外媒撰文：中國(guó)樓市泡沫超美國(guó)樓市泡沫頂峰時(shí)6倍

這是一篇深刻、客觀和理性的文章，并無(wú)任何所謂“惡意唱空中國(guó)”的陰謀論痕跡?！督鹑跁r(shí)報(bào)》記者吉密歐在進(jìn)行大量訪問(wèn)的基礎(chǔ)上，耗費(fèi)了幾個(gè)月的時(shí)間，才寫出了綜述多方理性觀點(diǎn)的精妙文章。文章認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)急剎車的可能性日益加大，這對(duì)于悲觀情緒和不確定性正日益加劇的全球經(jīng)濟(jì)而言，意義非同一般。中國(guó)對(duì)于原材料的需求，推動(dòng)了一些大宗商品出口國(guó)的繁榮發(fā)展，上述情況對(duì)于這些國(guó)家來(lái)說(shuō)尤為重要。甚至是對(duì)于身處中國(guó)的各級(jí)決策者、企業(yè)、投資者和普通百姓，這篇文章同樣有著重要的參考價(jià)值，非常值得一讀，特此推薦。 -----曹建海

在一所如同古代王宮的樣板間里，一群銷售人員閑散地站立那里。此時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)崩盤的日子隱隱迫近，而他們正處在崩盤的“前線”。

在中國(guó)三線沿海城市溫州，一條受到污染的河流旁邊坐落著“中梁首府”樓盤，這是一個(gè)凡爾賽風(fēng)格的豪華公寓項(xiàng)目，目前尚未開建，但已經(jīng)在以每平米7萬(wàn)元人民幣（合11000美元）的價(jià)格對(duì)外發(fā)售。這一價(jià)格是溫州普通人年均收入的兩倍多，要想在這里買上一套150平方米的房子，即使不吃不喝，他們也要攢上350年的錢。

不過(guò)，即便少數(shù)能買得起的人，想法似乎也在改變。一位因擔(dān)心丟掉工作而要求匿名的銷售助理表示，“上頭告訴我們，在公開場(chǎng)合要宣稱一切都進(jìn)展順利，即便溫州其他所有項(xiàng)目都賣不動(dòng)，我們的房子賣得出去。”

“中梁首府”在售的198套房子中，未來(lái)房主已交首付款的大約只有十幾套。這位銷售助理表示，“房?jī)r(jià)跌得很快，所有人都在等著房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，然后才會(huì)考慮出手。”

兩難選擇

近年來(lái)，隨著開發(fā)商和地方政府爭(zhēng)相利用房地產(chǎn)熱牟利，在全國(guó)范圍內(nèi)，從北京、上海等大都市到地方小城鎮(zhèn)，冒出了數(shù)不清的這樣的樓盤。但如今，在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)十年的繁榮、以及中央政府將近兩年來(lái)實(shí)施旨在為過(guò)熱的地產(chǎn)行業(yè)降溫的舉措之后，市場(chǎng)似乎已經(jīng)轉(zhuǎn)向。銷量有所滑坡，價(jià)格不斷走低，而開發(fā)商試圖通過(guò)打折來(lái)吸引拿不定主意的買房人。

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠(AndyXie)表示，“中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫正在破裂。”在當(dāng)前的高位上，“不久之后，房?jī)r(jià)的跌幅可能會(huì)高達(dá)25%，而在隨后的兩三年還會(huì)出現(xiàn)同樣幅度的下跌。”

此輪市場(chǎng)低迷來(lái)臨之際，市場(chǎng)正預(yù)計(jì)將出現(xiàn)一波新的供應(yīng)，尤其在溫州等位于中國(guó)富裕的東部沿海地區(qū)、規(guī)模稍小的城市。中國(guó)有8萬(wàn)家房地產(chǎn)開發(fā)商，它們擁有的土地足以建造近1億套住房。據(jù)瑞信(CreditSuisse)分析師估算，再加上空置的待售住房，中國(guó)已有能力滿足長(zhǎng)達(dá)20年的住房需求。

房地產(chǎn)行業(yè)崩盤，將給更大范圍的中國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域、以及許多依賴中國(guó)推動(dòng)自身增長(zhǎng)的國(guó)家經(jīng)濟(jì)帶來(lái)可怕的后果。

