二手房價格依然很平穩(wěn) 降幅超一成仍屬個案

       二手房交易到目前為止這一波降價幅度究竟如何？基于二手房業(yè)主定價的主觀性，怎樣來定義二手房整體市場的價格下行？

　　近2個月來，受一手房促銷大戰(zhàn)影響，二手房業(yè)主心態(tài)松動。市場不乏大幅降價成交案例，有關(guān)“二手房市場整體降價”的猜想也悄悄增多。為此， 本周《新聞晨報-地產(chǎn)周刊》請多位業(yè)內(nèi)人 士對此市場關(guān)注的話題進(jìn)行了熱議。 結(jié)果他們的觀點(diǎn)較為一致：判斷二手房是否降價要衡量成交價格和掛牌價格的變化，議價空間的放大不作為降價評估指標(biāo)。此外，降價成交的個案也不能代表整體市場價格下行。目前降價的二手房數(shù)量仍屬個案范疇，整體市場價格依舊很平穩(wěn)。

　　“二手房市場降價”概念：

　　30%以上房源降價+直接降價幅度超10%

　　“二手房終于降價啦！我們小區(qū)內(nèi)一套房子降價30萬元成交。”

　　“二手房價格根本沒降！我們小區(qū)內(nèi)這個月成交一套房子，均價比上半年成交的那套還漲了500元/平方米。”

　　近期，不管是在各大網(wǎng)站論壇，還是在街頭巷尾，都不難看到、聽到關(guān)于“二手房是否降價”的爭論。持“降”和“沒降”觀點(diǎn)的兩派都能舉出身邊的交易實例支撐自己的說法。那么，對于二手房降價與否，業(yè)內(nèi)是如何判定的？

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，單一降價成交的個案不能說明整體市場走勢。“和一手房統(tǒng)一定價不同，二手房業(yè)主定價主觀性強(qiáng)，因其個人出售迫切度的不同，對于價格的預(yù)期也不相同。即便是在2009年樓市非?；鸨臅r期，仍會出現(xiàn)某套房源成交價格低于市場平均水平，或者某位業(yè)主大幅降價賣房的現(xiàn)象。因此，要判定二手房整體市場價格是否下行，降價房源至少要達(dá)到30%。”

　　此外，對于房源本身“降價”的概念，業(yè)內(nèi)的認(rèn)定也更嚴(yán)格。宋會雍表示：“我們所說的‘降價’是要看掛牌價格的變化和成交價格的變化。比如某套房源的成交價格，和2個月前同小區(qū)內(nèi)同類房源均價相比降低了，或者說業(yè)主自己主動到門店，把本來就處于合理范圍的掛牌價格調(diào)低，那我們就認(rèn)為，這些房源是降價了。有些房源掛牌價格沒有變，只是業(yè)主給出議價空間有所增大。但因沒有達(dá)成交易，沒有前期交易價格作對比，我們也不能因為業(yè)主態(tài)度的松動而認(rèn)定為房源降價了。”

　　有的房源總價400萬元，比小區(qū)前期成交的一套房源價格低了1萬元，這叫不叫降價？同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示否定。他認(rèn)為，每一套二手房源都有其自身的特點(diǎn)，哪怕是位于同一小區(qū)、同樣的戶型結(jié)構(gòu)，也會存在裝修風(fēng)格的差異，因此價格上沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。“我認(rèn)為，短期內(nèi)，二手房交易價格在3%以下的幅度變化，都不能看作是市場整體價格的下行。所謂房價拐點(diǎn)，必須是宏觀市場成交均價下跌10%以上，并且不是因為成交結(jié)構(gòu)變化所引起的下跌。把同一小區(qū)內(nèi)小戶型成交均價和大戶型成交均價相比也是不對的。” （下轉(zhuǎn)D4）（上接D3）

　　二手房降價成交個案增多

　　市場仍未到達(dá)整體下行階段

　　市場降價的概念已經(jīng)確定，那么現(xiàn)實中，二手房價格降了沒降？“整體市場價格沒降。據(jù)我了解到的資料，目前，降價現(xiàn)象仍未脫離個案范疇。”德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟說。而從多家房產(chǎn)中介門店經(jīng)理透露的信息來看，目前降價現(xiàn)象的范圍以及幅度也均未達(dá)到業(yè)內(nèi)規(guī)定的降價臨界點(diǎn)。

