寧波新樓盤低價(jià)入市 老樓盤續(xù)推房源打折優(yōu)惠

　　調(diào)控，可以說是2011年樓市的關(guān)鍵詞。在房產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境下，寧波房價(jià)究竟發(fā)生了哪些主要變化？還將發(fā)生怎樣的變化？對(duì)此，記者在寧波房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一番調(diào)查采訪。

　　新盤亮相普遍低價(jià)入市

　　老盤續(xù)推房源多采取打折優(yōu)惠

　　進(jìn)入年末，寧波多個(gè)樓盤都調(diào)低價(jià)格開盤，以價(jià)換量，“打折促銷”成為樓市主旋律。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的11月報(bào)告，寧波住宅價(jià)格環(huán)比下跌2.25%，環(huán)比跌幅屬全國百城之首。寧波樓市成交量依舊處于底位，11月底，市六區(qū)可售商品住宅庫存套數(shù)接近2.5萬套，再創(chuàng)歷史新高。

　　開發(fā)商從最初的“三重禮”、“五重禮”等令人頗費(fèi)腦筋、還得琢磨是真優(yōu)惠還是假優(yōu)惠的初級(jí)行銷手段，過渡到萬科城干脆以低于業(yè)內(nèi)預(yù)期價(jià)三四千元入市，更有“青蘋果”打出了“血拼”、“跳樓”等樓市罕見的促銷廣告。“領(lǐng)秀熙城”更狠，“無理由退定”計(jì)劃承諾，只要客戶成功下定，即可享受無須任何理由就能退房退定金的權(quán)利……

　　五花八門的促銷表象，意味著寧波房價(jià)在“血拼”后已經(jīng)“跳樓”？

　　相對(duì)于開發(fā)商以前的期望值來說，絕大部分新推樓盤，其實(shí)際成交價(jià)確實(shí)比預(yù)定價(jià)格普遍下降了10%~30%。

　　寧波萬科總經(jīng)理助理繆川告訴記者，業(yè)內(nèi)曾預(yù)計(jì)萬科城開盤價(jià)格平均為每平方米1.5萬元，但推出時(shí)成交均價(jià)卻在1.1萬元左右?？姶ㄌ貏e強(qiáng)調(diào)，他們只是按照市場實(shí)際情況，以及企業(yè)自身發(fā)展需要作出的銷售決策。

　　同樣，近期開盤的蘇園，既有地理位置優(yōu)勢(shì)，又有“學(xué)區(qū)房”概念，還有雅戈?duì)栔脴I(yè)的品牌支撐，被業(yè)內(nèi)人士譽(yù)為“在戶型和套型設(shè)計(jì)上堪稱完美”的名盤。在2個(gè)月前內(nèi)部討論時(shí)，開盤價(jià)大都認(rèn)為應(yīng)在每平方米2.1萬元～2.2萬元，而開盤均價(jià)則在1.85萬元左右。

　　說白了，這幾個(gè)月推出的房源，如果沒有調(diào)控政策的作用，售價(jià)起碼要貴20%～30%。

　　最痛苦的是那些既想降價(jià)又不能明降的房產(chǎn)商。

　　高新區(qū)有一個(gè)樓盤，4月開盤，場面火爆，此后開發(fā)商玩了一把“低開高走”的老套路，將均價(jià)上調(diào)1000多元，誰知緊跟的幾條調(diào)控政策一疊加，房子賣不動(dòng)了。一星期前，記者到售樓處探訪，真正應(yīng)了“門庭冷落車馬稀”這句話，黑燈瞎火的售樓大廳，坐著幾個(gè)滿臉落寞的售樓小姐。她們說，該盤自從上調(diào)均價(jià)后，好幾個(gè)月的銷量吃了“鴨蛋”。東南商報(bào)8月舉辦房展會(huì)，老板試著以低于首輪開盤價(jià)的房源搞了個(gè)促銷活動(dòng)，幾天就去化了20多套房子，但老業(yè)主紛紛要退房，沒辦法，降價(jià)促銷的熱情被澆滅了，老板只能籌劃先將套型小的公寓房，兩套改成一套賣。

