2011大盤點 調(diào)控利箭頻發(fā)房企苦撐硬挺

　　從頻頻出臺的政策，到跌宕起伏的數(shù)據(jù)變化，2011年的中國樓市猶如一場博弈大戰(zhàn)，高潮迭起，備受關(guān)注。雖然尚難知曉這場鏖戰(zhàn)中到底幾家歡喜幾家憂，我們?nèi)栽笍亩鄠€角度與您一起回顧，在調(diào)控的號角中步履蹣跚的即將走過的2011年樓市。

　　2011年，國家調(diào)控政策幾乎達到了每月一則的密度，上至國務(wù)院、發(fā)改委、住建部、財政部、最高法、銀監(jiān)會，下至各個省市政府，輪番上陣，一齊滅火。往年樓市的“金九銀十”在今年的高壓之下成為泡影，大多數(shù)開發(fā)商前三季度業(yè)績都出現(xiàn)下滑，有的甚至面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，在勉強支撐大半年之后，回籠資金以求自保的開發(fā)商們開始降價。持幣觀望的買房人似乎看到了希望，但其中不少卻遭限購政策“誤殺”，被擋在了銀行門外；擁有數(shù)套房產(chǎn)的投資者錯過了高價出貨的機會，不得不抓緊拋售；不過比起另外一群買了房的人，炒房客算是幸運的，因為他們只是賺多賺少的問題，而背負了二、三十年貸款買房自住的人，在自家房產(chǎn)一夜之間貶值數(shù)萬甚至數(shù)十萬元后，抑制不住心中的憤懣，開始找開發(fā)商“維權(quán)”。

　　樓市新政頻繁發(fā)布

　　被稱為史上最嚴(yán)的“新國五條”自2010年9月29日出臺以來，限購、限貸、房產(chǎn)稅、保障性住房、監(jiān)督問責(zé)等“五大利器”在樓市調(diào)控中發(fā)揮了積極作用。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局12月18日公布的最新數(shù)據(jù)，11月全國70個大中城市房價下跌加深，與10月相比，新建商品住宅價格下降的城市有49個，首次超過一半。在具有風(fēng)向標(biāo)意義的北京樓市，11月新建住宅價格同比漲幅創(chuàng)下2009年8月份以來的新低。

　　2011年1月26日：國務(wù)院常務(wù)會議推出“新國八條”，要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　新“國八條”的頒布，被專家學(xué)者稱為“歷史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。2月中旬開始，“國八條”相繼在各大城市落地，成為遏制房價投機“殺手锏”。其中不僅大力強調(diào)了加快保障房建設(shè)，還提出了限購請求，波及一線省會城市，以及一些房價快速上漲的二三線城市。

　　這是宏觀調(diào)控的政策體現(xiàn)，也是政府對于房地產(chǎn)市場調(diào)控效果不明顯的下策。限購并不是降低房價的主要措施，而是其打壓投資行為和輿論噱頭的一種手段。今年年底各大省會的城市的限購即將到期，現(xiàn)在各大媒體采訪住建部，都表示會繼續(xù)延期。

　　目前的房地產(chǎn)市場，8-11月成交量大幅下跌，輿論壓力強烈。一年期緊縮的貨幣政策導(dǎo)致開發(fā)商資金缺乏，購房客戶貸款難度增大，各大開發(fā)商甚至出現(xiàn)了“貸款限額用完”的現(xiàn)象。鋪天蓋地的房地產(chǎn)跌價輿論，頻繁的土地流拍和低價成交，讓人們再次感受到了2008年年底的寒冷。

　　業(yè)內(nèi)專家指出“總的來說，新國八條重大意義，首先在于從全方位角度去抑制房價的快速增長，包括提高首付、新的土地政策、稅收和限購等等。其次是限購所造成的輿論壓力讓很多潛在消費處于觀望態(tài)勢而且在一定程度上抑制了剛需。”此外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部4月6日發(fā)出通知，上調(diào)個人住房公積金貸款利率。2011年3月16日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》（發(fā)改價格（2011）548號），專門對商品房銷售的明碼標(biāo)價問題作出規(guī)定，“一房一價”政策執(zhí)行。2011年，我國保障性住房建設(shè)規(guī)模創(chuàng)歷史之最。5月10日，住建部下發(fā)通知，保障房安居工程建設(shè)——全面提速。2011年6月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布各地列入新增限購城市名單的5項建議標(biāo)準(zhǔn)，二三線城市限購令執(zhí)行。

　　貨幣政策密集調(diào)整

　　縱觀2011年，央行共上調(diào)存款準(zhǔn)備金率6次。從18.50%上調(diào)到21.50%的歷史性高位。存款準(zhǔn)備金率的變化，本身是一種金融手段來控制市場資金的流動量。上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，是在國家調(diào)控房地產(chǎn)市場大勢之下的一個輔助手段。存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，銀行可貸款額度減少，用于房地產(chǎn)市場的資金也會減少。資金量的減少短期內(nèi)不會對打壓房價起到立竿見影的效果，但在目前這樣成交量萎靡的情況下，會導(dǎo)致開發(fā)商通過降價和變相降價來達到獲取資金的目的。同時，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率帶來的資金壓力會讓一些企業(yè)逐漸淡出房地產(chǎn)行業(yè)尋求新的出路，這樣有利于擴建一個健康的房地產(chǎn)市場。