　　德佑地產(chǎn)中遠(yuǎn)店經(jīng)理王兢表示，近期，區(qū)域內(nèi)主動調(diào)低掛牌價的房東非常少，遠(yuǎn)沒有達(dá)到30%的占比。在降價成交的個案中，降價幅度也多在10%以內(nèi)。有些小區(qū)內(nèi)因為近一年來都沒有成交一套房源，價格變動沒有比對參照物。

　　上海中原閘北區(qū)閘北公園板塊區(qū)域經(jīng)理寧澤青則透露，板塊內(nèi)自住客比較多，板塊軌道交通以及其他配套完善，因此需求非常旺盛而房源數(shù)量不多。目前，板塊內(nèi)60%的房東心態(tài)是“賣不賣無所謂”，絲毫不肯降價，部分房源掛牌價格甚至比市場成交均價略高。20%的房東誠意出售房源，但賣房急切度較弱，因此降價幅度微乎其微。剩余的20%房東屬于急售型，大多是存在置換購房需求的業(yè)主。他們對于價格的心理預(yù)期較前期普遍下跌了5%，但絕大多數(shù)都以議價空間來體現(xiàn)，透露口風(fēng)給經(jīng)紀(jì)人“價格好商量”，直接調(diào)低掛牌價的房東非常少。“有些戶型需求多而掛牌量少，也會出現(xiàn)掛牌價格高于市場價的現(xiàn)象。比如我們所在板塊內(nèi)改善型置業(yè)者居多，因此附近小區(qū)的大三房比較搶手。這類房源的掛牌價格就比區(qū)域均價高出10%左右。”寧澤青補(bǔ)充道。

　　合富置業(yè)區(qū)域經(jīng)理陸新美則透露，就其門店接觸的業(yè)主來看，50%的房東心態(tài)有所松動，但直接調(diào)低掛牌價者幾乎沒有。同時，近期成交個案均價較7、8月份降幅最多不超過2%。“目前，愿意降價成交的二手房業(yè)主不超過10%，平均降價幅度也在10%左右。”上海中原宋會雍說。

　　大幅降價房源不一定能成交

　　二手房整體市場降價可能性不大

　　既然整體市場價格變化不大，是否目前大幅降價的房源性價比就能得以凸顯，進(jìn)而迅速成交呢？從多個區(qū)域中介門店透露情況來看，降價幅度很難和成交速度“畫等號”。

　　漢宇地產(chǎn)肇嘉浜分行經(jīng)理夏子蓮表示，有些業(yè)主急用資金，需要在一定時間節(jié)點(diǎn)內(nèi)成交，大多要求購房者一次性付款，無疑縮小了潛在買家的范圍，因此成交難度很大。另外，有些房源議價空間可以高達(dá)15%甚至20%，聽起來頗為誘人，但房源使用方面的利用率相對不高，成交的速度也比較慢。比如有的房子是一房一廳結(jié)構(gòu)，只有一間臥室，適合2口之家，但其戶型面積卻有50平方米以上，總價不低。因此這類房子就不如小面積的一室戶，或者緊湊的兩房一廳受歡迎。“目前的購房者選房不只看價格，更看房源的品質(zhì)。他們都想趁目前成交量較低時淘一淘優(yōu)質(zhì)的戶型。有些房源如果有瑕疵，比如朝向西，衛(wèi)生間為暗窗等，即便房東大幅降價，也未必能成交。”上海中原西站分行經(jīng)理張光堂表示。

　　對于未來二手房整體市場是否將進(jìn)入普降階段，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，按照業(yè)內(nèi)對于二手房市場降價的定義，未來出現(xiàn)整體市場降價的可能性不大。上海中原閘北區(qū)閘北公園板塊區(qū)域經(jīng)理寧澤青也表示，未來區(qū)域內(nèi)降價幅度有可能會繼續(xù)放大，但不會超過10%。“現(xiàn)在購房貸款政策仍然很嚴(yán)格，利率水平較高，目前換房成本太高了。因此未來急售房源的置換型房東數(shù)量也不會越來越多。”