房價進入深度下調(diào) 冬天或持續(xù)更長

　　12月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，與上月相比，49個城市新房價格呈環(huán)比下降趨勢。不過，作為抑制房價繼續(xù)上漲的功臣，多個城市的限購令也在年底迎來了其截止日期。

　　今年11月份，作為行業(yè)溫度計的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為99.87，首次跌破100，正式宣告進入冬天。萬科等地產(chǎn)巨頭亦明確表示轉(zhuǎn)入“過冬模式”。

　　“明年上半年樓市依然寒冷。”高通智庫總經(jīng)理張宏認為，2012年第一季度將是樓市最為嚴寒的時候，3月份可能會出現(xiàn)政策回暖信號，無論如何，明年6月份之前市場不會出現(xiàn)回暖。

　　上海某房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭也表示，上一次的樓市冬天有10個月，這一次要超過上一次。

　　房價進入深度下調(diào)

　　“整體上看，限購政策對各個城市的成交量和成交價格均有明顯的影響，在限購政策執(zhí)行一段時間后，房價同比和環(huán)比漲幅均得到不同程度的遏制，限購政策取得了階段性成效。”楊紅旭這樣評價限購令的作用。

　　另一方面，限購令也收窄了房價漲幅。數(shù)據(jù)顯示，在2月底限購令出臺后，廈門市的房價漲幅由2月份的1.4%迅速滑落至0.3%，在5月份之后，房價環(huán)比漲幅就開始持續(xù)在0點徘徊。

　　“因此，此次統(tǒng)計局的數(shù)字毫不意外。”楊紅旭表示。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份70個大中城市新建商品住宅方面，環(huán)比價格下降的城市有49個，持平的城市有16個，僅有5個城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲，且漲幅均未超過0.2%。

　　張宏接受《國際金融報》采訪時也表示：“房價已經(jīng)進入深度下調(diào)通道。”他認為，市場實際降價幅度已大于統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)。據(jù)了解，11月份萬科、綠地、龍湖等大型房企在北京、上海等重點城市的一些項目降價幅度超過20%。部分三、四線城市規(guī)模較小的開發(fā)商也加大打折和推盤力度，11月部分樓盤價格降幅接近20%。

　　房產(chǎn)稅接棒限購令？

　　不過，導致房價進入下跌通道的重要因素之一的限購令卻即將在年底迎來其截止日期。

　　2011年全國共46個城市實施限購政策，其中廈門、青島、濟南、長春、貴陽、石家莊、金華提出限購的截止日期為2011年12月31日，另外合肥、南寧、徐州的日期為2012年上半年的某個時點。

　　業(yè)內(nèi)認為，限購令不會在年底淡出視線。“明確提出截止日期的10個城市的限購政策效果并未全都超越其他城市，其中部分城市的限購效果還不如其他城市，因此，沒有理由在現(xiàn)階段取消限購政策。”楊紅旭這樣分析。

　　“另一方面，中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸。如果按此口徑，今年年底到期的7個限購城市，原則上都會選擇延期。”楊紅旭稱。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士認為，今年年底至明年上半年，個別城市放松或取消限購令的可能性仍然存在。尤其是中央經(jīng)濟工作會議中提出，明年要推進房產(chǎn)稅改革試點。

　　冬天或持續(xù)更長

　　楊紅旭認為，今年10月全國70個大中城市房價環(huán)比漲幅首次下跌，而只有房價偏高的一二線城市出現(xiàn)10%-20%的整體性回落才能被定義為效果顯著。

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨量仍在持續(xù)增加，尤其是可售未售房源庫存很大。截至11月底，全國四個一線城市和四個典型二線城市新建商品住宅庫存總量高達4595萬平方米，與去年同期相比，新增1276萬平方米庫存量，增長約38.44%，環(huán)比上月新增3.06%，庫存量處于高位運行狀態(tài)。

　　資金回籠不暢，企業(yè)的信貸也持續(xù)緊繃。“貨幣政策有所松動，但政府卻強調(diào)信貸仍不向房地產(chǎn)松口。”楊紅旭分析稱，未來幾個月內(nèi)，除了首套房貸款外，房地產(chǎn)信貸環(huán)境不會顯著改善。他認為，房企降價促銷的壓力越來越大，部分項目冒著售樓處被砸的危險進行三成左右的較大調(diào)價。

　　“中國樓市的上一個冬天是2008年10月至2009年7月，當時國房景氣指數(shù)在冬天呆了10個月。由于這次不會有之前那樣的救市力度，所以這一次房地產(chǎn)的冬天持續(xù)時間將超過上一次。”楊紅旭預計。