　　11月30日，央行3年來首次降低存款準(zhǔn)備金率，而且據(jù)悉央行預(yù)計會在明年2月之前恢復(fù)到18%的存款準(zhǔn)備金率的標(biāo)準(zhǔn)。

　　但有專家認為這并不是樓市春天的一個標(biāo)志，“首先，此次放松的資金量很有限。其次，一些發(fā)達地區(qū)存量房基數(shù)很大，而且就全國房地產(chǎn)形勢而言，房價并沒有開始大范圍下跌，這與國家的預(yù)期目標(biāo)不一致。最后，輿論和今年房地產(chǎn)市場的行情讓人們普遍呈現(xiàn)觀望態(tài)勢，即使有閑散資金也不會貿(mào)然投入房地產(chǎn)行業(yè)。”

　　貸款利率上浮——雪上加霜。2011年銀行共三次上浮貸款利率，達到7.05%。目前首套房貸款利率上浮10%-30%?；疽呀?jīng)超過8%接近9%。這無論是對于購房者還是開發(fā)商都是雪上加霜，高利率導(dǎo)致月供增加，生活壓力增加，很多人被提高的首付和高利息擋在了購房的門外。對于開發(fā)商而言，購房門檻的提高影響銷售業(yè)績，變現(xiàn)困難。高額的利息和高首付同時也將投資客拒于門外。

　　征收營業(yè)稅。2011年1月27日：財政部公布了《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。有專家指出，“營業(yè)稅全額征收就意味著，賣方的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成本加大，這無形中使得炒房者哄抬房價，投機鉆營的現(xiàn)象得到遏制。”

　　賣股賣地難解資金饑渴

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控的步步緊逼，一向不差錢的房地產(chǎn)開發(fā)商開始感受到陣陣寒意。一年來陸續(xù)有市場消息顯示，部分房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)賣股、賣地、賣項目現(xiàn)象，籌集資金動作頻頻，十八般武藝上陣，難解房地產(chǎn)企業(yè)的巨額資金饑渴。

　　我們不會忘記綠城“被破產(chǎn)”的一幕一幕。從“海航收購”、“信托門”、“香港退市”到“地方政府撥款救急”，關(guān)于綠城的傳言不斷；從“董事長宋衛(wèi)平回應(yīng)破產(chǎn)傳聞”、“轉(zhuǎn)讓旗下中超球隊”到“接洽中投”，綠城自身新聞不斷。雖然宋衛(wèi)平強調(diào)“一切都在綠城的可控范圍內(nèi)”，但癡迷足球的他不得不忍痛割愛已投入10多億的球隊，此中無奈，令人唏噓。

　　由此可見，即使是綠地、萬科等這樣的“龍頭”房企，面對寒冬襲來，也顯得無力。一位房企老板這樣說“企業(yè)左右不了市場，正如人力不能真正戰(zhàn)勝天命。我們所能探討的，是在目前的市場條件下，如何找出一條活路，穿越寒冬。今日今時，綠城的難處，是整個行業(yè)共同的難處。”

　　從地產(chǎn)領(lǐng)頭羊萬科到不知名的小企業(yè)，大家都在忙著過冬，廣積糧、緩稱王。數(shù)據(jù)顯示，20家龍頭房企前11個月銷售總額近7000億元，仍然跑贏大市，但大多沒有達到預(yù)定的銷售目標(biāo)。

　　同時，隨著調(diào)控的深入，目前房企的大部分融資渠道都被收緊。3季度報顯示，房企庫存市值已經(jīng)達到了上萬億元，而且在銀行仍然嚴(yán)格限制資金流入房地產(chǎn)業(yè)的情況下，除了少數(shù)央企背景的開發(fā)商，多數(shù)開發(fā)商資金鏈?zhǔn)志o張。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，11月當(dāng)月，全國房地產(chǎn)公司完成9宗股權(quán)交易，總成交金額為67.5億元；2011年1-11月，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)交易數(shù)已達102宗，而2010年全年僅84宗，1-11月披露交易值達到了368.3億，同比去年全年上漲122.8%。

　　而據(jù)清科研究中心11月11日發(fā)布的報告顯示，今年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購案例，是2009年全年并購案例數(shù)的2.5倍，并購金額為18.45億美元，并購案多發(fā)生在房地產(chǎn)行業(yè)巨頭對小型房地產(chǎn)開發(fā)公司、在建項目或物業(yè)管理公司的收購上。

