限購令后 高端樓盤很受傷

　　昨日下午，上海市政府新聞辦官方微博 “上海發(fā)布”透露，在召開的有關會議傳出信息：明年，上海繼續(xù)嚴格貫徹執(zhí)行國家有關調控政策，繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場調控力度。繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策，進一步鞏固調控成果，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　雖然大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都表示，對于這一結果早有預料，并已對此作好了足夠的準備。但限購令的延期，仍然會讓上海的高端樓盤“受傷”。

　　早有預料

　　住房限購令將繼續(xù)執(zhí)行早已在許多業(yè)內(nèi)人士的預料之中。

　　今年下半年，包括住房和城鄉(xiāng)建設部在內(nèi)的多個部門，多次強調堅持限購不動搖，中央經(jīng)濟工作會議明確定調明年要堅持房地產(chǎn)市場調控政策不動搖，促進房價合理回歸。

　　同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉說，其實早就預料到上海樓市限購政策2012年也將繼續(xù)執(zhí)行。銀億集團領墅項目公司營銷總監(jiān)王士章說，在開發(fā)商聚會的時候，很多人都已經(jīng)相信明年限購令會執(zhí)行下去。因此，對于上海的上述政策安排，并不會感到驚訝。

　　中房信分析師薛建雄說，其實很多房地產(chǎn)公司都對限購令的延期早有準備，或者搶先通過降價回籠資金，或者通過銀行借貸收回部分資金。

　　降價潮或來臨

　　雖然限購令延期已經(jīng)確定。但仍有業(yè)內(nèi)人士盼望限購令的內(nèi)容有所調整。

　　張宏偉認為，2012年上海樓市“限購”政策或“明緊暗松”，有可能在政策及執(zhí)行層面采取一些定向寬松的措施，不會有2011年那么嚴格，會有一些靈活性的補充措施維持當前房地產(chǎn)市場保持一定的市場活躍度，尤其是成交量方面，整體市場調控特征有可能呈現(xiàn)出“限價”。

　　因為調控強調將控制 “價格”過快上漲作為主要調控的目的，從數(shù)據(jù)層面來看，今年11月份，全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有49個，較10月增加了15個，各地房價上漲過快局面已經(jīng)得到控制，各地制定的房價控制目標基本可以完成，地方政府有必要出臺一些“保量”措施維持市場活躍度。另外，從近期各地政府出臺的一些政策的跡象來看，基本上已經(jīng)表現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的政策面執(zhí)行特征。

　　如8月份馬鞍山對首套房免契稅，10月份南京、常州放松公積金貸款，廣州、南京、安徽局部放寬開發(fā)商的土地出讓金繳納期等。又如，近期南京放松首套房貸款的基準利率。

　　客觀上，上海的地方經(jīng)濟也希望限購令能有所微調。根據(jù)統(tǒng)計，截至12月3日，16個重點城市中，上海今年的累計土地出讓金收入為1191億元，較去年同期下跌14%。

　　但也有分析認為，上海的限購令政策將會持續(xù)從嚴。薛建雄說，土地出讓收入的減少，可以靠土地增值稅以及提高社保繳納等方式解決財政資金的缺口。

　　高端樓盤更受傷

　　張宏偉說，限購令如果持續(xù)下去，中高端的房地產(chǎn)項目會步剛需樓盤后塵，出現(xiàn)大幅度的價格跳水。他表示，上海星河灣和浦東星河灣8~8.5折銷售已經(jīng)為高端住宅項目降價做好了榜樣。此外，那些改善型需求的住宅項目也極可能降價銷售。

　　但降價對高端住宅來說，是一把“雙刃劍”。很多業(yè)內(nèi)人士擔心，降價會讓那些希望資產(chǎn)保值升值的高端客戶離開，使樓盤越降越賣不動。

　　不過，這一觀點目前也有改變。王士章告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前高端客戶對于價格敏感度很高，他們知道什么樣的價格是合算的，什么樣的價格是偏高的。以較高價格銷售的星河灣在8~8.5折銷售后，目前賣5萬多元一平方米，達到了客戶的心理預期，賣得很好。市中心的其他樓盤如果效仿，成交情況應該會不錯。