龍頭房企手握重金 步步為營決戰(zhàn)2012

　　溫故而知新。

　　2011年歲末已至，經(jīng)過整整一年深度調(diào)控的房地產(chǎn)市場，即將迎來一個新的開始。

　　近日，本報記者走訪了萬科[簡介 最新動態(tài)]、保利[簡介 最新動態(tài)]、恒大[簡介 最新動態(tài)]、金地、招商、富力、碧桂園、合生創(chuàng)展八大地產(chǎn)龍頭企業(yè)，對其過去一年的策略、業(yè)績，以及下一步的戰(zhàn)略進(jìn)行了深入調(diào)研，希望借此能勾勒出明年房地產(chǎn)行業(yè)的大致走向。在土地儲備充裕、手握重金的情況下，龍頭房企已經(jīng)停止土儲擴(kuò)張，放慢開發(fā)節(jié)奏，在開源節(jié)流的同時也正在等待并購整合的機(jī)會。對他們而言，冬天正是狩獵良機(jī)。

　　土地儲備停止擴(kuò)張

　　地產(chǎn)商拿地意愿的強(qiáng)烈與否，是他們?nèi)绾慰创磥硎袌龅囊粋€重要指標(biāo)。萬科“寧可錯過，絕不拿錯”；而從去年延續(xù)到今年上半年大舉拿地的恒大，也突然停下了逆勢擴(kuò)張的腳步：今年下半年不購地，明年不大規(guī)模擴(kuò)充儲備。種種跡象顯示，房地產(chǎn)商過冬策略的第一步是暫停土地儲備的擴(kuò)張。

　　萬科稱，未來一段時期，萬科的發(fā)展策略是過冬。“過冬模式”下，萬科會貫徹現(xiàn)金為王的原則，控制存貨、謹(jǐn)慎買地、控制支出。雖然相對于行業(yè)整體，公司目前的資金狀況仍然良好，但在買地上公司會更加慎重。

　　恒大集團(tuán)董事局副主席、總裁夏海鈞此前表示“今后將明顯放緩購地計劃”，今年7月份已暫停購買土地，并重新調(diào)整未來的購地策略。目前，公司土地儲備足夠未來5—8年的開發(fā)量，原則上公司今年下半年不再購買新的土地。

　　“明年的策略還是維持在消耗多少土地、補(bǔ)充多少土地的原則，不再大規(guī)模地擴(kuò)充土地儲備，穩(wěn)定好手上的現(xiàn)金流，為公司未來的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。”夏海鈞說。

　　上海證券報記者針對八大地產(chǎn)商的調(diào)查表明，從今年下半年開始，國內(nèi)大型房企放緩了拿地節(jié)奏。今年前三季度，金地集團(tuán)只新增了南京和揚(yáng)州兩個項(xiàng)目，新增規(guī)劃建筑面積41.1萬平方米。在2010年，金地集團(tuán)新增土地儲備達(dá)131萬平方米，截至2010年底，總土地儲備為1687萬平方米。

　　富力的拿地節(jié)奏也在放緩。今年上半年，公司僅在廣州拿下了一個建筑面積為27.4萬平方米的地塊，8月份，還在哈爾濱拿下一塊建筑面積約70萬平方米的地塊。

　　今年拿地速度的放緩，一方面是因?yàn)楹暧^調(diào)控，另一方面也是因?yàn)榉康禺a(chǎn)商早在去年或今年前一階段已經(jīng)準(zhǔn)備好了“過冬”的儲備。

　　數(shù)據(jù)顯示，恒大在今年上半年新增土地儲備總建筑面積4897.1萬平方米。保利今年前三季度的土地儲備(規(guī)劃容積率面積)亦達(dá)到6102萬平方米，較去年底的3722萬平方米增加了64%。

　　充分的土地儲備足以讓這些地產(chǎn)大鱷們安度嚴(yán)冬。經(jīng)不完全梳理，合生創(chuàng)展當(dāng)前土地儲備可供未來開發(fā)七到十年，恒大可開發(fā)五到八年，富力為三至五年，萬科也有可供開發(fā)二至三年的土地儲備量。

　　手握重金織就“冬衣”

　　一方面八大開發(fā)商紛紛放緩了拿地和投資的步伐，另一方面又利用2010年房地產(chǎn)“小陽春”的機(jī)會，不約而同地“囤積”了大量現(xiàn)金，為度過寒冬織就“冬衣”。

