強行退燒 2011調(diào)控高壓猛擊樓市

         2011年，是名符其實的調(diào)控年。2010年房地產(chǎn)持續(xù)“高燒”不降溫，調(diào)控效果并不明顯，房價環(huán)比依然繼續(xù)上漲。因此，2011年，中央針對樓市的調(diào)控政策是不斷地在升級加碼，愈加嚴厲堅挺不放松。從年初“國八條”公布開始，大規(guī)模的調(diào)控就正式拉開序幕，一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺：限購限價令的出臺，貨幣政策持續(xù)緊縮，信貸政策益加嚴厲，房產(chǎn)稅的開征，保障房計劃等措施，這些都對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠的影響，調(diào)控已取得初步成果。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，11月全國70個大中城市房價繼續(xù)回落，又有15個城市加入了環(huán)比價格下降的行列，同比價格下降的城市也有所增加。廣州市國土房管局表示，9—11月，廣州市轄十區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價環(huán)比分別下降2.4%、0.7%和3.0%。結(jié)合其他一些跡象，可以表明2011年廣州市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策實施以來，市場已經(jīng)出現(xiàn)積極變化。一方面，投資性需求得到抑制，市場成交量減少；另一方面，房價過快上漲勢頭已得到有效遏制。

　　擴容不放松限購令逐步加碼

　　限購令針對投資型買家而出，意在控制炒樓市場。去年9月底房地產(chǎn)第二輪調(diào)控來襲，海口、廈門、深圳等十幾個城市出臺了“限購令”，但直至年底，調(diào)控并未取得實質(zhì)性效果，被很多業(yè)內(nèi)人士稱為“短命政策”。而事實上，今年限購令不但逐步加碼，范圍也越擴越大，甚至很多二三線城市也被納入進來。

　　與2010年的“新國十條”和“新五條”不同，今年1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布“國八條”，擴大限購范圍、加大限購力度，要求直轄市、省會城市、計劃單列市和房價過高、上漲過快的城市要在一定時期實行限購措施。此外，國八條首次要求地方出臺房價控制目標，并對各地政策落實進行督查。樓市調(diào)控新“國八條”是我國近幾年房地產(chǎn)調(diào)控最嚴厲的政策組合，對投資投機性購房、高房價的指向十分明確，既是一系列調(diào)控政策的延續(xù)，又是進一步的“加碼”，使得全國樓市進行了一次大調(diào)整，并導(dǎo)致成交量的大幅下挫。它首提“限房價，競地價”，大大下降開發(fā)商中長期利潤空間。

　　并且，除了一線城市外，很多二三線城市也被納入進來。7月12日，國務(wù)院發(fā)布消息，已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

　　2011年即將過去，但中央更是頻繁表態(tài)顯示出調(diào)控不放松的決心。11月27日，國務(wù)院副總理李克強表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控已取得一定成效，但仍處于關(guān)鍵時期，要堅持實施遏制房價過快上漲的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果。臨近年底，部分城市的“限購令”也即將到期，市場上對限購令放松與否有諸多猜測。此前，更有佛山、成都等地曾試探性松綁地方限購政策，已被緊急叫停。但據(jù)報道，住建部已知會地方政府，若沒有極其特殊情況，須出臺政策對限購令有效期進行延續(xù)。截至日前，今年實施限購令的46個城市中，除北上廣深一線城市，青島、濟南、福州、長春、廈門、太原、海口7個城市也已明確表示明年將延續(xù)限購政策。

　　為樓市降溫貨幣政策持續(xù)收緊

　　自今年1月20日以來，貨幣政策一直處于不斷收緊狀態(tài)，而銀行信貸投放則隨即同比持續(xù)下降。據(jù)統(tǒng)計顯示，央行年內(nèi)已六次上調(diào)存款準備金率及三次加息，大型金融機構(gòu)存款準備金率達到21.5%的歷史高位。今年上半年，央行每月上調(diào)一次存準率，共計6次，每次0.5個百分點，央行還特別在2月、4月和7月加息25個基點。而且在7月加息后，隨后立即上調(diào)個人住房公積金貸款利率。央行出臺的緊縮貨幣政策，上調(diào)存貸款利率，銀行貸款額度吃緊，各地紛紛上調(diào)首套房貸首付比例。此前，國內(nèi)各大城市多家銀行已上調(diào)首套房貸利率，平均已高出基準利率10%-20%。即便是針對首次置業(yè)者，大多數(shù)銀行首套房貸款利率也上浮5%至10%。

