樓市2012變換莫測 見招拆招打起肉搏戰(zhàn)

　　百變千幻衡山云霧十三式

　　話說衡山派有一位高手，以走江湖變戲法為生，竟將變戲法的本領(lǐng)滲入武功。只見寒光陡閃，手中已多了一柄長劍，猛地反刺向?qū)κ郑靡徽屑踩玳W電、如夢如幻的百變千幻衡山云霧十三式，最終成為衡山派三大絕技之一。2011年經(jīng)歷了上半年樓價虛晃一槍的假摔，年底全國性的降價潮終于殺到，就如同以百變千幻聞名的衡山云霧十三式一樣，在虛虛實實過后殺出致命一招。這一招如此之狠，讓許多在不久前還認為調(diào)控政策未收到效果的人始料未及。

　　在2008年那輪調(diào)控中，廣州、深圳在全國范圍內(nèi)率先降價，部分樓盤價格下調(diào)幅度達到30%-40%。然而，在本輪調(diào)控中，總體來看廣州樓價相對堅挺。盡管增城等地在限價之下已有樓盤出現(xiàn)降價，但對市區(qū)來說，樓價堡壘似乎牢不可破，降價行為多為開發(fā)商將裝修房改為毛坯房所玩的障眼法。不過，這一局面最終還是在年底被打破，衡山云霧十三式終于鋒芒盡出，并且直指要害。12月16日，位于地鐵五號線坦尾站附近的萬科柏悅灣三期正式開盤，1.29萬元/平方米起的價格，吸引了眾多買家到場。據(jù)悉，這是萬科廣州公司今年以來首次大幅度下調(diào)項目開盤價格，比樓盤之前的“吹風(fēng)價”每平方米低了數(shù)千元。

　　保利地產(chǎn)旗下廣州項目也有降價或大幅優(yōu)惠。位于番禺的保利香檳國際預(yù)計售價12000元/平方米，產(chǎn)品包括50-140平方米的一房至四房，均帶2500元/平方米豪華裝修。這個價格比之前的“吹風(fēng)價”低了約2000元/平方米。保利旗下另一新盤保利公園九里也在2011年底開盤，價格13000-17000元/平方米，也低于周邊同類產(chǎn)品在售價格。雅居樂旗下錦官城星匯組團一次性付款9折，商業(yè)貸款9.2折，公積金貸款9.4折，折后毛坯均價11000-13000元/平方米。廣州亞運城于2011年底加推的新貨起步價降至9700元/平方米，首度跌破1萬元/平方米大關(guān)。

　　就降價幅度而言，在本輪市中心的降價潮中，中小房企的步伐比大型房企要大。在這種高調(diào)的降價行動背后實質(zhì)是資金和開發(fā)實力的差距。年底，廣州市越秀區(qū)淘金家園全新一期“淘金峯璟”，每平方米售價突降1萬元，據(jù)銷售人員反映，項目共200多套單位全部“一口價”降價促銷，72平方米兩房北向單位最低價18500元/平方米，均價約22000元/平方米。早前淘金峯璟南向單位價格3.4萬-3.5萬元/平方米，北向單位價格2.8萬-2.9萬元/平方米。而據(jù)統(tǒng)計，該盤從11月初開售以來，總計600多套單位僅售出16套，網(wǎng)簽均價超過3萬元/平方米，降價后相當(dāng)于打了7折。而位于海珠區(qū)的縱橫國際公寓已經(jīng)數(shù)次降價，售價較最高價下跌了近萬元/平方米。

　　拆招解招

　　1.淘金峯璟3萬多元降到1.8萬

　　“東山樓7折!鐵底!直降1萬!兩房1.8萬起，三、四房2.2萬起僅限三天。”2011年12月16日，淘金路樓盤淘金家園新一期峯璟開始狂降價。據(jù)悉，該盤11月初開賣，當(dāng)時的價格是南向單位3.4萬-3.5萬元/平方米，北向單位2.8萬-2.9萬元/平方米。樓盤帶有省一級學(xué)校學(xué)位，并且也是老城區(qū)難得的大型綠化小區(qū)，但市場環(huán)境不好再加上樓價高出大部分人的承受水平，開盤后銷售慘淡。樓盤新一期單位共600多套，在陽光家緣網(wǎng)顯示的簽約套數(shù)只有16套。該樓盤降價后最低售價1.8萬元/平方米，與原先公布的3萬元/平方米以上的均價相比大降價，并且該價格也已經(jīng)低于樓盤目前的二手房價格。據(jù)該盤的銷售表示，降價之后該盤一晚已賣出過百套單位。

　　點評：連市中心的學(xué)位房都憋不住降價了，其他樓盤還有什么不降價的理由呢? 

