房貸利率新政實(shí)施 房奴何時(shí)才能“減負(fù)”

　　“尊敬的客戶，2012年1月1日起我行將執(zhí)行央行新利率，請(qǐng)您適當(dāng)增加月還款額，避免出現(xiàn)還款賬戶余額不足。”幾天前，貸款買房的李女士收到銀行發(fā)來(lái)的短信。按照銀行慣例，去年三次加息的效果從昨天開(kāi)始正式顯現(xiàn)，貸款市民就要開(kāi)始為去年的三次加息“埋單”。業(yè)內(nèi)人士提醒，如果暫時(shí)沒(méi)有收到銀行主動(dòng)寄來(lái)的還款計(jì)劃書，貸款者應(yīng)該主動(dòng)與貸款行聯(lián)系，問(wèn)清楚自己1月份到底該還多少錢，以免還款不足，影響個(gè)人信用記錄。

　　■貸款者月供增加不超過(guò)6%

　　央行在2011年2月9日、4月6日和7月7日分別三次加息，貸款利率分別上調(diào)了0.2、0.2和0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以上貸款基準(zhǔn)利率已從年初的6.4%增加至7.05%。住房公積金貸款利率也從年初的4.3%上調(diào)至4.9%。記者計(jì)算發(fā)現(xiàn)，對(duì)于一般首套房貸款者今年月供增加的幅度應(yīng)該不超過(guò)6%。

　　按照通常慣例，銀行約定貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)整方式通常為“次年1月1日”，也就是說(shuō)，之前已經(jīng)批下貸款的市民在2011年并未承擔(dān)基準(zhǔn)利率上浮帶來(lái)的利息漲價(jià)。但是從2012年1月1日起，已經(jīng)與銀行簽訂了房貸合同的房貸一族將按照新利率還款。

　　同樣是100萬(wàn)貸款，按年初6.40%基準(zhǔn)利率計(jì)算，期限20年，采取等額本息還款方式，那么每月月供約7396.98元，20年需支付利息總額為77.5萬(wàn)元；若按新利率7.05%計(jì)算，每月月供需7783.03元，支付利息總額86.8萬(wàn)元。比較下來(lái)，每月將多還386.05元，增長(zhǎng)幅度為5.22%，一年需多還利息4600元，20年共需多付利息9.3萬(wàn)元。

　　2010年初以前買房的很多首套購(gòu)房者都是享受的7折優(yōu)惠利率，今年他們享受的利率折扣不變，但利率水平從去年的4.48%上升到4.935%。除去已還貸款等因素粗略計(jì)算，如果購(gòu)房者還剩余100萬(wàn)元15年期的貸款，去年的月供是7639.7154元，今年月供就變?yōu)?874.1178元，增加了234.4元，增加幅度約為3.07%。

　　還有一些市民享受的是85折利率，他們的利率水平將從5.44%上升至5.9925%。100萬(wàn)元20年期的貸款，去年的月供為6845.03元，今年將變?yōu)?7159.98元%，增加314.95元，上漲 4.6%。

　　對(duì)于購(gòu)買二套房的貸款者，適用的利率一般為基準(zhǔn)利率的1.1倍，即從7.04%上升到7.755%。100萬(wàn)20年期的貸款，去年月供為7777元，今年就變?yōu)?212.57元，增加了435.57元，增長(zhǎng)幅度為5.6%。

　　100萬(wàn)20年期的公積金貸款，去年月供為6219.05元，今年則為6544.44元，增加了325.44元，增長(zhǎng)了5.23%。

　　值得注意的是，隨著還款的持續(xù)，剩余本金和剩余期限都將越來(lái)越小，當(dāng)初的100萬(wàn)元的貸款今年開(kāi)始余額就不到100萬(wàn)，所以各類貸款今年確切的月供和增加幅度都會(huì)小于以上的結(jié)果，詳細(xì)情況貸款市民應(yīng)以貸款行的通知為準(zhǔn)，但往賬戶里多存6%的資金應(yīng)該完全夠用。

　　■銀行“分段計(jì)息”

　　1月還款比2月少

　　“銀行從1月1日開(kāi)始執(zhí)行新利率，我每月的還款日期是24日，這個(gè)月的還款額怎么計(jì)算呢？”市民趙先生問(wèn)。有關(guān)人士告訴記者，1月份的房貸還款的確涉及到2011年12月和2012年1月，這種情況就需要根據(jù)加息前后利率的不同而“分段計(jì)息”。

　　以趙先生的情況為例，“分段計(jì)息”就是分為兩個(gè)部分計(jì)算。2011年12月25日到2011年12月31日的7天，還款利息按照加息前的利率計(jì)算；2012年1月1日到2012年1月24日的24天，利息則按照加息后的利率計(jì)算。由于是“分段計(jì)息”，“房奴”們會(huì)發(fā)現(xiàn)，2012年1月份的還款額比2011年12月份稍高，但低于2012年2月份。2012年2月，客戶的還款額度才是完全按照新利率執(zhí)行。

　　■提前還貸要多方考慮

　　房貸月供“漲價(jià)”了，是不是該提前還貸呢？工行客戶經(jīng)理陳先生告訴記者，市民在考慮提前還款時(shí)，有必要對(duì)自身的資金需求、投資渠道以及提前還款成本等進(jìn)行多方權(quán)衡，通盤考慮后再作決定，有時(shí)把家庭所有現(xiàn)金都用于提前還貸未必劃算。

　　具體說(shuō)來(lái)，有三類借款人不宜提前還貸：一是在一年內(nèi)有資金需求的按揭者。比如住房裝修等需要大筆開(kāi)支，提前還款可能不利于家庭的財(cái)務(wù)安排。第二是還款時(shí)間已經(jīng)高于貸款期限一半以上的貸款者，比如貸款10年已經(jīng)還了5年以上的。因?yàn)樵谫J款期限后期的還款中，大部分都是本金的償還，此時(shí)通過(guò)提前還貸達(dá)到節(jié)省利息的作用不大。第三種就是投資收益高于目前房貸利率的投資者。

　　業(yè)內(nèi)人士還告訴記者，目前并沒(méi)有出現(xiàn)大批提前還貸的現(xiàn)象，很可能是因?yàn)榇蠹叶加X(jué)得今后的借款成本比現(xiàn)在高很多，或者根本就不可能從銀行貸到款。比如，享受7折房貸的購(gòu)房者，如果提前全部還款，萬(wàn)一還要買房，就得按二套房1.1倍的利率計(jì)算，很不劃算。此外，現(xiàn)在很多銀行銀根緊張，房貸額度十分有限，不僅房貸利率大幅上漲，貸款者還得排隊(duì)等候很長(zhǎng)時(shí)間。

　　如果不能一次性提前還完所有余款，可以選擇提前還部分，并在保持月供不變的情形下，縮短剩余還款時(shí)間。因?yàn)橛绊戀J款利息的因素有三個(gè)，除了貸款利率和貸款金額，還有貸款時(shí)間，貸款時(shí)間越短，支出的利息就越少。