　　相比去年，今年的緊縮貨幣政策愈加嚴厲，持續(xù)打擊著“高燒”樓市，迫使房價更快地降溫。一方面，上調(diào)貸款利率將防止過多的信貸資金刺激房地產(chǎn)市場，使開發(fā)商的資金鏈更加緊張，加大開發(fā)商降價促銷、快速銷售回款的壓力；另一方面，限貸令的持續(xù)緊縮可控制投資型買家進入市場抬升房價。

　　然而導(dǎo)致限貸令的持續(xù)緊縮，也帶來了一個問題，它很容易誤傷剛性需求買家，使得很多首次置業(yè)者的信貸成本快速提高，使購房者還貸壓力更大，對購房人的資金實力特別是首付提出更高的要求，導(dǎo)致購房需求持續(xù)萎縮。盡管11月30日，央行35個月以來首次宣布下調(diào)存款準備金率，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點，首套房貸利率看似已經(jīng)出現(xiàn)松綁跡象，但首次置業(yè)的剛需買家還貸壓力依然很大，往年房貸7折的歷史性優(yōu)惠早已一去不復(fù)返。

　　“雙軌”調(diào)控并行1000萬套保障房入市

　　保障房計劃被認為是樓市調(diào)控的很重要的手段，這是房地產(chǎn)市場“雙軌運行”很重要的一部分，有學(xué)者認為“房地產(chǎn)的分配不能完全依靠市場，需要由市場和政府雙軌并行，推出商品化和保障性并存住房制度，也就是“雙軌制”。而今年1000萬套保障房計劃的推出，也正是政策從另一個層面調(diào)控以往過熱的房地產(chǎn)市場的舉措。

　　今年3月6日，國家發(fā)改委負責(zé)人宣布，未來5年，中國將建3600萬套保障房，使保障房覆蓋率達到20%。今年3月9日，住建部召開新聞發(fā)布會稱，如若今年1000萬套供應(yīng)得以實現(xiàn)，則保障房供應(yīng)規(guī)模將首次超過商品房。住建部公布的數(shù)據(jù)顯示，截至目前為止，有1/3保障房主體結(jié)構(gòu)基本完成，1/3進入樓層施工，1/3完成基礎(chǔ)施工，符合住房建設(shè)部今年保障房的建設(shè)要求。保障房大規(guī)模推進的背后，是中國住房供應(yīng)制度和結(jié)構(gòu)的變革，從政策的另一層面調(diào)控過熱的房地產(chǎn)市場，使其更合理地發(fā)展。在1998-2008年的十年間，保障房嚴重缺位，市場中供應(yīng)的房屋90%為商品房。

　　廣州市計劃今年籌集保障性住房8.4959萬套，保障房的目標任務(wù)是去年任務(wù)的3倍多，除了新增籌集的保障房任務(wù)，還要推進在建的6.87萬套保障房建設(shè)。但截至10月25日，廣州市已籌集保障房89174套，完成年度目標任務(wù)105%；已如期完成解決77177戶家庭住房困難目標任務(wù)。

　　而接下來，2012年亦將是保障房建設(shè)的關(guān)鍵一年。據(jù)住建部透露，明年，國家在保障房的施工數(shù)量以及資金投入方面都將大于今年。據(jù)測算，明年整體保障房住建規(guī)模將達到約1800萬套，約1000萬套將投入市場使用。雙軌制下，保障房對于商品房市場的影響，也將會逐漸顯現(xiàn)。萬科、保利等大型地產(chǎn)商人士均表示，巨量保障房將會對商品房市場帶來沖擊。

　　調(diào)控并非游擊戰(zhàn)而是持久戰(zhàn)

　　從國家調(diào)控開始，效果便一度不被看好。盡管從2011年2月份開始，“國八條”、國家嚴厲要求各地定制房價控制目標、一房一價、二三線城市等政策的相繼問世，對全國樓市也并未傷及元氣，只被當(dāng)作一場場水來土掩，兵來將擋的游擊戰(zhàn)，多地包括廣州在內(nèi)的樓市仍然一路高奏凱歌。直至下半年開始，樓市調(diào)控效果日益顯現(xiàn)，“金九銀十”失色變成“鐵九銅十”，10月下旬，萬科、中海等龍頭企業(yè)帶頭進行較大幅度促銷，降價聲音此起彼伏，樓市逐步邁入冬天，房企才意識到這次調(diào)控并非游擊戰(zhàn)而是一場考驗重重的持久保命戰(zhàn)。而受調(diào)控影響，市場上觀望氣氛愈加濃厚，對降價的預(yù)期更高。