去年，房地產(chǎn)建設(shè)占到國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的13%，而且在總投資中所占的份額超過(guò)了四分之一。而當(dāng)前的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，是有史以來(lái)最依賴投資的經(jīng)濟(jì)。在全國(guó)的鋼鐵消耗量中，房地產(chǎn)行業(yè)直接占到了40%；中國(guó)自身的鋼鐵產(chǎn)量，超過(guò)了排名緊隨其后的10個(gè)最大鋼鐵生產(chǎn)國(guó)的總和，是迄今為止鐵礦石等投入品的最大買家。

在中國(guó)，房地產(chǎn)建設(shè)對(duì)于很多其它行業(yè)也十分重要，從銅、水泥、煤炭到發(fā)電設(shè)備。瑞銀(UBS)的喬納森?安德森(JonathanAnderson)表示，房地產(chǎn)行業(yè)“對(duì)于中國(guó)的總體增長(zhǎng)、大宗商品需求、家庭消費(fèi)、對(duì)外貿(mào)易乃至基礎(chǔ)重工業(yè)的利潤(rùn)水平都極其重要。”他認(rèn)為，就其對(duì)世界其他地區(qū)的影響而言，（中國(guó)）房地產(chǎn)業(yè)是全球經(jīng)濟(jì)中最重要的一個(gè)行業(yè)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)急剎車的可能性日益加大，這對(duì)于悲觀情緒和不確定性正日益加劇的全球經(jīng)濟(jì)而言，意義非同一般。中國(guó)對(duì)于原材料的需求，推動(dòng)了一些大宗商品出口國(guó)的繁榮發(fā)展，上述情況對(duì)于這些國(guó)家來(lái)說(shuō)尤為重要。

“過(guò)去幾年中國(guó)所遵循的增長(zhǎng)模式（房地產(chǎn)建設(shè)在其中占據(jù)了很大份額）正漸行漸遠(yuǎn)，”凱投宏觀(CapitalEconomics)的馬克?威廉姆斯(MarkWilliams)表示。“中國(guó)即將擺脫大宗商品密集型發(fā)展模式、以實(shí)現(xiàn)再平衡，人們尚未在價(jià)格中對(duì)此進(jìn)行消化，而這肯定不利于澳大利亞、巴西和智利等經(jīng)濟(jì)體。”

中國(guó)房?jī)r(jià)上漲得如此之高、速度如此之快，對(duì)于幾乎所有還沒買房的人來(lái)說(shuō)，擁有一套住房的夢(mèng)想目前看來(lái)已遙不可及。公眾的不滿不斷抬頭，促使中國(guó)政府從去年初開始實(shí)施越來(lái)越嚴(yán)苛的限制性政策，比如提高首付比例、有些城市直接禁止購(gòu)買第二套房。但直到最近幾個(gè)月，上述措施的效果才開始顯現(xiàn)。

政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（多數(shù)分析師認(rèn)為其低估了實(shí)際水平）顯示，在過(guò)去四年里，全國(guó)平均房屋價(jià)格上漲了一倍以上，而北京和其他某些地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅可能高達(dá)150%。雖然數(shù)據(jù)不夠完整，但分析師們表示，目前中國(guó)城市普通住房的價(jià)格約為全國(guó)平均家庭年收入的8至10倍；在北京和上海等城市，房?jī)r(jià)收入比已接近30倍。

房地產(chǎn)信息公司Zillow的數(shù)據(jù)顯示，即便在美國(guó)房地產(chǎn)泡沫達(dá)到頂峰的2005年，全美國(guó)房?jī)r(jià)收入比的最高值不過(guò)5.1倍左右，而在泡沫最嚴(yán)重的拉斯維加斯等城市，這一比例也不過(guò)為5.6倍。在美國(guó)的歷史上，房?jī)r(jià)收入比通常為3倍左右，在泡沫破滅6年以后的今天，這個(gè)比例又已接近3倍。按揭貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)哈利法克斯(Halifax)的數(shù)據(jù)顯示，2007年，英國(guó)的房?jī)r(jià)收入比曾達(dá)到過(guò)5.8倍的最高值。

