潘石屹對上海興趣不減 并購外灘地王股權尚無果

　　上海證大澄清傳言：與第三方接洽，并無訂立任何協(xié)議或安排
　　近日來，有不少媒體報道，上海證大房產(chǎn)擬將外灘國際金融中心地塊40%的股權作價約38億元轉(zhuǎn)讓給SOHO中國（0410.HK），雙方并已簽署意向協(xié)議。昨天，上海證大（0755.HK）發(fā)布公告證實，確實就黃浦區(qū)外灘地塊轉(zhuǎn)讓事宜與第三方接洽，并進行初步商討，但未曾訂立任何協(xié)議或安排。

　　證大確實與第三方接洽
　　外灘國際金融服務中心（8－1）地塊位于"百年外灘"的末端（南端）中山東二路東門路，東面緊鄰黃浦江邊的十六鋪水上旅游中心，北側(cè)將面臨1.18萬平方米的公共綠地（地下是正在實施建設的外灘公共交通樞紐），與環(huán)球金融中心、金茂大廈隔江相望。整幅地塊的出讓面積約4.55萬平方米，規(guī)劃為商業(yè)、金融、辦公、文化綜合用地，地上建筑面積為27萬平方米。
　　去年2月1日，經(jīng)過評標加16輪的現(xiàn)場競價，上海業(yè)內(nèi)頗有知名度的戴志康領銜的證大置業(yè)，擊敗了由中華企業(yè)、太平洋人壽、泰康人壽組成的聯(lián)合體，以92.2億元的報價競得了外灘國際金融服務中心（8－1）地塊。由于該地塊的成交價接近百億，所以，一舉刷新上?？們r地王紀錄。上海證大曾經(jīng)對這幅黃金寶地寄予厚望，但最終卻似乎與此無緣。
　　日前，有媒體報道稱，12月初，證大集團與SOHO中國在北京簽訂了外灘國際金融服務中心地王股權轉(zhuǎn)讓的諒解備忘錄。按照協(xié)議，證大房產(chǎn)和磐石將以人民幣38億元的總價，分別將35%和5%的股權，轉(zhuǎn)讓給SOHO中國，報道稱，交易方將在本周發(fā)布公告確認。一時間，關于上海證大從此將退出外灘地王股東行列的消息在滬上傳得沸沸揚揚。
　　昨天，商報記者發(fā)現(xiàn)，上海證大專門發(fā)布了公告，稱董事會注意到，近期上海證大股份價格下跌及成交量上升，昨日有若干份報章報道上海證大擬出售其位于上海黃浦區(qū)外灘地塊的35%權益。上海證大董事會澄清，該公司持續(xù)評估其在外灘地塊項目的投資，以為其股東帶來最佳回報。上海證大坦承，確實有"若干名本公司的獨立第三方曾與本公司接洽，并已就上述項目進行初步商討。然而，本公司并無訂立任何協(xié)議或安排。"最后，上海證大董事會確認，目前并無任何有關擬進行收購或變賣的磋商或協(xié)議須予以披露。換言之，SOHO中國確實與上海證大商討收購外灘地王證大股份事宜，只是目前尚未有結果。
　　證大退出外灘似有先兆
　　事實上，早在證大當時以近百億奪得外灘地王之時，就引起了許多對于證大資金實力的質(zhì)疑。在拿到地王后的第二天，上海證大就宣布，將積極尋找潛在的投資者，以組建項目公司共同開發(fā)這一地塊。
　　2010年4月底，復地發(fā)布公告披露，上海證大與復地集團、杭州綠城置業(yè)及上海磐石投資管理有限公司將共同成立合資公司，四方股權比例分別為50%、30%、10%和10%。待合資公司成立后，四方向合資公司提供貸款分別為10億、25.72億、8.58億和1.873億元。
　　最開始，上海證大只是在尋找共同開發(fā)項目地塊的投資者，如今，上海證大卻似乎正在一步步地徹底退出外灘地王。
