調(diào)控之下依然高價(jià)拿地 房企底氣從何而來(lái)

       伴隨著樓市進(jìn)入寒冬，土地市場(chǎng)也持續(xù)低迷，“流拍”“底價(jià)”成為大多數(shù)土地拍賣會(huì)的關(guān)鍵詞，一些曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的“地王”如今也虧得血本無(wú)歸。然而，與大部分房企疲于賣房無(wú)力買地不同的是，一些“實(shí)力派”開(kāi)發(fā)商近乎瘋狂地逆市拿地、出手豪爽，似乎沒(méi)有感受到一絲寒意。難道是這些房企敏銳地嗅到了樓市回暖的先機(jī)？專業(yè)人士認(rèn)為，明年調(diào)控政策將依然嚴(yán)厲，目前未見(jiàn)土地市場(chǎng)有回暖的跡象。

　　實(shí)力房企逆市搶地 出手大方不差錢

　　目前，武漢市已經(jīng)完成了今年計(jì)劃的所有土地拍賣會(huì)。12月20日舉行的最后一場(chǎng)土地拍賣會(huì)，延續(xù)了下半年以來(lái)土地市場(chǎng)的冷清場(chǎng)面。絕大多數(shù)地塊只有一家報(bào)名競(jìng)拍，直接以底價(jià)成交。與大多數(shù)房企“格格不入”的是，招商地產(chǎn)爽快出手，以總價(jià)34.1億元一舉拿下三宗住宅地塊，總面積約780畝，樓面地價(jià)分別達(dá)到每平方米2985元、3507元和3030元，均高于此前出讓的周邊地塊。

　　與招商地產(chǎn)一樣，大華集團(tuán)在13日的拍賣會(huì)上一舉拿下一宗總價(jià)20.09億元的城中村地塊。該地塊凈用地約280畝，規(guī)劃用途為居住，按公布的最低容積率計(jì)算，至少可建92萬(wàn)平方米住宅，建成后將是周邊少有的大型社區(qū)之一。

　　不僅在武漢，在北京、上海等一線城市，高價(jià)拿地現(xiàn)象也一再出現(xiàn)。12月19日，央企中化方興和融創(chuàng)集團(tuán)首次合作拿地，以30.67億元的價(jià)格拿下北京市來(lái)廣營(yíng)居住及商業(yè)金融地塊。12月21日，葛洲壩集團(tuán)以9.5億元獲得北京市大興區(qū)一住宅地塊。

　　二線開(kāi)發(fā)商如此，保利、萬(wàn)達(dá)等龍頭房企更是不甘落后。12月19日，保利地產(chǎn)在石家莊以總價(jià)20.22億元拿下石家莊市兩塊地塊，總計(jì)約456.36畝。12月22日，萬(wàn)達(dá)在南京土地拍賣會(huì)上以19億元拿下一塊商業(yè)金融用地。

　　近日出盡風(fēng)頭、比國(guó)內(nèi)房企更財(cái)大氣粗的是外資房企。11月初，香港特區(qū)最大的開(kāi)發(fā)商之一的和記黃埔以8億元拍得廣東省佛山市一商居用地。12月份，和記黃埔聯(lián)合長(zhǎng)江實(shí)業(yè)再次出手，以19億元的總價(jià)拿下大連市一塊住宅商業(yè)混合用地。

　　香港另一家“重量級(jí)”房企香港置地12月22日表示，將斥資38.6億元在重慶市購(gòu)置52公頃土地，開(kāi)發(fā)高檔住宅項(xiàng)目。與港資比，新加坡嘉德置地手筆更大氣，11月29日，斥資65.36億元收購(gòu)了重慶市中心一黃金地塊，用于開(kāi)發(fā)地標(biāo)性綜合房產(chǎn)項(xiàng)目。

　　外資房企競(jìng)相“抄底” 搶占二三線城市

　　目前樓市銷售已進(jìn)入寒冬，土地成交一再低迷，一些優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)格處于較低點(diǎn)，加上土地市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手減少。因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商此時(shí)拿地，也不失為逆市投資長(zhǎng)期獲利的良機(jī)。

　　不難發(fā)現(xiàn)，近期集中拿地的多是今年銷售業(yè)績(jī)較好，或是具有國(guó)資背景或者外資背景的房企，共同特征就是資金優(yōu)勢(shì)明顯。億房網(wǎng)研究中心研究員鄢峰分析，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍預(yù)期，在國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)壓力下房地產(chǎn)政策將趨于穩(wěn)定。“大型房企、外資房企的抄底正是看準(zhǔn)了這一點(diǎn)，其實(shí)是在抄政策的底。”

