2012樓市繼續(xù)“過冬” 暴利時代將結(jié)束

　　隨著高層定調(diào)明年房地產(chǎn)調(diào)控不放松，市場看跌預期普遍化，房地產(chǎn)開發(fā)商放棄了“政策松動”的僥幸心理。近日，上海、廣州、深圳等地一些高端樓盤和大開發(fā)商高調(diào)降價，新一波樓市降價潮勢頭已成。

　　中央經(jīng)濟工作會議提出：要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　國家發(fā)改委主任張平16日也表示，明年要鞏固和擴大房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，繼續(xù)嚴格執(zhí)行抑制投機、投資性需求的政策措施，鼓勵支持中小戶型、中低價位的普通商品住房建設(shè)；并稱要完善房地產(chǎn)價格監(jiān)管辦法，研究商品住房領(lǐng)域反暴利規(guī)定。

　　就在張平再提“反暴利規(guī)定”同一日，中國豪宅市場的兩個標志性樓盤，高調(diào)大幅降價。而廣州、深圳的房地產(chǎn)巨頭們已著手實施新一輪降價。

　　這些跡象顯示，樓市調(diào)整還在繼續(xù)，房產(chǎn)暴利時代將結(jié)束。

　　上海：旗艦潛航

　　16日，星河灣集團[簡介 最新動態(tài)]董事長黃文仔在廣州宣布，將上海兩大樓盤星河灣薈苑（又稱“浦東星河灣”）、上海星河灣花園以8.5~8折甚至更大的折扣降價，同時承諾對老業(yè)主進行差價補償。消息一出，樓市震動。

　　上海市房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公示，于2011年7月8日開盤的星河灣薈苑二期，總套數(shù)為209套，最高報價98500元/平方米，最低64500元/平方米。如果據(jù)此最低價打8折估算，僅比2009年首期開盤價格46800元/平方米高出一成。

　　正是這個星河灣薈苑，2009年開盤時曾創(chuàng)下“6小時成交40億元”的神話。

　　位于上海市閔行區(qū)的上海星河灣花園今年5月二度開盤價格為40800元/平方米~70800元/平方米，打8折后，最低價甚至跌破2010年首度開盤最低價39000元/平方米。

　　星河灣董事副總裁梁上燕表示，此次降價主要是順應(yīng)市場環(huán)境，積極響應(yīng)國家調(diào)控政策，讓房價合理回歸。

　　“我們判斷房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會更緊，市場環(huán)境也會更差，因此要根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略主動作為。”不過她強調(diào)指出，這樣的做法并不會在全國的項目中普遍實行。

　　“這一舉措反映的房企心態(tài)是，對于明年去投資化的政策松動趨勢，不抱希望。”陳晟表示。

　　在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，高端住宅市場所受影響逐漸顯現(xiàn)。上海中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年8~10月，上海豪宅成交量同比跌幅由26.36%擴大至57.74%。

　　星河灣薈苑自進入2010年后便始終低迷不前，且一度連續(xù)多月零成交，直至今年6月才擺脫這一窘境。上海星河灣花園自今年2月起，除了5、7、11三個月之外，其他月份成交量始終在個位數(shù)徘徊。

　　隨著降價而來的就是安撫老業(yè)主的問題。

　　據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”信息，星河灣浦東項目已售套數(shù)378套，閔行項目302套。據(jù)悉，降價之后，上述兩樓盤老業(yè)主須在明年1月31日前履約——完成按揭手續(xù)或補齊余款等等，才能獲得補償。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，調(diào)整價格以及降價補償?shù)呐e措，不排除是星河灣為促銷上海項目使出的一記“高招”：既安撫了前期業(yè)主，又吸引新業(yè)主入市購買，而且利于收回老業(yè)主的“應(yīng)收賬款”，“比單做廣告有用多了”。

　　據(jù)《第一財經(jīng)日報》記者了解，昨日晚間發(fā)稿時，星河灣薈苑17、18兩日分別定出11套和7套；上海星河灣花園則有共計4套房源支付了定金。

　　同前期江浙客戶為購買主力的情況有所不同，新買家中上海籍人士與境外客戶幾乎“平分天下”，其中約七成愿一次性付款。

　　廣深：中心開花

　　住宅降價的大中城市范圍正在擴大。

　　據(jù)昨日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，11月份70個大中城市中，住宅銷售價格環(huán)比下降的城市有49個，環(huán)比持平16個，環(huán)比下降城市比10月份增加15個；同比下降的城市有4個，同比漲幅回落61個，均比10月份增加2個，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有61個，比10月份增加了4個。

