是否提前還貸有講究

　　2011年央行三次加息，但因?yàn)榉抠J利率大多按年調(diào)整，加息的累加效應(yīng)在今年1月1日起集中體現(xiàn)，從這時(shí)起，房貸者就要開(kāi)始為2011年的3次加息“埋單”了。既然要多付利息，房貸者是否應(yīng)提前還貸呢?記者昨日就此采訪有關(guān)銀行理財(cái)師，理財(cái)師提醒房貸者：是否提前還貸有講究。

　　以下幾類房貸者并不適合提前還貸。

　　已享受七折優(yōu)惠利率的房貸者。按5年期貸款利率7.05%計(jì)算，七折后執(zhí)行利率為4.935%，與同期5.5%的存款利率倒掛，也就是說(shuō)，即使把錢存在銀行，獲得的利息也比房貸支出的利息多。如果你有閑錢去提前還貸，還不如去存5年期定存，每年還能賺到0.565%的利息。享受七折利率優(yōu)惠的客戶，相當(dāng)于低成本利用銀行資金，如果不影響正常生活并有其他的投資渠道，大可不必提前還款。

　　等額本息還款中期的房貸者。等額本息還款，是目前被普遍采用的還款方式。該還貸方式為，還款期內(nèi)每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。也就是說(shuō)，如果還款期已經(jīng)超過(guò)一半，那么超過(guò)一半的貸款利息已經(jīng)在前期的還款過(guò)程中償還，剩下的月供中絕大多數(shù)都是本金，提前還貸的意義就不大了。

　　等額本金還款期超1/3的房貸者。所謂等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息，隨著還款時(shí)間增加，所剩本金減少，還款利息也越來(lái)越少。該還款方式在還款期超過(guò)1/3時(shí)，借款人已還了一半利息，此時(shí)再選擇提前還貸的話，償還更多的是本金，不能有效節(jié)省利息支出。

　　算賬：還貸負(fù)擔(dān)增加了多少

　　如按去年初6.40%基準(zhǔn)利率計(jì)算，辦理100萬(wàn)元的貸款、期限20年，采取等額本息還款方式，那么每月月供需7397元，20年需支付利息總額為77.53萬(wàn)元;若按新利率7.05%計(jì)算，從今年起，每月月供需7783元，支付利息總額86.79萬(wàn)元。即每月將多還利息386元，共需多付利息9.27萬(wàn)元。

　　提示：公積金貸款更劃算

　　眼下怎么向銀行貸款更加劃算呢?業(yè)內(nèi)人士表示還是公積金貸款。經(jīng)過(guò)3次加息后，目前公積金貸款利率為4.9%，商業(yè)貸款的利率為7.05%，相差2.15個(gè)百分點(diǎn)。以貸款100萬(wàn)元、期限20年、等額本息還款方式為例，如果是公積金貸款，那么年利率4.9%，20年共支付利息57.07萬(wàn)元，月供6544元。而如果采用銀行商業(yè)貸款，假設(shè)年利率不上浮，按基準(zhǔn)利率7.05%貸到款，10年則總共需支付利息86.79萬(wàn)元，月供7783元。使用公積金貸款比商業(yè)貸款節(jié)省利息29.72萬(wàn)元，每月還貸負(fù)擔(dān)減輕1239元，顯然公積金貸款更具優(yōu)勢(shì)。

　　預(yù)測(cè)：今年房貸額度或會(huì)放松

　　從2011年上半年開(kāi)始，銀行房貸額度緊張狀況導(dǎo)致買房人翹首苦盼貸款發(fā)放，等上好幾個(gè)月的不在少數(shù)。直到最近，由于存款準(zhǔn)備金率的微調(diào)，銀根才有了松動(dòng)的跡象。目前已有一些城市的部分銀行將房貸利率恢復(fù)至基準(zhǔn)利率，但據(jù)記者了解，大連銀行業(yè)房貸利率暫未松動(dòng)。據(jù)預(yù)測(cè)，2012年房貸額度或會(huì)放松，買房人苦苦等待的現(xiàn)象有望有所好轉(zhuǎn)。