　　就在今年11月2日，證大房產(chǎn)發(fā)布公告稱，證大房產(chǎn)的子公司上海證大置業(yè)擬將上海證大外灘國際金融服務中心置業(yè)有限公司，作價不超過95.7億元人民幣出售給上海海之門房地產(chǎn)投資管理有限公司。海之門公司分別由上海證大、浙江復星、綠城及磐石擁有35%、50%、10%和5%的權益。上海證大將外灘地王大股東的身份向復星拱手相讓。
　　商報記者從相關公告中獲悉，上海證大出售股權也是無奈之舉。上海證大在公告中表示，其董事會有信心將外灘國際金融服務中心（8－1）地塊打造成上海另一地標發(fā)展項目。然而，考慮到目前國內(nèi)物業(yè)市場情況，董事會認為發(fā)展地塊所需大量資金，將為其帶來財政負擔。上海證大預期這一出售事項"將為本集團帶來現(xiàn)金流入以減輕本集團的負擔，從而改善本集團的資產(chǎn)負債水平。"
　　讓出大股東身份之后不到兩個月，滬上媒體即曝出SOHO中國洽購外灘地王證大股份的消息。而上海證大即承認，確實曾與獨立第三方關于其在外灘地塊項目股權的接洽，并進行初步商討，只是未曾簽訂協(xié)議。一旦雙方正式簽署協(xié)議，也將代表著上海證大這一外灘地王最初的拿地者將完全退出這一備受關注的黃金地塊。
　　潘石屹對上海興趣不減
　　自2009年8月18日收購東海廣場、首次進入上海市場以后，潘石屹毫不掩飾對于這一市場的強烈興趣。SOHO中國迅速完成了在南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、淮海中路、長壽路、四川北路、徐家匯、浦東等8個上海黃金商業(yè)區(qū)的布局，累計收購金額近190億元人民幣。
　　值得一提的是，去年6月，SOHO中國宣布，通過股權收購的方式，以人民幣22.5億元的代價（包含擬承接的債務），收購外灘204地塊的61.506%股權。按照地上面積粗略估算，樓板價高達3.62萬元／平方米。據(jù)介紹，外灘204地塊位于永安路以東、新永安路以南、中山東二路以西、新開河路及人民路以北處，處于外灘第一排的黃金寶地，總占地面積約2.25萬平方米，土地可用作商業(yè)、金融、辦公、酒店等用途，規(guī)劃總建筑面積約為18.9萬平方米。由于外灘204地塊中商業(yè)面積所占比例較大，再加上其特殊的地理位置，具有極為成熟和活躍的商業(yè)氛圍，收購之初，潘石屹曾透露，外灘204地塊的商業(yè)面積目前初步考慮將持有出租，而非簡單出售。
　　就地理位置而言，外灘204地塊與外灘國際金融服務中心（8－1）地塊相去不遠，假設SOHO中國真的購入外灘國際金融服務中心（8－1）地塊的40%股權，兩幅地塊或?qū)a(chǎn)生聯(lián)動效應，而SOHO中國在外灘商業(yè)市場所占據(jù)的份額也將進一步擴大。
　　自上海證大拿地至今已近2年，此前，上海證大發(fā)布中期業(yè)績報告稱，外灘國際金融服務中心地塊項目將于年底前展開工程。而根據(jù)今年4月底公布的環(huán)評公示公告顯示，外灘國際金融服務中心項目初步規(guī)劃已經(jīng)確定，整個項目將分為南北兩部分，其中，南區(qū)擬建兩棟高180米的的辦公樓，底部通過3層裙房相連；北區(qū)則是酒店、商場、辦公、文化建筑等，層數(shù)在3－18層之間不等，南北兩區(qū)在地下4層－地下2層通過地下通廊連為一體，地下建筑面積將達到15萬平方米。
　　時至今日，百億外灘地王的股權架構已經(jīng)完全改變，那么，這一重量級的商辦項目地塊的規(guī)劃是否會因此而重新調(diào)整呢，本報記者將繼續(xù)關注。