高負債 2012樓市依舊低迷 新一輪降價風暴正在醞釀

　　11月銷售拐點

　　數據顯示，萬科A（000002.SZ）11 月份銷售面積73.8 萬平方米，環(huán)比下跌26.5%，同比下跌23.9%。銷售金額82.9億元，同比下跌36%；保利地產">住建部政策研究中心主任秦虹認為，今年11月的拐點意義非常顯著，“11月以前，成交量萎縮主要集中在一線城市，但11月份，二三線城市乃至其下轄的縣城，商品房成交量全都下來了。”秦說。

　　以二三線城市為絕對銷售主力的恒大地產（3333.HK）、碧桂園（2007.HK）的11月業(yè)績便反映了上述拐點的存在：盡管管理層強調主動減緩速度，但受二三線市場降溫影響，恒大11月銷售環(huán)比大跌約8成，僅為12.4億元。而碧桂園11月也僅實現25億銷售，環(huán)比大減43%。

　　負債率持續(xù)創(chuàng)新高

　　在銷售持續(xù)惡化的狀況下，上市房企的資金鏈正在繃緊，資產負債率攀升，創(chuàng)下新高。

　　根據Wind資訊統(tǒng)計，今年上半年末，這一行業(yè)的資產負債率高達71.28%。與過去10年年報的數據相比，資產負債率已經達到最高值。

　　而進入下半年以來，這一趨勢還在繼續(xù)。“截至三季度，公司總資產負債率達到66.9%，是公司歷史上首次超過65%的水平。”招商地產董秘劉寧近日在一券商會議上表示，如果市場狀況沒什么變化，未來銷售壓力巨大。

　　以穩(wěn)健著稱的央企招商如此，中海外亦如此。中報顯示，中海外凈借貸水平已經由年初的22.8%上升到38.5%。有香港券商分析師向記者表示，中海外下半年銷售弱于上半年，凈借貸水平亦進一步上升。

　　民營房企的資金鏈更加難以維系。龍湖地產12月9日舉行分析員電話會議，指今年銷售目標或落空，全年合約銷售金額最多將落后目標10%。未雨綢繆，公司明年資產負債率上限將由今年的65%調升至75%。

　　此外，衡量上市房企資金鏈狀況的經營性活動現金流量凈額的下滑速度逐步加快。截至三季度末，146家上市房企的經營性現金流量凈額為-191.723億元，而在去年同期則為-51.5億元，同比大幅下滑272.2%，包括萬保招金在內的90家房企三季度經營性活動現金流均為負值。

　　由此，海通證券分析師涂力磊稱，由于當前宏觀經濟處于主動降速過程，購房人未來收入預期并未發(fā)生改變。相比2008年，降價更能有效刺激需求。此外，開發(fā)商對本輪調控具備近2年的準備期，在銷售不暢后又較早達成降價預期。

　　瑞銀證券分析師勵雅敏預計，調控政策的影響將在2012年徹底顯現，商品住宅成交量將持續(xù)低迷，可售住宅存量將迎來高峰。開發(fā)商將采取更大的降價幅度來擴大銷售。

　　在此基礎上，其判斷，2012年一線城市房價同比下降10%-15%、二線城市同比下降5%-10%、三四線城市同比下降5%。