“三限”政策持續(xù)發(fā)威難松動 房價拐點加速臨近

　　"限購、限貸、限價"（下稱"三限"政策）這三項房地產(chǎn)調(diào)控措施有望在明年繼續(xù)得到較為嚴格的實施，而國土部新近公布的閑置土地處置辦法也預示著明年的樓市調(diào)控不會放松。業(yè)內(nèi)人士指出，當前全國房價下行趨勢相當明顯，調(diào)控政策已影響到北京、上海等地的高端住宅項目。預計明年上半年樓市成交或跌入谷底，可能出現(xiàn)更大規(guī)模的降價潮。
　　"三限"政策持續(xù)發(fā)威
　　業(yè)內(nèi)人士表示，"三限"政策中，限貸措施推行最早，也是推行最為廣泛、執(zhí)行最為徹底、效果最為明顯的調(diào)控措施之一。二套房六成首付、三套房停貸已在全國實行。
　　"限購令"則是由大城市向二三線城市蔓延。據(jù)中國證券報記者不完全統(tǒng)計，截至目前，全國已有48個大中城市實行"限購令"。"限價令"方面，目前有廊坊、秦皇島、中山、深圳、煙臺、韶關(guān)、丹東、增城、珠海等城市采用。在實行"限價令"的城市中，只有珠海和中山明確提出了全市房價的統(tǒng)一上限：珠海是11285元/平方米，中山則是5800元/平方米，其他城市則多是限定了各樓盤的同比上漲幅度。
　　業(yè)內(nèi)人士認為，"三限"政策席卷全國樓市，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)。而對于全國多個城市立下的房價控制目標"軍令狀"能否完成，中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強認為，這些城市基本都可以完成房價控制目標。
　　北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉向中國證券報記者表示，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果已經(jīng)相當明顯，預計未來普通新建商品住宅的同比、環(huán)比價格都將有更大幅度的回落。尤其是今年下半年以來，北京、上海、廣州、深圳等一線城市樓市"量價齊跌"。短期而言，房價過快上漲勢頭已基本被遏止，而投資、投機性需求亦被擠出市場。
　　一線城市方面，北京完成"穩(wěn)中有降"的房價調(diào)控目標，幾乎沒有懸念。根據(jù)北京市住建委最新公布的數(shù)據(jù)，截至目前，北京市新建普通住房成交均價比去年下降6.3%，新建商品住房價格同比漲幅累計回落6.9個百分點，環(huán)比連續(xù)3個月停漲后自10月起開始下降，居民家庭首次購房比重達90%。
　　深圳市相關(guān)部門近日表示，1至11月深圳新建商品住房加權(quán)平均價格為每平方米19713元，同比下降1.92%，有望實現(xiàn)房價穩(wěn)中有降。
　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，11月房地產(chǎn)開放綜合景氣指數(shù)跌至99.87，自2009年8月以來，首次跌破100。分析人士認為，這說明房地產(chǎn)過熱投資沖動正逐漸"冷卻"。陳國強表示，房地產(chǎn)調(diào)控對地方經(jīng)濟會帶來一些影響，直觀的是影響到地方土地市場的表現(xiàn)，當?shù)氐耐恋爻鲎屖找鏁兴档汀?br /> 　　地方"松綁"沖動隱現(xiàn)
　　據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，在全國已出臺限購政策的48個城市中，明確政策執(zhí)行截止時間的城市為：福州、?？?、蘇州、廈門、濟南、青島、石家莊、長春、貴陽、南寧、合肥。其中，除南寧截止時間為2012年2月29日外，其他城市截止時間都為12月31日。目前，48個限購城市中北京、上海、廣州、?？?、深圳、廈門、青島等幾個城市已經(jīng)表示將延續(xù)限購外，蘇州、石家莊、貴陽等城市目前尚未明確表態(tài)。
　　或許是迫于土地頻頻流拍、房地產(chǎn)成交"極冷"壓力，有部分城市當前存在放松限購政策執(zhí)行力度的沖動。北京、杭州、成都等城市已不同程度地放松土地出讓中關(guān)于保障房的配建條件。
　　張大偉認為，目前樓市調(diào)控十分敏感。此前佛山限購令"放寬"的消息，引起了社會輿論的強烈反應。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策基調(diào)不變的情況下，放松限購政策或?qū)⒔o市場帶來錯誤的信號。他稱，目前調(diào)控的最根本問題是地方政府的執(zhí)行力度問題，雖然全國超過40個城市執(zhí)行了限購政策，但松緊程度并不一樣。