　　根據(jù)本報記者對這八家地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析，2009年、2010年和2011年上半年的快速銷售，是其手中現(xiàn)金儲備最主要來源。截至2011年三季度，行業(yè)“老大”萬科[簡介 最新動態(tài)]已擁有預(yù)收賬款1228億元，保利地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]則擁有795億元的預(yù)售款項(xiàng)，其他企業(yè)也都擁有遠(yuǎn)高于其手中現(xiàn)金持有量的預(yù)收賬款。大量預(yù)收賬款的結(jié)轉(zhuǎn)，為開發(fā)商今后幾年的業(yè)績提供了充分保證。

　　今年以來，A股地產(chǎn)公司融資受限，海外上市的大型開發(fā)商紛紛采用各種融資手段增加手中現(xiàn)金儲備。如碧桂園[簡介 最新動態(tài)]今年2月發(fā)行9億美元7年期優(yōu)先票據(jù)；富力地產(chǎn)于今年4月也發(fā)行了36億人民幣的離岸債券。

　　數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)“現(xiàn)金之王”仍非萬科莫屬。截至2011年9月30日，萬科持有現(xiàn)金339億元，并有1228億元的預(yù)收賬款。此外，其他大型開發(fā)商在今年以來，也無一例外增加了現(xiàn)金持有量，其中招商地產(chǎn)現(xiàn)金持有量從2010年底的36.9億元增加到2011年第三季度的114億元，增幅最大。

　　在增持現(xiàn)金的同時，經(jīng)過近一年的嚴(yán)控開發(fā)貸款后，大型發(fā)展商也開始更嚴(yán)格地壓縮負(fù)債和開支規(guī)模，比如保利地產(chǎn)在三季報中表示，負(fù)債中有息借款691.52億元，占總資產(chǎn)的35.31%，而一年內(nèi)到期借款余額124.32億元，占有息借款的比例僅為17.98%。對萬科而言，持有現(xiàn)金約339億元，也高于短期有息負(fù)債的總和237.7億元。

　　恒大地產(chǎn)表示，截至2011年6月30日，恒大地產(chǎn)的現(xiàn)金及受限制現(xiàn)金總額為286.9億元，連同未使用的銀行融資額度327.1億元，足以應(yīng)付未來的開支。持有大量現(xiàn)金的目的，除了應(yīng)付寒冬以外，它們也在為行業(yè)整合積累資源。

　　適當(dāng)放緩開發(fā)節(jié)奏

　　在停止擴(kuò)張土地儲備、積累現(xiàn)金的同時，房地產(chǎn)商也著手考慮對現(xiàn)有土地的開發(fā)問題。

　　萬科[簡介 最新動態(tài)]稱，雖然今年沒有下調(diào)開工計劃，全年計劃開工面積為1362萬平方米，實(shí)際開工還可能會略微超過計劃數(shù)。但由于市場不確定性較大，銷售情況較難預(yù)測，2012年，公司將根據(jù)銷售情況確定項(xiàng)目投資額度。

　　此外，不少房地產(chǎn)商也紛紛暗示要放緩開發(fā)節(jié)奏。例如雅居樂[簡介 最新動態(tài)]在上個月表示，集團(tuán)根據(jù)當(dāng)前的市場情況對整體開發(fā)計劃做了相應(yīng)調(diào)整，將適當(dāng)減緩貨量充足項(xiàng)目的工程進(jìn)度，以減少當(dāng)期工程款的支付。

　　當(dāng)前，限購等房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得一線城市漸漸失去了對地產(chǎn)商的吸引力。合生創(chuàng)展[簡介 最新動態(tài)]總裁薛虎認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展緊跟城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)企業(yè)前期在布局上是以中心城市為核心，因?yàn)檫@些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、資源聚集優(yōu)勢明顯、客群豐富以及居民購買能力強(qiáng)，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間大。隨著城市化進(jìn)程的深入，后續(xù)城市化的核心將是二、三線甚至是四線城市，房地產(chǎn)企業(yè)在穩(wěn)固一線、中心城市市場地位的同時，須逐步加大在二、三線市場的布局和投資。

　　招商地產(chǎn)董事長林少斌認(rèn)為，適當(dāng)布局二、三線城市是分散風(fēng)險的重要策略。在招商地產(chǎn)在一線、二線、三線城市的布局比較均等。其中，在三、四線的布局占了三分之一，一、二線城市占三分之二。

　　將主要精力放在二、三線城市的恒大、碧桂園，并沒有受到調(diào)控政策帶來較大的沖擊，富力提前完成全年銷售目標(biāo)，碧桂園完成年初制訂的計劃也沒有任何懸念。

　　12月19日，保利以總價20.22億元拿下石家莊長安區(qū)兩幅地塊，正式進(jìn)軍石家莊房地產(chǎn)市場，加快了在二、三線城市布局的節(jié)奏。此外，熱衷于大城市的富力，由于受調(diào)控的影響較大，也開始有意往二、三線城市拓展。