地產(chǎn)中介紛紛閉關(guān)轉(zhuǎn)型

　　滿堂紅集團近日結(jié)束在上海的二手房業(yè)務(wù)，成為繼美聯(lián)物業(yè)后又一家退出上海灘的國內(nèi)大型連鎖中介機構(gòu)；北京二手房中介共關(guān)閉門店約1000家左右，為3年來最多；深圳中介龍頭中原地產(chǎn)面臨著關(guān)店裁員的困境；21世紀不動產(chǎn)也先后關(guān)閉了34家直營店，而這一數(shù)字還在不斷增加。目前樓市再次出現(xiàn)新一輪的中介關(guān)門潮。有業(yè)內(nèi)人士表示，小型中介已經(jīng)直逼“生死線”，即便是龍頭中介同樣面臨著生存大考驗，房地產(chǎn)中介亟待轉(zhuǎn)型的呼聲越來越高。筆者認為，在今年樓市調(diào)控政策仍然持續(xù)趨緊的背景下，以及房地產(chǎn)市場運行規(guī)則的悄然改變，房地產(chǎn)二手中介行業(yè)到了必須轉(zhuǎn)型的時候了。

　　首先，二手房市場成交萎縮導(dǎo)致中介虧損嚴重，直接觸及中介轉(zhuǎn)型底線。以上海二手市場為例，2011年前11個月上海二手房成交量為13.3萬套，預(yù)計全年在14.1萬套左右，同比約下降8%～9%。而11月上海共成交二手房6900套，比去年同期下降近五成，為去年7月以來最低。按照去年高峰時1.3萬家中介門店計算，每個月每兩家中介門店僅能分到一套成交房源。由北京鏈家地產(chǎn)發(fā)布了2011二手房年度報告顯示，2011年全國6萬家二手房經(jīng)紀門店的總虧損額將達到30億元，平均每家店面年虧損額為5萬元。數(shù)據(jù)表明，二手房成交量長期低迷導(dǎo)致房產(chǎn)中介生存壓力激增，從而使大多數(shù)中介出現(xiàn)虧損，難以為繼。這也直接表現(xiàn)為樓市二手中介大掀關(guān)門潮，其轉(zhuǎn)型發(fā)展的形勢已是迫在眉睫。

　　其次，持續(xù)調(diào)控致使購房結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整，傳統(tǒng)中介經(jīng)營模式應(yīng)當走向終結(jié)。由于限購、限貸等政策的持續(xù)作用，樓市成交遇冷，大小中介公司都在跟隨市場的調(diào)整縮減開店規(guī)模已是不爭的事實。另外，隨著購房多元化，近年購房者對中介門店的依賴程度下降明顯。與此同時，受物價上漲、通貨膨脹、人員工資上漲等因素的影響，地產(chǎn)中介的經(jīng)營成本也較往年增加不少，尋找新的利潤增長點成為眾多地產(chǎn)中介公司的必然選擇。因此，在目前這種內(nèi)外環(huán)境的制約底下，地產(chǎn)中介還要為以傳統(tǒng)的像滿堂紅“直營+加盟”的模式的迅速擴張就顯得不夠理智。要認清的是，只要一遇樓市低迷，這種模式會因?qū)Y金鏈條占用較大，投資風險劇增等而加速企業(yè)“解體”，對企業(yè)生存造成威脅。

　　再者，頻開門店的競爭、“有價無市”使得中介不可避免地走向“三岔口”。在持續(xù)調(diào)控沖擊背景下，部分開發(fā)商明顯加快了推盤的節(jié)奏，新盤紛紛入市且價格出現(xiàn)了實質(zhì)性的降低，而二手房方面卻因業(yè)主心態(tài)強硬，價格仍然堅挺，導(dǎo)致二手房有價無市。另外，業(yè)內(nèi)人士均表示，不管是市場上的中介公司數(shù)量，還是從事房產(chǎn)中介的人員，都處于嚴重的過剩狀態(tài)。針對目前中介市場出現(xiàn)的變局，地產(chǎn)中介選擇轉(zhuǎn)型之路已不可避免。

　　誠然，房地產(chǎn)中介成為每一輪樓市調(diào)控首當其沖的對象。在輪番調(diào)控背景下，中介行業(yè)也將再一次面臨洗牌——中小規(guī)模中介公司關(guān)門閉店不可避免，而大型中介公司也開始著手在服務(wù)水平、產(chǎn)品創(chuàng)新、進軍二三線城市上做文章，在嚴峻的市場形勢下尋求“破局”。筆者認為，目前這種墨守成規(guī)、僅靠微薄的中介費維持利潤來源的商業(yè)模式也亟待轉(zhuǎn)型。中介公司需要打破常規(guī)，根據(jù)客戶需求，挖掘新的商業(yè)模式，創(chuàng)造價值機會，開始謀求多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營。與此同時，在轉(zhuǎn)型的背景下淘汰一批資金實力差、資質(zhì)差的中介公司，應(yīng)當更有利于整個行業(yè)的良性發(fā)展。