　　在市場調(diào)整中，中小房企受到的沖擊更大。在江浙一帶，一些小開發(fā)商資金鏈斷裂、老板卷款“跑路”的情況開始出現(xiàn)。有的企業(yè)受制于資金及庫存的雙重壓力，到了必須出售項目或股權(quán)以換取資金的境地。

　　華本機構(gòu)總裁許文鋒認為，隨著調(diào)控繼續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組的現(xiàn)象將逐漸增加，行業(yè)集中度會明顯提高。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過8萬家，但多數(shù)企業(yè)自我發(fā)展能力不足，高度依賴貸款和民間融資，發(fā)展方式粗放，經(jīng)營管理和服務(wù)水平不高。行業(yè)整合有利于整個行業(yè)的健康發(fā)展。

　　對房地產(chǎn)行業(yè)而言，冬天已經(jīng)到了，而且可能比想象的要更冷、更長。“房價要回歸合理水平是大勢所趨。”萬科集團總裁郁亮表示，過去幾年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率非常高，并不正常。經(jīng)過這一輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，未來住房的投資屬性將越來越弱。“對習(xí)慣生活在糖水里的房地產(chǎn)企業(yè)而言，很難再回到過去的暴利時代。

　　2012年樓市展望

　　回顧過去幾年的樓市，2008年全面蕭條，2009年報復(fù)性反彈，2010年高位盤整，2011年漸趨衰退。2012年又將何去何從？

　　其實，12月召開的中央經(jīng)濟工作會議基調(diào)已定，提出穩(wěn)中求進：繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。兩大政策與2010年經(jīng)濟工作會議中的表述一致，內(nèi)涵卻有所不同：保增長的重要性蓋過了抑通脹，預(yù)期政策將穩(wěn)中趨松。房地產(chǎn)政策依然從緊，會議提出：2012年要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸。隨著2012年房價控制效果的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)政策同樣將穩(wěn)中趨松。

　　2011年的房地產(chǎn)政策以“限購、限貸、限價”為核心。有專家預(yù)期：2012年這三類政策將有所變化。一是限貸，2011年底部分銀行已經(jīng)拉開房貸松動的序幕，首套房貸利率及首付下調(diào)已成必然，隨后二套房貸政策也有松動的可能性，但三套房禁限政策估計全年都難放開；二是限購，2012年預(yù)計部分城市或放松或退出限購，部分城市或以房產(chǎn)稅替代限購令；三是限價，隨著房價持續(xù)下跌，2012年各地繼續(xù)限價的壓力變小，即便中央繼續(xù)要求各地制定房價控制目標(biāo)，也并無太大的現(xiàn)實意義。

　　“中國房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的一次大調(diào)整正在發(fā)生。”國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出，短期來看，行業(yè)和企業(yè)層面供給相對過剩的格局已經(jīng)逐步形成。開發(fā)商將通過降價、布局三四線城市、以品牌和效率而非擴張土地儲備等方式來提升價值、應(yīng)對調(diào)整。

　　著名財經(jīng)專家葉檀認為，2012年，房地產(chǎn)依然不會迎來春天，更別說艷陽天。托上半年房地產(chǎn)銷量的福，今年房地產(chǎn)企業(yè)可以維持全年業(yè)績，但2012年冰山融化將使其無法容身。

　　她預(yù)言，2012年將延續(xù)2011年的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)將進行一次大洗牌，企業(yè)分化趨勢更為明顯，進入“大魚吃小魚”時代，也即進入房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)并購重組高峰期。

　　2012年，保證企業(yè)有充足的現(xiàn)金流，進一步強化內(nèi)部管理，開源節(jié)流，將是許多開發(fā)商的“過冬”策略。“不管政策怎么變，開發(fā)商穩(wěn)妥一點兒總是沒錯的。”廣廈集團榮譽主席樓忠福表示，“順應(yīng)政策和市場的變化，開發(fā)更好的產(chǎn)品是最重要的。”

　　2011年前11個月全國新建商品住宅銷售面積同比增長7.5%，估計全年增幅為6%左右；2012年這一增幅還將繼續(xù)下滑，二三季度將出現(xiàn)負增長，全年將基本與2011年持平（或小增小減）。2012年上半年，可售商品住宅存量還將繼續(xù)增加，企業(yè)資金鏈繼續(xù)緊縮，降價壓力難以顯著減輕，下半年庫存壓力才可能有所減輕。所以，70個大中城市的房價還將繼續(xù)環(huán)比下跌，預(yù)期下半年會慢慢企穩(wěn)、筑底、復(fù)蘇。若看全國商品住宅成交均價，則可能出現(xiàn)小幅的年度負增長。

　　相關(guān)專家指出：不少房企對明年的市場還抱有期望，在這些房企看來，中國的城市化進程是大勢所趨，因此明年的房地產(chǎn)市場前景依然廣闊。對于房地產(chǎn)未卜的未來，盡管仁者見仁智者見智，但可以肯定的是，這個行業(yè)的洗牌已經(jīng)拉開帷幕，不能適應(yīng)市場的企業(yè)必然會被后浪淹沒在沙灘上。