　　2.鳳凰城限價后連續(xù)降價

　　2011年4月份，增城限價后，碧桂園鳳凰城被迫率先降價15%，拉開了廣州今年樓市降價大幕。該批新貨均價定為8542元/平方米，比前一期洋房均價下降了15%，便宜的單位六七千元/平方米，結(jié)果遭遇大批買家搶購。一位參與當(dāng)天認籌的市民表示：“來鳳凰城排隊認籌的車輛太多，造成鳳凰城大塞車。大家不要錢一樣搶房子，連大廳掃地的阿姨都說交了錢拿籌了。”在接下來的半年內(nèi)，鳳凰城又連續(xù)數(shù)次降價銷售，每次降價幅度都在數(shù)百元每平方米，目前樓價已經(jīng)跌到了均價7000元/平方米左右。有買家向記者爆料稱，她剛剛買下的一套三房單位，半個月總價就降了9萬元。

　　點評：一降價就遭遇瘋搶，這是2011年不少樓盤都出現(xiàn)過的情況。不過鳳凰城的例子也告訴大家，千萬小心“抄底”，誰知道一樓下面還有沒有地下室呢?

　　3.柏悅灣拉開萬科廣州降價大幕

　　2011年12月16日，位于地鐵五號線坦尾站周邊的萬科柏悅灣三期正式開盤，1.29萬元/平方米起價吸引了眾多買家到場。據(jù)悉，這是萬科廣州公司今年以來首次大幅度下調(diào)項目開盤價格，比樓盤之前的“吹風(fēng)價”每平方米低了數(shù)千元。據(jù)悉，萬科柏悅灣是荔灣區(qū)江景電梯洋房，帶省一級公立名校沙面小學(xué)學(xué)位，此前“吹風(fēng)價”近2萬元/平方米，前期組團二手價格超過17000元/平方米。此次推出戶型為80-120平方米，帶精裝修交樓，貨量約150套。主要面向此前已繳納誠意金的買家，由于貨量不多，所以選擇以低價的方式一次性清貨。

　　點評：“恐怖”的萬科降價潮終于傳到廣州了，不知道潮水退去之后，還有多少開發(fā)商在沙灘上裸泳呢?

　　4.縱橫國際公寓降價近萬元

　　2011年12月3日，海珠區(qū)赤崗地鐵站附近的縱橫國際公寓推出“一口價”單位，13800元/平方米起售，比之前的吹風(fēng)價足足降了近萬元。據(jù)悉，縱橫國際公寓之前的均價一直都是23000元/平方米左右。如今，價格直降了近萬元，相當(dāng)于打了6折。不過，縱橫國際公寓銷售總監(jiān)馮皓璇表示：“13800元/平米的房子是特價單位，都是毛坯房，只有三套，用于這兩天促銷的，并不是外界誤傳的全盤降價一萬元出售?，F(xiàn)在毛坯均價為16000-17000元/平方米，實際上只降了2000-3000元/平方米。毛坯房原本就比精裝修的便宜5000元/平方米，這兩天搞促銷，所以才額外降價。”

　　點評：開發(fā)商房子不好賣，降價也要遮遮掩掩，這年頭，降價已經(jīng)不是什么丟人的事了!

　　切磋

　　發(fā)展商們敢于大搞“價格戰(zhàn)”，無非基于兩大原因：一是預(yù)期樓價還要跌;二是發(fā)展商即使將樓價打折20%-30%，項目仍有利潤，目前仍然屬于讓利促銷，還沒到割肉促銷。從這點上看，目前處于高位的房價仍有相當(dāng)幅度的下行空間。樓市在未來一段時間，恐怕也要直面價格波動和瘋狂甩賣的危機?？峙乱仓挥?ldquo;向死而生”，政策才會松綁。

　　——廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文

　　在某些地區(qū)、某個時候，房價可能會有10%-15%的振幅，但這是分項目、分城市、分區(qū)域的，不能一概而論。開發(fā)商的能力各不相同，挺得住就會挺下去，挺不下去當(dāng)然就有可能降價?？偟内厔葸€是量、價都在增長的。房價長期的趨勢是上升的，短期的震蕩也是沒有太大現(xiàn)實意義。

　　——全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長楊鳳斌

　　房價回歸到幾年前的價格是不可能的事情!政府為了GDP，賣地賣高價加上各種物價指數(shù)上升，你要開發(fā)商降價?唯有政府備用地多建保障房才是正道!

　　——網(wǎng)友“漁尾大橋”

　　中國房價平均會降價50%，中國的房價降低可能會分三年跌，在2014年能調(diào)整完。中國主要是一手房市場，所以開發(fā)商這邊是泡沫破裂的主要地方。用一個字概況2012年中國房地產(chǎn)就是：“垮”。

　　——知名經(jīng)濟學(xué)家謝國忠

　　如果中國的房價下降30%以上，不僅不會引發(fā)社會問題，反而會給中國經(jīng)濟帶來莫大的契機：下降30%以上才有新的購買能力入市，房地產(chǎn)僵局才能打破;房地產(chǎn)從業(yè)者才能徹底洗腦并理性看待房地產(chǎn)市場的去暴利化趨勢;社會資金才能逐步轉(zhuǎn)向?qū)崢I(yè)，不會再次觀望抄底房地產(chǎn);才能彌合被房價撕裂的社會;才能真正推動轉(zhuǎn)型。

　　——著名經(jīng)濟學(xué)家馬光遠