調(diào)控政策不動(dòng)搖 房?jī)r(jià)合理回歸 壓力測(cè)試能抗跌40%

    近日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申了房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮政策，明確提出要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，并促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

    央行研究局原副局長(zhǎng)、和諧戰(zhàn)略研究聯(lián)盟理事長(zhǎng)景學(xué)成對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，“合理回歸”意味著房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步調(diào)控，與老百姓的收入與消費(fèi)水平相當(dāng)?shù)姆績(jī)r(jià)才是“合理回歸”。

    數(shù)據(jù)顯示，截至11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)4個(gè)月下滑；各類商品房銷售出現(xiàn)連續(xù)五個(gè)月下滑；11月，全國(guó)100個(gè)城市中有57個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比呈下跌態(tài)勢(shì)。

    同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的資金壓力不斷加大，按揭貸款及土地抵押貸款等資金渠道持續(xù)被壓縮，在融資環(huán)境和行業(yè)基本面進(jìn)一步惡化的情況下，房地產(chǎn)商的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)急劇增加。

    盡管此前的壓力測(cè)試結(jié)果表明，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達(dá)到100%。但有銀監(jiān)會(huì)內(nèi)部人士對(duì)本刊記者表示，由于情景設(shè)計(jì)沒(méi)有歷史數(shù)據(jù)參照，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)有100多個(gè)，情景分析不全面。

    對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，盡管房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模倒閉現(xiàn)象還未出現(xiàn)，但如2012年房?jī)r(jià)波動(dòng)過(guò)大，銀行業(yè)仍將面臨金融風(fēng)險(xiǎn)。

    調(diào)控繃緊地產(chǎn)資金鏈

    數(shù)據(jù)顯示，11 月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為99.87，比10 月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，這是自2011年出現(xiàn)的連續(xù)第6個(gè)月下滑，并自2009 年7 月以來(lái)再次跌破100 這一景氣榮枯線。

    同時(shí)，11 月單月的銷售面積和銷售額則分別同比下降1.7%和1.2%，年內(nèi)繼4 月后第三次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。70個(gè)大中城市10月份的住宅銷售價(jià)格中，有34個(gè)新建商品住宅環(huán)比價(jià)格出現(xiàn)下降。北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)集體下跌。

    伴隨著房?jī)r(jià)下跌，2011年11月，全國(guó)130個(gè)主要熱點(diǎn)城市的土地出讓金較去年同期的1.7萬(wàn)億元減少5200億元，降幅達(dá)30%。在清華大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心研究員常修澤看來(lái)，“房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到了初步遏制。”

   與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈條出現(xiàn)緊繃。

    據(jù)wind數(shù)據(jù)，截至2011年9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為33887億元，環(huán)比下降0.82%。主要金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)貸款9923億元，同比增長(zhǎng)14.6%，而2010年同期這一數(shù)據(jù)分別為17200億元和32.9%。

    至11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金國(guó)內(nèi)貸款同比累計(jì)僅增長(zhǎng)1.2%，而在2009年11月，這一數(shù)字高達(dá)40.2%。

    資產(chǎn)負(fù)債率數(shù)據(jù)更能說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的緊張程度。2011年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)71.28%。其中，總負(fù)債為1.24萬(wàn)億元，總資產(chǎn)為1.73萬(wàn)億元，總負(fù)債比去年底增加1514億元。為10年來(lái)最高峰值。

    到了第三季度，這一數(shù)據(jù)更加惡化。即使行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)萬(wàn)科，其在9月底的資產(chǎn)負(fù)債率也高達(dá)78.9%。其他的保利地產(chǎn)為80.74%，格力地產(chǎn)為82.45%，另外的高新發(fā)展達(dá)95.27 %，ST園城(600766.SH)甚至達(dá)到109.95%，已經(jīng)處于資不抵債狀態(tài)。

    而市場(chǎng)數(shù)次“被傳聞”資金鏈斷裂的綠城集團(tuán)，其在上半年資產(chǎn)負(fù)債率從去年底的132%飆升到了163.2%，已經(jīng)嚴(yán)重資不抵債。

    業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)惡化的主要原因包括，前兩年擴(kuò)張速度較快、高價(jià)拿地又缺少內(nèi)部控制和管理的，以及所在區(qū)域項(xiàng)目“限售”等。

    山西證券的一份研究報(bào)告顯示，隨著加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的深化，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)過(guò)渡依賴的局面也將轉(zhuǎn)變，從宏觀環(huán)境看，2012年房地產(chǎn)行業(yè)政策放松的可能性極低。

