二手房企“貓冬” 多渠道謀突圍

       房地產寒冬的肅殺之氣，不僅籠罩在房企頭上，也讓房地產中介日子不好過。

　　 去年10月，由于不堪虧損壓力，深圳中原地產、中聯、世華地產等多家大型中介陸續(xù)關鋪裁員，地產中介二手房市場業(yè)務急劇收縮，一時間關門潮起，并意圖“貓冬”。

　　 市場變動下，行業(yè)整合大幕已經開啟，如何逆境中突圍，這已經成為地產中介公司當下不得不面臨的艱難抉擇。

　　中介行業(yè)遭遇寒冬

　　 2011年下半年，二手房市場成交量持續(xù)銳減，中介巨變仍在繼續(xù)。2012年元旦前夕，位于深圳華僑城沃爾瑪附近的世聯行被迫遷址到附近的白石洲世紀村，世聯地產(11.16,-0.05,-0.45%)旗下經紀業(yè)務布局再生變動。

　　 據悉，世聯行是世聯地產旗下唯一的地產中介品牌，定位于“豪宅專家”，主要業(yè)務方向在二手豪宅交易方面。深圳華僑城是深圳豪宅片區(qū)之一，歷來是世聯地產的 “風水寶地”。2011年12月底，有消息稱，世聯地產租用華僑城商鋪的租約到期，在華僑城增加門店近一倍租金之下，礙于過高的成本，世聯行不得不選擇遷出該區(qū)域。但上述說法未得到華僑城方面證實。

　　 已經開店五六年的世聯行華僑城門店被迫遷移，正反映了當下深圳中介生存的窘況。

　　 世聯地產人士表示，公司并沒有退出二手中介業(yè)務，只是在縮減規(guī)模。實際上，2006年世聯地產在深圳尚有35個豪宅片區(qū)及核心商業(yè)區(qū)的網絡布點，但到2011年底，已經縮減為20多個。如今，世聯地產二手房中介業(yè)務經營收入不到1億元，占比不到公司總營業(yè)收入的1%。

　　 實際上，2011年樓市調控政策讓新房市場成交低迷，二手房市場成交量也急劇萎縮，“靠天吃飯”的中介公司難掩在中介業(yè)務方面業(yè)績下滑的窘境。

　　 世聯地產公告稱，前三季度實現凈利潤2794萬元，同比減30.89%。此外，由于二手房成交量減少，包括中原、世華、中聯、美聯、21世紀等眾多深圳中介在內，近三個月以來地產經紀業(yè)務出現不同程度虧損。2011年10月初，中原地產關停60家門店，而中聯地產、世華地產也關鋪近三分之一。

　　逆境中突圍

　　 對大多數中介公司來說，中介業(yè)務和代理銷售業(yè)務成為公司的主要收入來源。對此，深圳地產人士半求認為，世聯地產在中介業(yè)務方面的收縮，對很多中介公司在新房市場和二手房市場布局是一個提醒。

　　 據悉，3年之前，在深圳二手房市場，中原地產占據行業(yè)龍頭老大的地位，世聯地產排名第二。三年之后，世聯地產排名下降至第四位，居世華地產、中聯地產之后。

　　 在整個新房代理銷售市場不理想的大形勢下，世聯地產董事長陳勁松(微博)曾表示，世聯不得不做出調整，“開發(fā)商要‘貓冬’，總不能把我們也‘凍死’”。

　　 中介行業(yè)突圍的方式就是從北上廣深等一線大城市向二三線城市延伸。2011年初開始，世聯地產就開始醞釀著世聯行在全國擴張的計劃。

　　 2011年6月10日，世聯地產公告稱，根據業(yè)務發(fā)展需要，擬用自有資金1250萬元在南京、天津、蘇州分別投資設立子公司，拓展經紀業(yè)務。除此以外，世聯地產還在試圖引入一些新的業(yè)務模式。2011年8月24日，世聯地產公告稱，擬2100萬收購青島雅園物業(yè)管理公司，但最終擱淺。

　　 “我們期待未來物業(yè)管理成為公司業(yè)務一個新的增長點。物業(yè)管理主要集中在商業(yè)、寫字樓方面。”世聯地產品牌總監(jiān)許謙表示，“我們也在大力拓展工商業(yè)包括工商業(yè)代理和咨詢。寫字樓是一個很大的增長點，將大力拓展。”

　　 但無論是橫向的擴張還是在物業(yè)管理領域方面的延展，中介行業(yè)至今似乎都未走出“靠天吃飯”的困境。

　　 在陳勁松看來，房地產代理行業(yè)必須深化，不深化就難以適應市場變化趨勢。一個例子就是，易居中國聯合SOHO中國推出的房地產行業(yè)的電子商務，做得風生水起。

　　 實際上，2011年初世聯地產在打造行業(yè)概念的驅使下，就秘密醞釀自己的內部網絡運營平臺——居善網，一家房地產導購和電子商務網站，但其結果則是暫緩上線推行。這意味著世聯地產在中介代理模式探索創(chuàng)新方面并不算順利。

　　 “這個產品的測試版本已經上線了，但最終沒有推出，主要是考慮到市場環(huán)境出現了變化。”許謙表示，“現在，公司將按照既定的戰(zhàn)略，一步步踏踏實實地去走。”

　　 對于世聯地產在電子商務方面的探索，半求評論稱，居善網的失敗有必然性：“二手房市場面臨一個個的個體，這時候的服務很重要。”

　　 深圳另一地產人士則稱，目前房地產銷售電子商務化，要想打開市場，唯一的辦法就是“燒錢”。

　　部分開發(fā)商介入中介市場

　　 2008年之后，中介門店一度急速擴張。眼下，中介行業(yè)應該如何求生？

　　 樂觀者認為，目前市場出現的中介關鋪潮并不要緊，關鍵是經過這一輪的關鋪之后，行業(yè)整合力度將加強。

　　 “未來二手房市場的集中度至少比現在翻一倍。”半求預測，“經過這一次之后，最遲到后年，二手房市場的夏天就來了。”

　　 他分析稱，未來在北上廣深等城市主城區(qū)，住房銷售80%將依賴二手房。“以后將出現什么情況？賣二手房的銷售規(guī)模將不小于某些開發(fā)商，會出現一些比房地產商還大的二手房中介公司。”

　　 盡管如此，另一個二手房市場變化的趨勢則是，昔日的市場合作者變成競爭者。

　　 據悉，目前，在深圳開發(fā)商中，已有招商、華僑城、萬科、金地等四家企業(yè)旗下的物業(yè)公司正在開展二手房中介業(yè)務。其中，招商置業(yè)在2010年的中介營業(yè)收入突破1億元。對此，半求稱，假如招商、萬科等在深圳新房業(yè)務減少之下，拓展二手房業(yè)務更有業(yè)主資源優(yōu)勢。

　　 在此環(huán)境下，中介公司除了面臨新房市場成交下降的影響外，還將面對新的市場競爭，陷入市場夾縫之中。當下，房地產中介行業(yè)如何逆境求生，“貓冬”或許是良策。