　　政策堅定調(diào)控不動搖

　　2011年即將過去，中央更是頻繁表態(tài)顯示出調(diào)控不放松的決心。12月9日在中共中央政治局會議上，對于房地產(chǎn)政策，提出的要求是“要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。這是國家層面上再一次對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)性作出了回應(yīng)。

　　限購令明年依然持續(xù)執(zhí)行，政府樓市調(diào)控依然堅挺。隨著年底的臨近，部分城市的“限購令”也即將到期，但日前，住建部明確表示，已經(jīng)設(shè)定限購期限的城市繼續(xù)延續(xù)政策，限購政策明年將繼續(xù)執(zhí)行。截至日前，今年實施限購令的46個城市中，已有11個明確表示2012年將延續(xù)限購政策。全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議23日在京召開，住建部部長姜偉新表示，2011年中國政府房地產(chǎn)調(diào)控的政策得到落實，多數(shù)地區(qū)漲幅回落，房地產(chǎn)市場總體運行平穩(wěn)，調(diào)控成效已經(jīng)顯現(xiàn)，他還表示，明年繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。

　　房企已著手準備過冬

　　而事實上從今年下半年開始，房企們對于調(diào)控的放松時間都開始抱著“悲觀”的態(tài)度。與去年底甚至今年初，不少開發(fā)商仍然認為樓市調(diào)控是“短命政策”形成鮮明對比，從下半年開始，地產(chǎn)行業(yè)陷入寒冬，相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)流動資金極其緊缺接近干涸。目前已經(jīng)有不少房企開始做著長時間“過冬”的準備，多家房地產(chǎn)企業(yè)紛紛收縮戰(zhàn)線。甚至連萬科、中海這些大型品牌企業(yè)也在著手調(diào)整開發(fā)計劃，加快推貨速度。近日，綠城老板表示有意出售手中的中超球隊，瑞安房地產(chǎn)更是將旗下佛山嶺南天地45.08%的股權(quán)出讓換取營運資金。

　　據(jù)國金證券剛剛出爐的一份房地產(chǎn)行業(yè)年度報告數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)該公司對開發(fā)商目前和歷史的資金壓力進行系統(tǒng)測算，只要政策堅持，今年底至明年初，開發(fā)商資金狀況會接近歷史最低水平，房價調(diào)整的廣度和深度將更為明顯，11年行業(yè)所呈現(xiàn)的對峙局面將被打破。

　　市場觀望情緒愈濃

　　而調(diào)控的持續(xù)，使市場買賣雙方對于后市的態(tài)度也深受影響。隨著年關(guān)將至，2011年樓市又將是一場落幕大戲，不同于往年熱烈氣氛，今年在層層調(diào)控的重壓下，取而代之的是整場的觀望。降價、觀望已經(jīng)成為現(xiàn)時市場最熱的關(guān)鍵詞。根據(jù)搜房網(wǎng)日前的一項調(diào)查顯示：超過六成的受訪者表示感覺目前的房價在微降，超過7成的受訪者表示對今年調(diào)控不滿意。

　　而這種觀望情緒，買漲不買跌的后市期望已經(jīng)在成交上有明顯的表現(xiàn)。繼今年“銅九鐵十”之后，樓市迎來“買漲不買跌”階段，降價預(yù)期正在全國蔓延。除了個別促銷力度特別大的樓盤，廣州等各重點城市的樓市成交量急劇萎縮。在廣州，根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心截取陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，11月份，廣州全市住宅網(wǎng)簽成交量為4591套，環(huán)比10月份6157套成交量再跌25%，與去年同期5607套的成交量相比下降了18%。數(shù)據(jù)顯示，11月份，外圍成交量降幅最為明顯，番禺降幅已超過56%。

　　2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽表

　　時間           措施

　　2011.1.26 國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控1號文件(新“國八條”)出臺, 擴大限購范圍、加大限購力度。

　　2011.2.24 廣州市國土房管局下發(fā)《關(guān)于進一步嚴格執(zhí)行我市商品住房限購政策的通知》，頒布了“穗十條”在廣州十區(qū)的限購標準，暫不要求從化、增城采取限購

　　2011.2.25 中央下達2011年建設(shè)1000萬套保障房計劃，與各地簽訂了2011年的保障性安居工程建設(shè)目標責(zé)任書。

　　2011.3.22 國家發(fā)改委《商品房銷售明碼標價規(guī)定》從5月1日起商品房銷售實行一套一標價。

　　2011.4.1 廣州市召開住房保障工作會議，公布了《廣州市2011年住房保障工作方案》，《方案》明確，今年廣州擬籌集8.5萬套保障房。

　　2011.4.2 從化、增城出臺樓市新政落地政策，實行限價不限購政策

　　2011.5.12 國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于開展商品房銷售明碼標價專項檢查的通知, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反明碼標價規(guī)定未實行“一套一標”，按《價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》，每套處5000元罰款。