    隨著2012年房地產(chǎn)定點(diǎn)調(diào)控政策的持續(xù)，地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的案例或?qū)⒊霈F(xiàn)。而行業(yè)性危機(jī)將直接導(dǎo)致金融領(lǐng)域的潛在風(fēng)險(xiǎn)的蔓延。

    金融傳導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)39個(gè)大行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)貸款占銀行體系貸款的20%，是其他行業(yè)平均貸款額度的10倍。目前，整體銀行業(yè)貸款50多萬(wàn)億元，房地產(chǎn)業(yè)貸款就有10萬(wàn)億元。

    2011年前9個(gè)月，一二線城市部分土地價(jià)格已逼近底線。

    國(guó)有大行、股份制銀行和中小銀行的房地產(chǎn)貸款在2009年6月后都是增長(zhǎng)曲線。這意味著，銀行貸款的抵押物價(jià)值將出現(xiàn)不足值的風(fēng)險(xiǎn)。

    而高達(dá)70%以上的資產(chǎn)負(fù)債率和銷售均價(jià)的連續(xù)回落、銀行貸款規(guī)模的緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金問(wèn)題將直接影響銀行貸款資金的第一還款來(lái)源。銀監(jiān)會(huì)內(nèi)部人士稱，2011年以來(lái)，銀監(jiān)會(huì)已在多次監(jiān)管會(huì)上指出房地產(chǎn)貸款、地方政府融資平臺(tái)貸款隱藏著比較大的風(fēng)險(xiǎn)。

    從銀行方面分析，近兩年大量增加房地產(chǎn)貸款的銀行將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。這主要集中在股份制銀行和中小銀行。目前各大銀行個(gè)人按揭貸款雖有所下降，但房地產(chǎn)對(duì)公貸款均是增加，且對(duì)公貸款在房地產(chǎn)貸款中風(fēng)險(xiǎn)較大。

    數(shù)據(jù)顯示，2010年主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率為1.26%。

    截至2011年9月底，多家商業(yè)銀行的對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率上升。如一家股份制銀行的對(duì)公房地產(chǎn)不良貸款率上升到1.87%，高于全行業(yè)對(duì)公不良貸款率1.11個(gè)百分點(diǎn)。

    工商銀行城市金融研究所副所長(zhǎng)樊志剛稱，房?jī)r(jià)若再下跌30%，可能導(dǎo)致現(xiàn)有銀行的不良率明顯上升3到4個(gè)點(diǎn)，銀行房地產(chǎn)貸款不良率將達(dá)到4%至5%。建設(shè)銀行風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控部的一位人士稱，現(xiàn)在最核心是房?jī)r(jià)不要波動(dòng)太大，下降幅度太大就難以控制，難以風(fēng)險(xiǎn)防范。下跌多少銀行能夠承受并不是價(jià)格問(wèn)題，主要看銀行選擇的房地產(chǎn)企業(yè)是不是有現(xiàn)金流。

    現(xiàn)在最大的壓力還是體現(xiàn)在政府融資平臺(tái)。中國(guó)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)人士稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷使地方政府土地出讓金大幅下降，這些靠賣土地為“生”的地方政府，償債能力普遍受到質(zhì)疑。

    某股份制銀行高管對(duì)本刊記者表示，因房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的增大，該行房地產(chǎn)貸款和政府融資平臺(tái)貸款的安全性開(kāi)始面臨考驗(yàn)。

    有材料稱，現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是信用風(fēng)險(xiǎn)。隨著限購(gòu)、限貸及房產(chǎn)稅等稅收方面的政策調(diào)控影響逐步延伸，我國(guó)房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)有繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。個(gè)別貸款品種還存在具體的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)與操作風(fēng)險(xiǎn)。

    在11月24日的“房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理”座談會(huì)上，來(lái)自10家商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)的代表指出，銀行和企業(yè)更加關(guān)注房?jī)r(jià)下跌20%后會(huì)不會(huì)誘發(fā)恐慌性拋售現(xiàn)象，出現(xiàn)后有關(guān)方面能否采取有效措施控制其連鎖反應(yīng)。

    事實(shí)上，在2011年4月，銀監(jiān)會(huì)為防止銀行“不生大病”，開(kāi)展了針對(duì)房?jī)r(jià)下跌40%、50%這種極端情況下銀行是否能承受風(fēng)險(xiǎn)的壓力測(cè)試。

