商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在誰還沒有做？五年后還有誰在做？

    商業(yè)地產(chǎn)“大躍進(jìn)”

    一邊是冰雪，一邊是火焰。就在住宅市場遭遇“速凍”之際，商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體卻陷入瘋狂的火熱中。住宅市場調(diào)控的擠壓效應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)以及造富效應(yīng)，讓諸路兵馬投入搏殺。然而，商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體專業(yè)人才缺乏、政府區(qū)域規(guī)劃的無序、產(chǎn)品形態(tài)同質(zhì)化，讓這個(gè)行業(yè)充斥著極大的風(fēng)險(xiǎn)，部分二、三線城市更是產(chǎn)生了泡沫。業(yè)內(nèi)人士直呼，下一個(gè)泡沫將會(huì)出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)。

    各路兵馬殺入

    “十年前，大家在問什么是商業(yè)地產(chǎn)？五年前，大家問誰在做商業(yè)地產(chǎn)？現(xiàn)在，大家問誰沒有做商業(yè)地產(chǎn)，五年后要問誰還在做商業(yè)地產(chǎn)？”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長兼秘書長王永平用一連串的問句向記者概括了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷史。

    王永平解釋道，十年前，商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，萬達(dá)也剛剛規(guī)?；_發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，市場對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)并不了解。五年前，商業(yè)地產(chǎn)炒得很熱，但是規(guī)模化還不夠，大家關(guān)注的是誰在做商業(yè)地產(chǎn)?，F(xiàn)在，市場一片火熱，各路人馬都進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。有的像萬科、恒大、首創(chuàng)住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，有的則像賽特、紅星美凱龍、麥德龍等商業(yè)公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，此外，還有其他各個(gè)產(chǎn)業(yè)的資本也紛紛進(jìn)入。現(xiàn)在的問題變成，還有誰沒有進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域？

    正如王永平所言，2011年，各路兵馬殺入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的新聞不勝枚舉。

    沃爾瑪今年3月向外界透露將自行購買土地，自主開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目；家具經(jīng)銷商紅星美凱龍不久前以聯(lián)合體的名義在上海拿下了一宗單價(jià)36億元的商業(yè)用地，創(chuàng)下今年以來上海單體地價(jià)最高紀(jì)錄，成為“地王”。

    宜家公司的合資公司英特宜家，今年在江蘇無錫同時(shí)有兩個(gè)項(xiàng)目在建，是以宜家為主力店的綜合購物中心；重慶市巴南區(qū)政府與本土餐飲巨頭陶然居日前簽下合作協(xié)議，陶然居將在未來兩年內(nèi)投資10億元，在巴南龍洲灣打造包括美食廣場、寫字樓、五星級(jí)酒店的商業(yè)廣場。

    中海地產(chǎn)宣布將在南京、沈陽、濟(jì)南、天津、珠海五座城市投建環(huán)宇城購物中心；首創(chuàng)置業(yè)表示今后將重點(diǎn)在環(huán)渤海、珠三角、長三角以及西北、西南五點(diǎn)的三、四線城市布局商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)；商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)萬達(dá)，2011年在廊坊、唐山、石家莊、襄陽等三、四線城市的項(xiàng)目已經(jīng)開業(yè)，2012年的重頭戲也在三、四線城市。

    商業(yè)地產(chǎn)已然出現(xiàn)“大躍進(jìn)”式的發(fā)展局面。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的數(shù)據(jù)顯示，2011年前8個(gè)月，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積14287.67萬平方米，同比增長近26%；開發(fā)投資額則完成4508.61億元，同比增長近40%。

    投資額方面，今年前8個(gè)月全國商業(yè)營業(yè)用房吸納的資金量，只比去年全年(5598.8億元)少了約1000億元。其增長幅度超過了同期商品住宅。

    避險(xiǎn)還是投機(jī)？

    商業(yè)地產(chǎn)的“大躍進(jìn)”背后是人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)富效應(yīng)的追逐。

    在王永平看來，商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體投資火爆，源自幾方面因素。 

    第一，隨著城市化的進(jìn)程加快，人們消費(fèi)能力不斷增長，商業(yè)地產(chǎn)有著很大發(fā)展空間。部分開發(fā)商看好商機(jī)主動(dòng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月中國社會(huì)消費(fèi)品零售總額逾13萬億元，同比名義增長17%。在國內(nèi)消費(fèi)高速增長的背景下，超市、百貨等消費(fèi)形態(tài)已經(jīng)滿足不了消費(fèi)者需求，消費(fèi)形態(tài)需要?jiǎng)?chuàng)新，需要城市綜合體的出現(xiàn)。