　　業(yè)內(nèi)人士分析，正是由于各地方政府的執(zhí)行力度不一，所以導致時值年底，某些二三線城市完成調(diào)控目標壓力較大。比如，珠海市自2011年11月1日起，實行限購加限價的"雙限"政策。根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2010年珠海市商品住宅均價為10366元/平方米，按照今年擬訂的同比11%漲幅上限，珠海市2011年的新建住房均價不能超過11506元/平方米。但其2011年1至9月的新建商品住宅均價達到11966元/平方米，同比增長15.4%，這給全年的房價調(diào)控帶來很大壓力。距離年底已時間不多，如果政府不出手則調(diào)控目標顯然難以完成。
　　多位專家和業(yè)內(nèi)人士指出，雖然一些城市緊急叫停了放寬限購令，但依然需要警惕部分地方政府放松對政策的執(zhí)行。目前接近年底，一些地方政府土地財政受到比較大的影響，存在政策執(zhí)行力度放松的潛在需求。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，依然處在中央政府要求嚴格執(zhí)行、地方政府期待放寬的博弈過程中。
　　一方面，北京、重慶、?？凇⒛喜榷嗟氐臏寿彿空邆冊诮邮苤袊C券報記者采訪時都表明了對"限購令"延續(xù)的強烈期望，稱害怕"炒房客卷土重來，房價報復性反彈"。另一方面，一位暫時撤離北京等一線樓市的炒房客小?。ɑ┮脖硎荆瑢τ谡{(diào)控政策放松暫不抱幻想，但是長期仍看好樓市投資，一旦有機會就擇機入市，短期內(nèi)選擇在不限購的二三線城市進行投資。
　　房價拐點加速臨近
　　國家發(fā)改委主任張平近日表示，2012年要鞏固和擴大房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，繼續(xù)嚴格執(zhí)行抑制投機、投資性需求的政策措施，鼓勵支持中小戶型、中低價位的普通商品住房建設(shè)；并稱要完善房地產(chǎn)價格監(jiān)管辦法，研究商品住房領(lǐng)域反暴利規(guī)定。
　　就在張平再提"反暴利規(guī)定"的同一日，中國豪宅市場的兩個標志性樓盤，高調(diào)大幅降價。星河灣董事長黃文仔16日宣布，星河灣在上海的兩個項目以8折至85折甚至更低的折扣銷售，并且將會對前期購房的業(yè)主進行價格補償，總涉及金額高達6億元。本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，對于高端住宅市場的"沖擊"已明顯體現(xiàn)。
　　據(jù)亞豪機構(gòu)監(jiān)測，2011年11月，北京別墅市場共有46個項目實現(xiàn)成交，比10月減少4個。46個項目共成交別墅271套，成交面積為10.3萬平方米，環(huán)比10月分別下降13.7%、17.6%。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，今年以來，別墅市場月度成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)了不同幅度的波動，除個別月份由于超低價經(jīng)濟型別墅集中成交導致均價大幅下滑外，一般多處于25000元至30000元/平方米左右。11月，成交均價首度跌破23000元/平方米。別墅市場的價格也開始出現(xiàn)松動。
　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志認為，目前全國樓市都處于調(diào)控的最關(guān)鍵時期，目前不具備調(diào)控政策放松的條件，預計房價拐點很可能在明年一季度出現(xiàn)。
　　與此同時，有關(guān)部門加強了閑置土地的管理。國土部最新公布的《閑置土地處置辦法（修訂草案）》公開征求意見稿規(guī)定，未動工開發(fā)建設(shè)，土地閑置滿兩年，經(jīng)批準后可無償收回土地使用權(quán)。分析人士認為，這無疑是遏制房企囤地炒地、投資沖動的一大"利器"。
　　陳國強表示，"限購令"這一核心樓市控制性政策，在未來一段時間內(nèi)，還會保持著相當?shù)牧Χ?，不會退出?quot;目前，全國除拉薩以外的直轄市、省會、副省級城市以及經(jīng)濟熱點區(qū)域大多執(zhí)行了限購政策，而從現(xiàn)在市場成交的冷清程度來看，已經(jīng)不需要再擴大限購的陣容。今年11月將只是房價回調(diào)的開始。"