　　記者在多個(gè)樓盤探訪發(fā)現(xiàn)，寧波新開樓盤價(jià)格上漲勢(shì)頭已被封死，價(jià)格實(shí)際上已比開發(fā)商預(yù)期價(jià)位下跌10%～30%，老盤續(xù)推房源打折優(yōu)惠已成普遍態(tài)勢(shì)，房價(jià)回歸到半年前甚至一年前的開盤售價(jià)。部分樓盤特別是公寓樓，其優(yōu)惠幅度最大，下跌態(tài)勢(shì)更加明顯。 

　　什么樣的價(jià)格才算合理

　　“房產(chǎn)只漲不跌”的理論需拋棄

　　調(diào)控的前期基調(diào)是遏制房產(chǎn)價(jià)格過快上漲，后期的基調(diào)是使房產(chǎn)價(jià)格合理回歸。對(duì)此，一家房產(chǎn)公司總經(jīng)理有點(diǎn)“想不明白”：“什么樣的價(jià)格才叫合理？房價(jià)回歸到一年前、兩年前，還是10年前，才叫調(diào)控到位呀？”

　　眼下，開發(fā)商必須拋棄“暴富”心態(tài)和“房產(chǎn)只漲不跌”的理論。抱著一顆“有賺有虧”的平常心，就能理解“合理回歸”的良苦用心了。

　　以國際標(biāo)準(zhǔn)的房價(jià)收入比、房價(jià)租金比等指標(biāo)作參考，加上中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程特快，人口紅利特誘人，國人置業(yè)理念偏特殊等溢價(jià)系數(shù)，再加上各地土地成本的剛性支撐，去謀求行業(yè)平均5%～10%的利潤率，也許就能找到“合理回歸”的價(jià)格區(qū)間了。

　　一位資深媒體人士告訴記者：“這種合理回歸的本質(zhì)并不是具體回歸到什么年代的房價(jià)，而是回歸到剔除投機(jī)和投資需求，使房屋真正凸現(xiàn)其居住屬性所裸現(xiàn)出來的實(shí)際供求關(guān)系并形成的成交價(jià)格。部分人對(duì)‘限購限貸’的不理解，則是被政策“深套”后的本位反應(yīng)。”

　　近期，有位朋友也想購房，他屬于剛需購房者。他開始錯(cuò)以為限購就是“限制買房子”，所以也有了“一劍封喉，一夜入冬”的認(rèn)同。但了解有關(guān)政策后，他才發(fā)現(xiàn)限購政策的真正指向，“國家限制的是已擁有兩套住房后再想購房的投資、投機(jī)型需求，現(xiàn)在將樓市低迷的責(zé)任歸咎于限購政策，實(shí)在有點(diǎn)說不過去。”

　　這位朋友的判斷不見得一定正確，但市民手頭擁有兩套以上房子的人還真不少。完全說他們是投機(jī)、投資也許有點(diǎn)過分，但起碼是在為子孫輩進(jìn)行超前消費(fèi)。這種混合著投資、投機(jī)、超前置業(yè)的房地產(chǎn)市場，在“賺錢效應(yīng)”、“保值心理”的雙重夾擊下，不打破正常的供求平衡才叫怪呢！

　　在投機(jī)、投資需求的大潮退去后，裸泳的“剛需”并不像前兩年想像的那么多了。房價(jià)該怎么合理回歸也就不言自明了。

　　還有一些開發(fā)商對(duì)“合理回歸”不屑一顧，堅(jiān)稱客戶普遍抱有“買漲不買跌”的心理。事實(shí)果真如此？

　　維科上院理性開盤，634套房子現(xiàn)在賣得僅剩六七十套；青林灣開盤已去化三分之一；萬科城以高性價(jià)比獲得市場認(rèn)同，首批推出房源498套即去化350多套；“青蘋果”開盤不到一個(gè)月，440多套已經(jīng)認(rèn)購成功……“裸泳”的“剛需”終于找到了自己的方向。

　　房產(chǎn)調(diào)控明年趨于明朗

　　后期應(yīng)有對(duì)沖反彈的政策出臺(tái)