　　而廣州、深圳的降價地段已經(jīng)由外圍向中心城區(qū)擴展。

　　日前，位于廣州海珠區(qū)新港中路的一個樓盤，突然宣布大幅降價，最高降幅達9000元/平方米，成為廣州中心城區(qū)近來罕見的大幅度降價樓盤。

　　無獨有偶，位于廣州東山區(qū)的一個樓盤，以一條促銷短信而廣受關(guān)注：“東山樓七折！鐵底！直降1萬！限量限時搶購，豪裝兩房1.8萬起，三、四房2.2萬起。僅限三天，首付30萬起名校足車位。”

　　17日，位于廣州環(huán)市東板塊的淘金家園報價由原來的每平方米3萬元降至“2”字頭，開發(fā)商號稱打“7折”甩賣朝向較差的單位；此前一天開盤的大坦沙萬科柏悅灣三期也以每平方米12900元起價吸引買家，比二期每平方米18000元的均價大降5000元。當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認為，廣州樓市全面降價的大幕已經(jīng)開啟。

　　而位于深圳市福田南區(qū)的在售樓盤廊橋國際推出72至108平方米兩房和三房特惠房，折后均價僅為29400元/平方米，跌破中心城區(qū)30000元/平方米的房價關(guān)口。

　　自11月以來，萬科、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、星河地產(chǎn)等多家開發(fā)商在深圳都采用了以價換量的策略。

　　最值得關(guān)注的是，萬科在深圳、廣州、廈門、福州、長沙等華南14個城市共計10億元的房源從12月1日以在線專賣的形式，實行全程網(wǎng)絡(luò)大幅度優(yōu)惠銷售，這也是目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)最大規(guī)模的房產(chǎn)電商項目，被業(yè)內(nèi)解讀為萬科啟動新一輪降價的征兆。

　　“全面調(diào)整期”來臨

　　在此前一波降價潮中，深圳國土房管部門實施了直接限價政策，多個高端樓盤開盤備案時被迫下調(diào)銷售價格，包括中海地產(chǎn)旗下的中海康城國際和塞納時光項目、招商地產(chǎn)旗下的招商觀園和雍景灣項目、萬科旗下的清林徑項目等多個樓盤。

　　萬科集團總裁近日接受媒體采訪時表示，房地產(chǎn)市場下半場完全不同，要和發(fā)展勢頭過快、有暴利可圖的時代告別。開發(fā)商要向制造業(yè)學習，要有正常的行業(yè)利潤水平，要通過品牌，性價比等贏得市場機會。

　　世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)王海斌向本報表示，房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始從政策主導轉(zhuǎn)向市場力量主導，這種轉(zhuǎn)變的核心因素在于市場出現(xiàn)階段性供大于求的局面，購房者看跌房價的比例急劇上升。

　　中原地產(chǎn)集團研究中心對28個城市進行的新一輪市場調(diào)查顯示，未來房價看跌的城市占八成，預期降幅從5%至20%不等。“五一”時看跌城市還僅占三成。

　　此外，另一個與第一波樓市降價有所不同的是，萬科、保利地產(chǎn)和中海地產(chǎn)等行業(yè)巨頭與中小房企的銷售表現(xiàn)越來越趨于一致，普遍出現(xiàn)萎縮，這意味著上半年大開發(fā)商與中小開發(fā)商市場分化的行情已經(jīng)不再，樓市已經(jīng)進入全面調(diào)整期。

　　公告顯示，2011年11月，萬科（000002.SZ）實現(xiàn)銷售金額82.9億元，環(huán)比下降20%；碧桂園（02007.HK）合同銷售為25億元，環(huán)比減少43%；保利地產(chǎn)（600048.SH）簽約金額49.26億元，環(huán)比下降27.9%；中海地產(chǎn)（00688.HK）實現(xiàn)銷售額34.7億港元，環(huán)比下降48.7%，房企巨頭銷售勢頭普遍遇阻。

　　北京中原市場研究部分析認為，作為行業(yè)標桿的一線房企銷售受阻很可能帶動行業(yè)加速調(diào)整，一線企業(yè)的帶動作用非常大，一旦出現(xiàn)部分企業(yè)全國性下調(diào)價格，市場拐點特別是價格虛高的一線城市拐點將加速出現(xiàn)。