2012年樓市更加艱苦 限購確立延期 房產(chǎn)稅試點擴大

    在2011年對樓市起到明顯效果的限購政策將在2012年繼續(xù)。據(jù)本報記者統(tǒng)計，地方層面，繼深圳、?？?、福州、長春、廣州和佛山等城市后，北京、廈門和青島也表態(tài)明年將繼續(xù)限購。

    中銀國際分析師周路稱，堅定房地產(chǎn)調(diào)控、擴大房產(chǎn)稅試點以及保障房重心向分配管理轉(zhuǎn)移，將是明年行業(yè)的政策主基調(diào)。

    “限購2012不放松，一線樓市拐點已經(jīng)明確。”北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉預(yù)計，京滬在6-12個月內(nèi)房價還有可能有10%-20%的下調(diào)，而一線城市對全國的示范作用非常大，不僅在政策執(zhí)行力度上，在房價下調(diào)過程中也會明顯影響全國。

    21世紀不動產(chǎn)首席分析師常智則表示，現(xiàn)在去討論調(diào)控放松不放松已經(jīng)毫無意義，不過適當微調(diào)的空間還是存在的，譬如對首套房的利率和首付政策，對別墅和高價商品房是不是可以有條件的放開限購，但這些政策的調(diào)整需要中央層面發(fā)話，地方政府的任何改變都會由于輿論的反彈而被打回原形。

    中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強則進一步認為，上海和北京都在利用調(diào)控降低對房地產(chǎn)的依賴。過去房地產(chǎn)增加值對上海經(jīng)濟的貢獻度曾達到15%，今年前三季度，這個數(shù)字已經(jīng)下降為8%，這表明部分省市正在調(diào)整政策方向，對房地產(chǎn)采取去“支柱化”，去“土地財政”。

    在限購繼續(xù)的同時，房產(chǎn)稅試點明年或?qū)U大。

    據(jù)江蘇省財政廳有關(guān)人士介紹，江蘇在開征房產(chǎn)稅“技術(shù)環(huán)節(jié)上已不存在問題”，相關(guān)系統(tǒng)的“空轉(zhuǎn)”已經(jīng)持續(xù)數(shù)載，現(xiàn)在就等住建部門的房產(chǎn)信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。據(jù)本報記者了解，除江蘇南京等地外，全國數(shù)十個城市已就房產(chǎn)稅空轉(zhuǎn)數(shù)年。住建部近年來推進的40城市個人住房信息登記系統(tǒng)也已漸趨成熟。

    據(jù)財政部財政科學研究所所長賈康介紹，房產(chǎn)稅在重慶和上海的試點，都取得了效果。“今年在重慶和上海兩地的高端不動產(chǎn)，都明顯出現(xiàn)了成交量下降、價格趨穩(wěn)，這就是很明顯的正面效應(yīng)。”

    具體地，重慶方面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，前十個月的高端住房成交量已經(jīng)下降28%；上海通過在房產(chǎn)稅試點方案里面設(shè)計一個很小的杠桿，即中心區(qū)域的稅率是0.6%，周邊區(qū)域的稅率是0.4%，這個些微的差距就使成交大量被引流到周邊區(qū)域。另外，有“人均60平方米”和“均價兩倍”這樣的數(shù)量界限來區(qū)分不同的稅負，明顯促進了小戶型的銷售占比上升和均價的平穩(wěn)。

    目前來看，房產(chǎn)稅的直接影響雖然不大，但房產(chǎn)稅擴大及加碼的預(yù)期正逐漸影響投資行為。“最近投資客掛牌拋房的數(shù)量激增，一是看清了房價下跌的趨勢，二是擔心房產(chǎn)稅繼續(xù)加碼，持有成本繼續(xù)上升。”上海一家大型中介人士對本報記者說，上海不少豪宅新房近期出現(xiàn)單月零成交，二手豪宅則出現(xiàn)明顯的降價拋售跡象，議價空間甚至高達20%。

    據(jù)賈康透露，年底財政部、發(fā)改委、住建部等部門將對重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅試點情況進行總結(jié)，屆時再討論和決定下一步擴大試點的方案。多名業(yè)內(nèi)人士認為，房產(chǎn)稅試點城市可能會在已實行限購令的城市中選出，沿海一些二三線城市極有可能成為備選的試點城市。張大偉稱，特別是北京和武漢，其新購非普通住宅很可能是試點的范圍，目前也只有這兩個城市把這一類給甄別清楚了。

    周路表示，房產(chǎn)稅極有可能在明年擴大試點范圍，不過這不代表房產(chǎn)稅將取代限購，或許房產(chǎn)稅的鋪開和限購的退出并不互為先決條件，未來一段時間可能是兩者共存的局面。