    壓力測(cè)試抗跌40%？

    11月11日，前銀監(jiān)會(huì)主席劉明康稱，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌40%時(shí)，銀行的貸款覆蓋率仍能達(dá)到110%；而最壞的情況發(fā)生，即當(dāng)房?jī)r(jià)下跌50%，銀行的貸款覆蓋率仍能達(dá)到100%，雖然利息不能回收，但本金沒(méi)有問(wèn)題。

    一石激起千層浪，劉明康對(duì)壓力測(cè)試結(jié)果的表述一時(shí)成為焦點(diǎn)。

    一位股份制銀行高管對(duì)本刊記者稱，國(guó)內(nèi)銀行體系中的抵押物有70萬(wàn)億80萬(wàn)億都是土地或房產(chǎn)，壓力測(cè)試并沒(méi)有考慮土地銷售下滑以及價(jià)格下滑對(duì)銀行抵押品價(jià)值的影響。如2010年地產(chǎn)商買(mǎi)的土地，價(jià)格平均虛高20%左右。 “原來(lái)以為土地使用權(quán)的抵押是不斷往上漲的，現(xiàn)在打七折還賣不動(dòng)。抵押物嚴(yán)重高估，抵押物的變現(xiàn)能力很弱，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)就是一個(gè)不良資產(chǎn)。”上述股份制銀行高管說(shuō)。

    此外，2011年以來(lái)，全國(guó)商品住宅成交量、銷售均價(jià)已連續(xù)八個(gè)月回落，庫(kù)存周期普遍延長(zhǎng)，按揭資金到賬時(shí)間延遲，貸款規(guī)模明顯緊縮。

    銀監(jiān)會(huì)內(nèi)部人士對(duì)本刊記者稱，2011年以來(lái)，銀監(jiān)會(huì)在多次監(jiān)管會(huì)上指出房地產(chǎn)貸款、地方政府融資平臺(tái)貸款隱藏著比較大的風(fēng)險(xiǎn)。“4月開(kāi)展的壓力測(cè)試，要求銀行面臨一些極端情況時(shí)，時(shí)刻要警惕，不能生大病。”

    壓力測(cè)試是通過(guò)測(cè)算銀行在假定的小概率事件等極端不利情況下可能發(fā)生的損失。其中，壓力情景的設(shè)立是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

    上述銀監(jiān)會(huì)內(nèi)部人士稱，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)有100多個(gè)，我們做的壓力測(cè)試最大的問(wèn)題是比較簡(jiǎn)單、孤立，所需的宏觀與行業(yè)數(shù)據(jù)不完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條情況下的歷史數(shù)據(jù)無(wú)法得到，缺乏極端事件造成的銀行損失的歷史記錄。

    同時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格在上行周期風(fēng)險(xiǎn)顯示不出來(lái)，但下行周期，一些風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。房?jī)r(jià)不斷下跌，成交量下降，企業(yè)本身的流動(dòng)性減少，償付能力下降和弱化，所有這些都可能會(huì)引發(fā)一系列的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

    另外，壓力測(cè)試不是簡(jiǎn)單的價(jià)格變化測(cè)試，非常重要的是，它還需要有一個(gè)持續(xù)的時(shí)間考驗(yàn)。

    常修澤稱，中央在貨幣政策上進(jìn)行了適度調(diào)整，從原來(lái)偏于適度從緊的貨幣政策調(diào)為中性的貨幣政策，按實(shí)際操作中會(huì)出現(xiàn)一定程度的微調(diào)和預(yù)調(diào)，這樣就能克服實(shí)際工作中資金供給不夠的問(wèn)題，不會(huì)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

    “合理回歸要有一個(gè)過(guò)程，不可能降得過(guò)快，這是和結(jié)構(gòu)調(diào)整和金融風(fēng)險(xiǎn)結(jié)合起來(lái)的松緊。”景學(xué)成說(shuō)。

    中國(guó)人民大學(xué)金融與證券研究所副所長(zhǎng)趙錫軍認(rèn)為，除了貸前管理和貸后管理，國(guó)內(nèi)銀行業(yè)250%撥備率，中國(guó)版巴III對(duì)核心資本充足率、流動(dòng)性、存貸比、動(dòng)態(tài)撥備等高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)管要求，以及針國(guó)有大行的腕骨監(jiān)管體系都是防范銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的保障。

    中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所中國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中心主任劉煜輝告訴本刊記者，“合理回歸”表明政府堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不松動(dòng)的大方向。中央政府已把房地產(chǎn)的調(diào)控提到一個(gè)戰(zhàn)略的高度，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的長(zhǎng)期過(guò)程，不擺脫房地產(chǎn)化，中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型不可能成功。