kāi)發(fā)商將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。２０１１年住宅市場(chǎng)遇冷，商業(yè)地產(chǎn)已有明顯的升溫跡象。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)“爆發(fā)式”增長(zhǎng)。

　　鄢峰認(rèn)為，未來(lái)能生存下來(lái)的房企主要有兩類：一類是規(guī)模大、品牌優(yōu)、實(shí)力強(qiáng)的大型房企；一類是具有很強(qiáng)的特色，以差異化產(chǎn)品占據(jù)區(qū)域市場(chǎng)的中型房企。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在２０１２年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍將面臨較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。短期內(nèi)，市場(chǎng)需求和價(jià)格波動(dòng)幅度加大，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)上升。中長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)都將為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供旺盛的需求，房地產(chǎn)業(yè)仍面臨較好的發(fā)展空間。