中國(guó)的分析師和經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，過(guò)去十年里，政府的政策提供了荒謬的激勵(lì)，似乎目標(biāo)就是為了制造泡沫。首先，中國(guó)所有的土地都?xì)w國(guó)家所有，而地方政府的官員壟斷了土地的供應(yīng)。這種專制、晦暗和腐敗的制度，使得官員們?cè)跊Q定誰(shuí)能獲得土地使用權(quán)、以及如何獲得方面，具有非常大的權(quán)力。

財(cái)政收入持續(xù)減少，而又不準(zhǔn)赤字運(yùn)行，地方政府逐漸對(duì)占到總收入40%的土地出售（所謂“出售”，實(shí)際上只是出賣70年的使用權(quán)）產(chǎn)生了依賴。分析師表示，中國(guó)的稅收制度鼓勵(lì)富人進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)，他們基本沒有什么其他的投資途徑，而要是把錢存入銀行的話，又必須接受實(shí)際上的負(fù)利率。

房產(chǎn)稅

除了在上海和西部的重慶進(jìn)行的房產(chǎn)稅試點(diǎn)之外，中國(guó)尚未在全國(guó)范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅，而現(xiàn)行的房產(chǎn)交易稅受到了人們的嘲諷。

政府智庫(kù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院(CASS)的教授易憲容表示，“眼下的高房?jī)r(jià)并不是由于供應(yīng)量有限造成的其原因在于投機(jī)盛行，但由于高房?jī)r(jià)會(huì)推高GDP增長(zhǎng)率和稅收，所以政府并未打擊投機(jī)行為。”

“毋庸置疑，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫是有史以來(lái)最大的泡沫，但我們的房產(chǎn)稅比津巴布韋還要低；這種情況真是可笑。”

雖然挺過(guò)了全球金融危機(jī)且基本上毫發(fā)未損，但中國(guó)國(guó)內(nèi)金融體系仍較為脆弱。2008年下半年，中國(guó)出臺(tái)了龐大的刺激方案，以抵御金融危機(jī)的沖擊，但大部分資金都進(jìn)入了建筑領(lǐng)域。

中國(guó)政府表示，開發(fā)商和按揭貸款借款人在全部貸款中占到了20%左右，但高層監(jiān)管官員承認(rèn)，這個(gè)數(shù)字可能嚴(yán)重低估了整個(gè)金融體系對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)低迷的真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)敞口。

今年對(duì)中國(guó)幾大銀行進(jìn)行的壓力測(cè)試表明，如果房?jī)r(jià)腰斬，銀行業(yè)不良貸款只會(huì)略有上升。但分析師表示，壓力測(cè)試沒有把目前已對(duì)全國(guó)很多地區(qū)造成沖擊的交易量大幅滑坡納入考慮，也沒意識(shí)到當(dāng)房地產(chǎn)建設(shè)不可避免地放緩時(shí)，房?jī)r(jià)下跌會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生多大的影響。壓力測(cè)試也沒有嘗試去評(píng)估土地銷售量和價(jià)格不斷下跌，會(huì)對(duì)銀行手中的抵押品價(jià)值產(chǎn)生何種影響盡管銀行業(yè)體系所持的抵押品大部分都是土地或房產(chǎn)。

在通常被視作宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)的溫州，10月份房?jī)r(jià)同比下跌5.2%，環(huán)比下跌4.6%。其他地區(qū)的房?jī)r(jià)下跌得沒有這么厲害但全國(guó)10月交易量同比下跌11.6%（9月同比下跌7%），15個(gè)最大城市的交易量下跌了39%。

瑞士信貸(CreditSuisse)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)分析師杜勁松表示，“隨著開發(fā)商推遲新項(xiàng)目開工，土地交易量也大幅下降，而且隨著購(gòu)房人買房意愿進(jìn)一步減弱，土地交易量可能持續(xù)走弱。”