    第二，有許多企業(yè)被動(dòng)轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。一方面，住宅市場調(diào)控導(dǎo)致一些住宅開發(fā)商難以維持，由于商業(yè)地產(chǎn)不在調(diào)控范圍，他們看中商業(yè)地產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。另一方面，政府出讓的土地“越來越大”，并且強(qiáng)制性要求配套商業(yè)項(xiàng)目。

    第三，還有部分企業(yè)是盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。許多企業(yè)看到像王健林這樣商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的成功，就一哄而上，覺得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅地產(chǎn)開發(fā)一樣容易復(fù)制。

    中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利也向記者表示，各路資本都在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，其中相當(dāng)部分的人是投機(jī)心態(tài)。

    “大躍進(jìn)”隱藏風(fēng)險(xiǎn)

    在郭增利看來，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)完全不是一回事，后者是大的系統(tǒng)工程，追求長期回報(bào)。目前數(shù)量很大，質(zhì)量不高的非專業(yè)購物中心、綜合體充斥市場，很令人擔(dān)憂。

    王永平進(jìn)一步解釋道，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的模式與住宅地產(chǎn)有很大的不同，最為重要的是資金和人才。國外成熟模式是，資金來源不是依賴于銀行貸款和自有資金，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)前幾年的回報(bào)比較少，銀行和自有資金都難支撐很長時(shí)間。更多的是保險(xiǎn)資金、房地產(chǎn)信托基金等資金進(jìn)入，這些資金使用周期比較長，資金成本也比較低，他們青睞商業(yè)地產(chǎn)的安全性和流動(dòng)性。

    “目前國內(nèi)急缺專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)人才，卻沒有培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)學(xué)校，萬達(dá)的人都是香饃饃，到處被高薪挖角。其次，國內(nèi)的資金通道是相對(duì)封閉的，主要還是依賴住宅銷售，通過賣住宅或賣商鋪來養(yǎng)商業(yè)，這樣，商業(yè)受住宅市場調(diào)控的影響較大”，王永平表示。此外，許多城市的規(guī)劃不當(dāng)、選址不好，人口、可達(dá)性等因素考慮不到位，政府對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)不足，像賣住宅用地一樣去賣商業(yè)地塊。

    招商地產(chǎn)董事長林少斌說：“商業(yè)項(xiàng)目還是要選擇項(xiàng)目、城市、地段，而不是隨便在一個(gè)城市的某個(gè)地段去做?？粗f象城成功，就隨便找個(gè)地方去做萬象城，那不是開玩笑嗎？”

    業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)存在很多問題，卻有著無數(shù)的資金扎堆進(jìn)入，累積了更大風(fēng)險(xiǎn)。“結(jié)構(gòu)性過剩、產(chǎn)品重復(fù)建設(shè)，導(dǎo)致招商議價(jià)能力差，市場消化起來比較困難。”王永平表示。

    郭增利認(rèn)為，大量供給造成了泛濫，一旦城市綜合體中的可售部分出現(xiàn)銷售阻力，無法及時(shí)回籠，造成爛尾、開發(fā)周期延長，都是對(duì)城市的破壞。

    二三線城市泡沫已現(xiàn)

    商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，在部分二、三線城市表現(xiàn)得尤其突出。

    “深圳算是消費(fèi)能力強(qiáng)的，但是像成都、昆明、沈陽這些城市，可以調(diào)查一下它的城市綜合體的量，幾千萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)，大得嚇人。”林少斌表示。

    中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心發(fā)布的報(bào)告顯示，到2011年底，東莞將擁有購物中心69家，建筑面積350萬平方米；石家莊的購物中心將超過20家，建筑面積接近230萬平方米；貴陽則將擁有購物中心43家，建筑面積接近200萬平方米。

    沈陽目前被一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)投資“最瘋狂城市”。沈陽市規(guī)劃的“金廊工程”，迄今已吸納投資逾1300億元。據(jù)估計(jì)，其中規(guī)劃和在建的大型購物中心等商業(yè)綜合體項(xiàng)目已超過40個(gè)。已超出一座城市經(jīng)濟(jì)總量和人口的承載能力。而成都已建成或正在建設(shè)的城市綜合體超過了80個(gè)。

    “我們大致地統(tǒng)計(jì)推算，目前國內(nèi)40%購物中心是健康的，招商沒有難度，也給城市帶來新的改善，剩下60%的購物中心有泡沫，招商難度非常大。而這些項(xiàng)目主要集中在二、三線城市。”郭增利表示。

    王永平認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)未來的健康發(fā)展局面將是沒有實(shí)力的企業(yè)破產(chǎn)，退出，優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，會(huì)有更多的機(jī)會(huì)。從開發(fā)的競爭走向運(yùn)營的競爭，練內(nèi)功。行業(yè)要告別“大躍進(jìn)”地發(fā)展，穩(wěn)中求進(jìn)。