年末樓市抉擇：“割肉”賣房還是當“包租婆”

        買還是租?是樓市永恒不變的話題，然而隨著近期大批新盤降價或低開，這個話題的博弈方又加入了賣家和中介。“割肉賣”還是先租出去?做租賃生意又累傭金又少，但是買賣又沒生意，怎么辦?關于買賣和租賃的抉擇每天都困擾著很多人，本期樓經(jīng)將通過不同案例講述年底將至不同人的“抉擇”經(jīng)歷。
　　
　　買房抉擇之買方
　　
　　“春節(jié)以后再看看吧”
　　
　　在現(xiàn)在的樓市環(huán)境下，面臨抉擇次數(shù)最多，抉擇最艱難的當然是持幣觀望的買家了。什么時候買?買哪里?買郊區(qū)的新房還是市區(qū)的二手房?需要做的抉擇真是不少。盡管電視里、網(wǎng)絡上各種各樣的“專家”在不停地鼓吹現(xiàn)在是入市的好時機，有機會趕快買。但基于各人不同的狀況，要真的下定決心出手也并不容易。
　　
　　小吳是工作還不到3年的“85后”，還沒買房的他暫時和兩個朋友一起住在浦東張江附近，三間房間，一人住一間，每人1100元的租金。“每個月的工資差不多有三分之一都花在房租上了。”小吳說。前不久，中介又通知他，明年二月房租可能會上漲。“居無定所”的感覺并不好，看到最近那么多樓盤降價的信息，加上身邊朋友的鼓動，小吳下決心要出手買房了。
　　
　　從今年9月開始，小吳的足跡踏遍大半個上海，從閘北到寶山，從閔行到嘉定，新盤加二手房，看了十多個樓盤。“我是第一次買房，家里出錢，首付大概能幫忙付個四五十萬，按照首付3成來算，能承受的房子總價就150萬元左右吧。”
　　
　　由于在市區(qū)上班，小吳不想把房子買得太遠，但是在外環(huán)以內(nèi)看過的房子里，基本沒有單價2萬/平方米以內(nèi)的，買個80平方米大小的房子就超預算了，而外環(huán)外只要和軌交搭點邊的新盤基本也要2萬/平方米左右。如果不靠近軌交，上班實在不方便。前不久，小吳看到嘉定大批新盤降價的消息，周末便興沖沖地過去看房，“價格倒是很合適”，裝修房單價1.4萬左右/平方米，這樣算來可以買到100平方米左右的小三房了。“但還是覺得太遠了”小吳仔細算了一下，從11號線嘉定新城站上車，轉2號線再轉1號線到單位要花一個半小時，這還不是高峰時間，車還比較空。如果早高峰天天擠軌交上班實在讓人難以接受。
　　
　　買市區(qū)的二手房吧，倒是有不少單價1.8萬-1.9萬/平方米的老公房，交通、各方面的配套也都不錯，可畢竟房子的“歲數(shù)”太大，擔心會出現(xiàn)漏水之類的麻煩。有些二手房，因為買賣未滿五年，需按總價征收營業(yè)稅，再加上七七八八的契稅和中介費等項目，一套叫價120萬元的老房子光是稅費就要交十萬余元。“租房嘛，不穩(wěn)定，再加上房租也會上漲;想買可又老是看不到合適的房子，一趟趟跑也很累。”2個多月的看房經(jīng)歷，小吳已經(jīng)略顯疲憊。“我總覺得房價還沒跑到底，打算明年春節(jié)以后再出來看看。”
　　
　　買房抉擇之賣方
　　
　　“我又不著急，為什么要‘割肉’?”
