住建部再強調(diào)堅持調(diào)控不動搖 遏制投資投機是主線

　　在日前舉行的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新再次強調(diào)明年要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，并提出要加強研究，完善制度，努力構(gòu)建促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，促進價格合理回歸。

　　2012年，繼續(xù)堅持調(diào)控的重點是什么，與2011年相比會有哪些變化，房地產(chǎn)市場和行業(yè)又會出現(xiàn)怎樣的趨勢？

　　繼續(xù)限購、遏制投資投機

　　2012年，要促進房價進一步合理回歸，繼續(xù)同時從供給和需求兩端進行調(diào)控尤為重要。

　　需求端，堅持遏制投資投機型需求仍然是房地產(chǎn)調(diào)控的主線。姜偉新指出，明年要繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，嚴格執(zhí)行二套房認定標準。同時合理控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，保持個人購房貸款均衡投放。

　　“長期來看，我們建立房地產(chǎn)市場一個重要目的是要通過市場配置資源，滿足社會豐富多樣居住的需求，而不是給大家所有的資金提供一個投資品的市場。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認為，“無論調(diào)控政策將來會有什么具體形式的變化，政府繼續(xù)控制投資和投機性需求的政策方向是不會改變的。”

　　與去年不同的是，今年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專門提出，在遏制不合理住房需求的同時，要支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求，首付款比例和利率一定要體現(xiàn)優(yōu)惠政策。

　　專家指出，支持居民首套房購房需求一直是調(diào)控政策所強調(diào)的，也是我國發(fā)展房地產(chǎn)市場的目的所在。但在過去一年的調(diào)控中，由于銀行信貸緊縮等因素，部分銀行對首套房也提高了首付比例和貸款利率，不符合調(diào)控的初衷，這種狀況應當改變。

　　繼續(xù)遏制投資投機需求的同時，姜偉新要求把“加快中低價位、中小套型普通商品房建設(shè)”作為明年的一項重要工作。并提出要研究支持中低價位、中小套型商品房建設(shè)的政策。加快對普通商品住房規(guī)劃、建設(shè)和銷售的審批，盡快形成有效供應。土地方面，保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)與供應總量的70%。

　　強調(diào)地方政府責任，加快推進房產(chǎn)稅

　　2011年，全國657個城市均按國務(wù)院要求，公布了年度房價控制目標。從目前的情況看，絕大多數(shù)地方基本實現(xiàn)了年初制定的房價控制目標。

　　姜偉新指出，各地要對2011年穩(wěn)定房價工作作總結(jié)，對沒有完成年度房價控制目標的城市，由省級人民政府在明年1月底前向國務(wù)院作報告。

　　2012年，“繼續(xù)落實地方政府對房價調(diào)控的責任”仍然擺在房地產(chǎn)調(diào)控工作的重要位置。國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲認為，對地方政府而言，堅持調(diào)控有可能導致地方土地出讓收入有所下降，對地方經(jīng)濟發(fā)展和財政收入增長速度有一定影響，但從中長期看，堅持調(diào)控有利于地方經(jīng)濟逐步擺脫對房地產(chǎn)的過度依賴，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　除了繼續(xù)落實各項調(diào)控政策以外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專門提出，要求各地加快推進個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。“這是明年非常重要的一項工作，對于加強和改善房地產(chǎn)調(diào)控以及社會管理意義重大。”姜偉新提出，40個重點城市個人住房信息系統(tǒng)明年上半年要實現(xiàn)與住建部聯(lián)網(wǎng)，各省區(qū)市以及其他城市也要加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，明年要爭取實現(xiàn)全市、全省聯(lián)網(wǎng)。

　　與此同時，要促進房地產(chǎn)市場的長期平穩(wěn)健康，必須注重房地產(chǎn)領(lǐng)域長效機制建設(shè)。姜偉新指出，明年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和各地都要抓緊編制住房發(fā)展規(guī)劃。住房發(fā)展規(guī)劃是落實住房政策的重要載體，是指導住房建設(shè)和發(fā)展的基本依據(jù)，對于穩(wěn)定和引導市場預期具有重要意義。同時，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部還將配合有關(guān)部門加快研究推進對個人住房征收房產(chǎn)稅工作。

　　三成企業(yè)將出局，市場將現(xiàn)四個轉(zhuǎn)變

　　堅持調(diào)控不動搖，意味著明年房地產(chǎn)市場依然會延續(xù)今年的境況，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈狀況也許會變得更不樂觀，今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可能會告別過去 “順風順水”的時代。

　　由中國房地產(chǎn)協(xié)會和蘭德咨詢聯(lián)合發(fā)布的《中國房企經(jīng)營管理狀況(2011)》藍皮書指出，截至2010年底，全國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近7萬家，兩年內(nèi)累計減少近1/4，并且呈現(xiàn)加速減少的態(tài)勢。在調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的“洗牌”不斷加劇。如果現(xiàn)行調(diào)控政策能落實到位，到2015年，預計將有30%的房地產(chǎn)企業(yè)被洗牌出局。

　　“前些年，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴張偏快，負債規(guī)模不斷擴大，經(jīng)營的審慎程度不斷下降，而且部分主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的企業(yè)也紛紛進軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，行業(yè)良莠不齊的現(xiàn)象突出。繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控的政策取向，客觀上有助于加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合和規(guī)范。”任興洲指出，在資金回籠緩慢、償債壓力大的情況下，一部分專業(yè)資質(zhì)不高、經(jīng)營不夠?qū)徤?、不注重產(chǎn)品質(zhì)量的企業(yè)將會被更有實力的企業(yè)兼并或者收購，有競爭實力的企業(yè)會得到發(fā)展，最終將形成綜合實力和抗風險能力強的大型企業(yè)與更加專注于某個細分領(lǐng)域、深耕細作的中小企業(yè)并存的局面。

　　姜偉新強調(diào)，明年要繼續(xù)加強監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強住房銷售價格管理，加大對閑置土地和違法違規(guī)用地的處理力度，打擊偷漏稅和規(guī)避限購等行為。進一步加強商品房預售資金監(jiān)管，維護購房人合法權(quán)益。同時，要加強市場經(jīng)濟條件下風險意識的宣傳工作，引導購房者與企業(yè)根據(jù)合同約定或通過司法途徑解決房價波動產(chǎn)生的矛盾，保持社會和諧穩(wěn)定。

　　“房地產(chǎn)市場將逐步出現(xiàn)四個轉(zhuǎn)變：一是由賣方市場逐步向買方市場轉(zhuǎn)變；二是供應結(jié)構(gòu)從以商品住房為主向商品住房與保障住房雙軌供應渠道轉(zhuǎn)變；三是住房市場以銷售新房為主向租售并舉轉(zhuǎn)變；四是房地產(chǎn)市場以住房為主向住房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、老年住區(qū)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展轉(zhuǎn)變。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一認為，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整投資回報預期，加快企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，從過去注重開發(fā)數(shù)量與速度，向注重提升產(chǎn)品的性價比轉(zhuǎn)變。