　　11月26日，榮安地產(chǎn)將名震地產(chǎn)江湖的任志強(qiáng)請(qǐng)到寧波來“指點(diǎn)江山”。

　　這位剛在一次論壇上被住建部官員當(dāng)面痛斥“就是敢說，但基本都是亂說，吃了肉還罵娘”的地產(chǎn)大佬，退休后依然本性難改，到寧波后即發(fā)話：“房產(chǎn)調(diào)控最抗不住的是政府，不是開發(fā)商，政府的土地收入大概要占地方財(cái)政的50%。”類似的話，他在不同的場合曾有多次表達(dá)，成為一些房產(chǎn)商敢當(dāng)“房堅(jiān)挺”的重要支柱。

　　“任志強(qiáng)的言論，看似為房產(chǎn)商維權(quán)，實(shí)則敗壞的是房產(chǎn)界整體形象，幫的很多都是倒忙。”一位寧波地產(chǎn)界資深老總?cè)缡窃u(píng)價(jià)。他說，一些房產(chǎn)商其實(shí)也理解中央的調(diào)控政策，他們之所以選擇做“房堅(jiān)挺”，部分源于怕重蹈當(dāng)年覆轍。

　　2008年，一家房產(chǎn)公司在全市扛起降價(jià)大旗，但房價(jià)在半年后報(bào)復(fù)性反彈了。這家公司扛起的降價(jià)大旗自然也轟然倒下。有鑒于此，很多房產(chǎn)商在國家重啟調(diào)控開關(guān)時(shí)，抱著“歷史總會(huì)驚人相似”的心態(tài)，意圖死扛。

　　當(dāng)然，不是所有開發(fā)商都會(huì)這么考慮。擁有地鐵一號(hào)線輻射優(yōu)勢(shì)的“羅曼風(fēng)情”開盤日，正是房產(chǎn)調(diào)控風(fēng)聲日緊時(shí)。這家開發(fā)商對(duì)地產(chǎn)利潤要求并不高，所以售價(jià)也定得低。當(dāng)銷售過半時(shí)，反而追加了一條優(yōu)惠政策——業(yè)主再付2萬元，即可獲得車位一個(gè)。沒花多長時(shí)間，760多套房子去化75%。

　　在寧波地產(chǎn)界堪稱營銷高手的迪賽房產(chǎn)總經(jīng)理沙勇，這次也在樓市冬天放了把火。他將與人合力打造的“青蘋果”剝?nèi)ゾb后，以每套起價(jià)28萬元，每平方米起價(jià)7000元的價(jià)格一下推向了市場。沙勇表示，現(xiàn)在市道下，開發(fā)商根本不可能硬挺房價(jià)，“現(xiàn)金為王，落袋為安”是上策。但他也表示，“青蘋果”之所以能低價(jià)入市，源于拿地較早。“2009年以后拿地的開發(fā)商，現(xiàn)在如果降價(jià)入市搶客戶，要么以成本價(jià)裸奔，要么就虧本甩賣。”

　　沙勇說得也許有點(diǎn)夸張，但也確實(shí)向購房者傳遞了一個(gè)信息：土地及開發(fā)成本的提高，客觀上限制了房價(jià)的下跌空間。因此，確屬“剛需”或“改善”型的消費(fèi)者，沒必要死等房價(jià)跌到谷底。有位業(yè)內(nèi)人士打了個(gè)比方，他笑稱：“大家都知道汽車年年出新款，年年在降價(jià)，如果年年等，那就一輩子都無須買車了。”

　　現(xiàn)在，業(yè)內(nèi)外比較一致的意見是，房地產(chǎn)調(diào)控政策2012年下半年一般會(huì)趨于明朗。但這種明朗絕對(duì)不是2008年調(diào)控失靈后報(bào)復(fù)性反彈的重演，而是國家在建立了能夠?qū)_報(bào)復(fù)性反彈的長效機(jī)制后，適度放松調(diào)控政策的軟著落。

　　黎明前的黑暗不會(huì)很短。

　　當(dāng)東方發(fā)白，躍出海平面的太陽也不可能一躍沖天……