    　在外資房企中，港商最為顯眼。鄢峰說(shuō)，因?yàn)橄愀鄣陌l(fā)展空間有限，并且同樣面臨房地產(chǎn)調(diào)控，比較而言，內(nèi)地的市場(chǎng)更大，長(zhǎng)期前景向好。在每次房地產(chǎn)行業(yè)低谷時(shí)，港資房企會(huì)毫不猶豫地選擇投資內(nèi)地，錯(cuò)過(guò)之前高速發(fā)展期的港資房企更會(huì)加大投資力度。

　　與外資房企一樣，內(nèi)地房地產(chǎn)龍頭企業(yè)也不會(huì)錯(cuò)過(guò)“抄底”的時(shí)機(jī)。有媒體統(tǒng)計(jì)，不到一個(gè)月的時(shí)間里，內(nèi)地房企就將逾200億元的資金砸向土地市場(chǎng)。

　　另一方面，此次房企集中“抄底”大部分都選擇在二三線城市。業(yè)內(nèi)人士分析，相對(duì)一線城市而言，二線城市在此輪調(diào)控中受到的影響更小。在此形勢(shì)下，不少房企嗅到了在二三線城市開(kāi)始顯現(xiàn)的“抄底”機(jī)遇。他們資金鏈相對(duì)充裕，且融資渠道廣闊。薄利多銷、快拿地快銷售已成為這類房企在二三線城市的主要策略。

　　據(jù)鄢峰介紹，恒大、保利等公司均得益于這樣的戰(zhàn)略布局。就石家莊市場(chǎng)而言，恒大地產(chǎn)從中收獲頗豐，成為完成其全年銷售業(yè)績(jī)的重要支撐點(diǎn)之一。

　　中國(guó)社科院特聘研究員石尚柏認(rèn)為，年底土地市場(chǎng)的普遍低迷給這些房企帶來(lái)的“抄底”良機(jī)，一方面可以減少開(kāi)發(fā)成本；另一方面，目前許多二三線城市沒(méi)有限購(gòu)，這里集中了大量的剛性購(gòu)房需求，具備一定程度的利潤(rùn)空間。

　　調(diào)控決心堅(jiān)定 逆市擴(kuò)張須謹(jǐn)慎

　　歷史似乎在重演。2008年，在樓市劇烈震蕩期，內(nèi)地房企大佬對(duì)形勢(shì)的把握，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及港資房企。正當(dāng)?shù)貎r(jià)低谷時(shí)，包括萬(wàn)科在內(nèi)的內(nèi)地巨頭，將主要精力放在銷售收資上，并未重視在土地市場(chǎng)抄底。相反，港資房企卻在全國(guó)各地大撿便宜，低價(jià)購(gòu)得了大量的土地。2010年樓市逐漸回暖，港資房企趁勢(shì)大量出貨，賺得盆滿缽滿。超強(qiáng)的反周期操作能力，讓內(nèi)地房企望塵莫及。

　　今年，似乎不少有實(shí)力的大型房企開(kāi)始醒悟了，頻頻趁機(jī)抄底，以期來(lái)年回暖后出貨。即便如此，業(yè)內(nèi)人士也并不樂(lè)觀，普遍認(rèn)為目前土地市場(chǎng)還沒(méi)有明顯的回暖跡象。如果不再出臺(tái)相關(guān)政策“助力”土地市場(chǎng)交易，明年上半年，土地出讓狀況很有可能無(wú)法回暖。

　　華中科技大學(xué)財(cái)政學(xué)教授王國(guó)華認(rèn)為，從房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的地位來(lái)看，調(diào)控政策明年可能會(huì)出現(xiàn)部分調(diào)整，房產(chǎn)稅將逐步取代限購(gòu)限價(jià)等政策，成為長(zhǎng)期性的政策。按照這樣的趨勢(shì)來(lái)看，土地市場(chǎng)也將隨著樓市趨向穩(wěn)定而穩(wěn)定，逆市拿地的房企也將長(zhǎng)期面臨調(diào)控壓力，其長(zhǎng)期利潤(rùn)率也將有一定量的下降。

　　另一方面，保障性住房用地將占據(jù)明年各大城市供地計(jì)劃中的重要份額。住建部已與各省區(qū)市簽訂了建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書(shū)，2012年計(jì)劃新開(kāi)工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700萬(wàn)套以上。如此一來(lái)，各地土地財(cái)政收入必將受到影響，且在供地總量受限的前提下，土地市場(chǎng)回暖更加乏力。

　　王國(guó)華說(shuō)，“目前的各種信號(hào)都表明，中央對(duì)樓市調(diào)控的決心十分堅(jiān)定。房企一旦抄底‘過(guò)火’，或許會(huì)面臨著資金上的較大壓力，從而危及自身的生存。因此，逆勢(shì)擴(kuò)張的房企需提前想好應(yīng)對(duì)措施以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。”