迄今為止，中國(guó)政府一直堅(jiān)守著降低房?jī)r(jià)的承諾，拒絕收回任何限制性措施。今年，政府出臺(tái)了在3年內(nèi)為低收入家庭建設(shè)3600萬(wàn)套保障房的計(jì)劃，希望籍此彌補(bǔ)商品房建設(shè)放緩造成的缺口。

但一些跡象表明，該計(jì)劃已經(jīng)受阻，因?yàn)殚_發(fā)商和地方政府都對(duì)此持反對(duì)態(tài)度。政府希望他們出資建造保障房，而他們?cè)究梢酝ㄟ^(guò)這些建房用地賺取巨額利潤(rùn)。

“幾乎所有的保障房質(zhì)量都很糟糕，而且位置很偏僻，”社科院房地產(chǎn)專家曹建海表示。“地方政府不愿意建設(shè)可能與商品房形成競(jìng)爭(zhēng)的保障房項(xiàng)目。”

鑒于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于總體經(jīng)濟(jì)的重要性，大多數(shù)分析師認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)跌得太狠，中國(guó)政府就會(huì)出手干預(yù)，通過(guò)取消限購(gòu)政策和向經(jīng)濟(jì)中注入更多貸款的方式來(lái)救市。

但其他人警告稱，要拯救房地產(chǎn)行業(yè)，必須向該系統(tǒng)投入大量的流動(dòng)性，后果只能是再次制造泡沫，這將推高通脹率，并在未來(lái)引發(fā)更大規(guī)模的崩盤。

“中國(guó)政府目前的處境十分艱難，”北京中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授陶然表示。“如果他們放松宏觀經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)泡沫會(huì)變得更加嚴(yán)重。但如果不放松政策，泡沫就會(huì)破裂，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)陷入停滯。”

對(duì)于溫州那個(gè)法式風(fēng)格樓盤項(xiàng)目的支持者而言，這或許是他們眼下已經(jīng)在面對(duì)的結(jié)局。

“按揭”：見微知著

1996年，在中國(guó)央行工作的李伏安受命將一本美國(guó)銀行業(yè)審核手冊(cè)翻譯成中文，結(jié)果他被第17章的一個(gè)問(wèn)題難住了。

目前擔(dān)任銀監(jiān)會(huì)(CBRC)高級(jí)官員的李伏安表示，“我找不到‘mortgageloan’（按揭貸款）一詞的譯名；我們?cè)谒性~典上都查不到這個(gè)詞。”

最后，他弄到了一本在中國(guó)境外印刷的英漢詞典，在里面找到了“按揭”這個(gè)譯法用來(lái)描述個(gè)人為了買房而從銀行獲得的貸款。

“當(dāng)時(shí)，中國(guó)還沒有按揭貸款這種東西，我的一些上級(jí)認(rèn)為，那一章干脆不要翻譯了，”李伏安表示。“最后，我們還是把它譯成了中文，但清楚地標(biāo)明‘僅供參考’。”

1998年之前，中國(guó)還沒有建立現(xiàn)在所說(shuō)的住宅地產(chǎn)市場(chǎng)，因而也不需要這種舶來(lái)的金融產(chǎn)品。在城市里，房子都是由國(guó)家通過(guò)無(wú)處不在的“工作單位”建造和分配。而在農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)民在國(guó)家或集體分配給他們的土地上自己建房。

目前在中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)中扮演如此重要角色的房地產(chǎn)市場(chǎng)，誕生于上世紀(jì)90年代末期，當(dāng)時(shí)中共決定開始將大多數(shù)住房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給個(gè)人。其后不久，中國(guó)就出現(xiàn)了第一筆住房按揭貸款。

人們很容易忘記中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)只有十多年的歷史，而且，除了在2008年金融危機(jī)期間成交縮水、房?jī)r(jià)短暫下跌之外，多數(shù)中國(guó)人只看到了房?jī)r(jià)每過(guò)幾年就翻一番，卻沒見過(guò)房?jī)r(jià)下跌。

許多監(jiān)管人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)短暫的歷史，以及人們?nèi)狈ζ渌顿Y選項(xiàng)，促成了這種非理性繁榮。而且，自上世紀(jì)80年代市場(chǎng)改革提速以來(lái)，投機(jī)泡沫在中國(guó)一直經(jīng)久不衰。