　　
　　是“割肉”叫賣還是忍一忍明年再說?對于賣房者來說，他們也存在這一抉擇。不過相較買房人來說，他們的回旋余地會大一些，不是特別急賣的話一般會選擇先租出去賺點租金。
　　
　　徐亮(化名)在上海體育館附近的某高檔小區(qū)內(nèi)有套三房，這套房子可以算得上是小區(qū)的景觀房，500萬元的掛牌價也是正常的市場價。可掛牌一個多月過去了，除了個別中介會打電話來詢問價格外，其他一點動靜都沒有，在中介的勸說下，徐亮把價格調[最新消息價格戶型點評]至450萬元左右，對瞬間“蒸發(fā)”的50萬元他還挺心疼，可即便這樣，又一個月過去了，還是連一個看房的人都沒有。
　　
　　中介建議，如果想要出手，可能還要再降幾十萬，不過，即便如此還是不能保證一定賣得掉，聽到這個說法，不愿再“割肉”的徐亮干脆“改賣為租”，房子最終被一名外企高管看中，以9000元/月的價格租下了。
　　
　　在是繼續(xù)“割肉”賣還是先出租的問題上，徐亮選擇了后者，這也代表了很多在資金上沒有后顧之憂投資客的心態(tài)。
　　
　　本市某中介研究部反映，市中心的房東很少愿意大幅讓價，雖然目前房東議價幅度確實比10月份時有一定程度放大，但議價空間依然維持在10%以內(nèi)，中心城區(qū)及部分自住板塊由于房源稀缺，議價空間仍多在5%左右。而對買家來說，這個幅度遠遠小于他們的預期，而下跌多少才會入市?他們也說不清。“我又不是開發(fā)商，不需要回籠資金，為什么要一下子讓價那么多?不如暫時不賣了，等明年再說吧，也許又好了呢?”在這樣的思想支持下，根據(jù)本市某中介研究咨詢部的統(tǒng)計，全市約有10%的掛牌業(yè)主轉售為租，個別區(qū)域甚至達到近30%。
　　
　　不過需要注意的是，對于部分轉售為租的業(yè)主來說，也有一個風險是不一定能馬上租出去。因為現(xiàn)在是租賃淡季。據(jù)中介介紹，傳統(tǒng)租賃旺季是每年的九十月份和三四月份，現(xiàn)在臨近年底，新增租賃不多，倒是有一些外籍人士因為休假回國而退租的。還有部分租賃即將到期的房東表示要繼續(xù)掛牌出租，而對于臨近年底是否能成功出租和租金的多少并不關心，他們寧愿現(xiàn)在空關也不愿掛牌拋售，大部分租約到期的房東都表示要在春節(jié)以后看政策的發(fā)展形勢作出買賣決定。
　　
　　買房抉擇之中介
　　
　　做租賃生意身不由己
　　
　　做六單租賃生意才相當于一單房屋買賣拿到的傭金，需要投入的精力卻差不多，甚至還要更吃力，這買賣到底做不做?這是擺在今年市中心各大中介公司門店內(nèi)的棘手問題。在生存第一的前提下，絕大多數(shù)還是選擇“做一筆算一筆”。
　　
　　王思文是某中介萬體館分行的經(jīng)理，在該區(qū)域，近期的二手房買賣幾乎處于停滯狀態(tài)。
　　
　　“有錢買的被限購，沒被限購的買不起”。雖然部分房東已讓價10%，但11月至今該分行都未“開單”。相比之下，租賃市場的開拓倒是比較順手，本月已做了5單。“我們的業(yè)務員除了做一手房代理，現(xiàn)在基本把時間花在租房市場上了。”王思文說，原本業(yè)務員給客戶的電話可能十個中有七八個是詢問是否買房、賣房，兩三個是關于租房的，現(xiàn)在這個比例正好相反。
　　
　　不過，做租賃生意也是無奈之舉。“往年這個時候生意很好，誰會去做租賃?”王思文坦言，過去幾年的11月，他所在的門店平均至少能做五六單買賣生意，2009年更是成交了十幾套房子，那時根本沒心思做租賃的生意。不過，今年的情況就不同了。
　　
　　其實，按照王思文這個月做的5單租賃生意來看，6000-10000元的月租金水平，若每單收取月租金的70%作傭金，總共也就3萬元左右，這對于維持整個門店的運營和人力成本顯然是不夠的，但總是聊勝于無。
　　
　　王思文門店的情況在整個中介行業(yè)內(nèi)早就不是個案。從買賣租賃傭金收入對比來看，1單買賣傭金收入需要完成6單租賃才能達到?？傮w來看，由于議價空間難有大幅提升，短期內(nèi)二手房交易仍艱難，繼續(xù)強占一手房買賣和積極爭取租賃業(yè)務將成為今年最后兩個月中介業(yè)務的重點。
　　
　　郭愛枝所在的某中介上海銳豐場中分行10月以來買賣成交了6套，租賃3套。這份成績單在整個中介行業(yè)來看目前是相當另類的。“我們這里都是小戶換大戶，自產(chǎn)自銷型的業(yè)主。”她介紹，反正都是自住客戶，沒什么投資客，“低進低出或高進高出，房價漲跌對他們沒有太大影響。”比如一個客戶剛賣掉一套60多平方米的老房子，又隨即以略高的單價買進了一套90平方米的三房。
　　
　　“老業(yè)務員不愿意做租賃，一般是新來的業(yè)務員做得多一些。”郭愛枝說，因為彭浦新村附近成交最多的是租金1800-2000元/月的老公房，傭金很低，而且同樣要帶客戶看房，投入的精力也不小。