　　2011.5.18 央行年內(nèi)第5次上調(diào)存款準備金率

　　2011.6.20 央行年內(nèi)第6次上調(diào)存款準備金率

　　2011.7.7 央行宣布上調(diào)個人住房公積金存貸款利率，其中五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個百分點，由4.70%上調(diào)至4.90%。

　　2011.7.12 國務(wù)院發(fā)布消息，已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

　　2011.11.30 央行下調(diào)存款準備金率，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。

　　廣州明年仍將繼續(xù)限購

　　近日，據(jù)市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，今年前11個月一手住宅交易價格同比去年僅微升2.6%，毫無疑問廣州市鐵定能完成今年3月份提出的不超11%的房價調(diào)控目標。而此前中央也曾頻頻表態(tài)，明確表示堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖。眾多學(xué)者及地產(chǎn)專家也預(yù)言明年調(diào)控政策不放松，限購令將持續(xù)，樓價將繼續(xù)回歸。

　　房價僅微升2.6% 完成調(diào)控目標無疑

　　今年3月29日晚，廣州(不包括增城、從化兩市)公布2011年度新建住房價格控制目標，“新建住房價格漲幅要低于全市年度生產(chǎn)總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。”而新建住房是指新建商品住房、限價房和經(jīng)濟適用房。而根據(jù)今年在廣州市人大會議上通過的市政府工作報告，2011年廣州GDP預(yù)期增長為11%，城市居民人均可支配收入預(yù)期增長11%，即今年廣州市新建商品住宅均價漲幅預(yù)期不超過11%。

　　日前，據(jù)市國土房管局副局長黃文波介紹，根據(jù)比較，今年前11個月，廣州全市十區(qū)商品住宅成交量同比減少20%；一手住宅交易均價為13409元/立方米，同比微升2.6%。新限購政策后，成交量減少35%，均價下降3.6%。所有經(jīng)適房的基準價都在4000多元/平方米，限價房一律為5500元/平方米。除了商品住宅外，如果再將今年廣州共出售的兩批經(jīng)濟適用房和一批限價房的價格納入統(tǒng)計，廣州今年新建住房的整體漲幅必然將更低，必定完成不超11%的房價調(diào)控目標。

　　明年限購持續(xù) 房價仍將持續(xù)下行

　　日前，廣州國土房管局正式表態(tài)：明年繼續(xù)限貸限購限價。黃文波介紹，雖然廣州限購時間尚未有具體時間表，明年，廣州仍將堅決貫徹中央“決心不動搖、方向不改變、力度不放松”的原則，堅持限貸、限購和限價政策，實現(xiàn)房價穩(wěn)中有降，合理回歸。“當(dāng)供需實現(xiàn)平衡時，房價就會達到合理回歸的那個點。”

　　今年以來，除了2月份和8月份的網(wǎng)簽成交均價超過1.4萬元/平方米，分別達到14002元/平方米和14234元/平方米外，其余月份的成交均價都在1.3萬元/平方米左右?？梢哉f在限購、限貸“雙限”政策的壓制下，廣州樓價顯示比較平穩(wěn)。即使是網(wǎng)簽均價最高的8月份，也未超過去年12月的頂峰14406元/平方米。各方面數(shù)據(jù)都顯示，年底廣州樓價出現(xiàn)了掉頭往下的勢頭。到了年底，22日剛剛出爐的11月官方樓價數(shù)據(jù)更顯示，當(dāng)月簽約均價為13373元/平方米，出現(xiàn)了同比、環(huán)比雙雙下降的情況。

　　自12月9日中央經(jīng)濟工作會議明確表示將“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸”后，眾多房地產(chǎn)專家也預(yù)言，調(diào)控不放松，明年樓價將繼續(xù)回歸。上周在京舉行的網(wǎng)易經(jīng)濟學(xué)年年會上，眾多與會經(jīng)濟學(xué)家皆有共識：2012年市場將繼續(xù)調(diào)整，房價將繼續(xù)下行。此外，國家統(tǒng)計局公布的11月份70大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，11月70大中城市房價平均環(huán)比下降0.19%，價格連續(xù)兩月環(huán)比下降。“若保持當(dāng)前房價下行的速度，預(yù)計明年3月份左右將會出現(xiàn)價格同比下降的實質(zhì)性下調(diào)階段。”鏈家地產(chǎn)首席分析師張月表示。