樓市進(jìn)入全面調(diào)整期 2012房企醞釀新一輪降價

    進(jìn)入12月，來自多家公司和項目的信息顯示，春節(jié)前后，新一輪降價風(fēng)暴正在醞釀。

    11月銷售拐點

    數(shù)據(jù)顯示，萬科11 月份銷售面積73.8 萬平方米，環(huán)比下跌26.5%，同比下跌23.9%。銷售金額82.9億元，同比下跌36%；保利地產(chǎn)11 月銷售42.1 億元，環(huán)比下降26.1%，同比下降35.8%。

    廣發(fā)證券分析師趙強表示，從近兩月萬科、保利等龍頭房企的銷售數(shù)據(jù)來看，與行業(yè)比較沒有特別的優(yōu)勢，房企上半年的分化行情已經(jīng)不再，樓市已經(jīng)進(jìn)入全面調(diào)整期。

    住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，今年11月的拐點意義非常顯著，“11月以前，成交量萎縮主要集中在一線城市，但11月份，二三線城市乃至其下轄的縣城，商品房成交量全都下來了。”秦說。

    以二三線城市為絕對銷售主力的恒大地產(chǎn)(3333.HK)、碧桂園(2007.HK)的11月業(yè)績便反映了上述拐點的存在：盡管管理層強調(diào)主動減緩速度，但受二三線市場降溫影響，恒大11月銷售環(huán)比大跌約8成，僅為12.4億元。而碧桂園11月也僅實現(xiàn)25億銷售，環(huán)比大減43%。

    長江證券監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，成交低迷之下，可售庫存繼續(xù)創(chuàng)新高。上周11大城市存貨總量達(dá)到100.5萬套，同比增長幅度為101.3%，繼續(xù)創(chuàng)新高?？墒蹘齑嫱仍鲩L最快的是重慶和大連，分別高達(dá)280.7%和276.5%。

    負(fù)債率持續(xù)創(chuàng)新高

    在銷售持續(xù)惡化的狀況下，上市房企的資金鏈正在繃緊，資產(chǎn)負(fù)債率攀升，創(chuàng)下新高。

    根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，今年上半年末，這一行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)71.28%。與過去10年年報的數(shù)據(jù)相比，資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到最高值。

    而進(jìn)入下半年以來，這一趨勢還在繼續(xù)。“截至三季度，公司總資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到66.9%，是公司歷史上首次超過65%的水平。”招商地產(chǎn)董秘劉寧近日在一券商會議上表示，如果市場狀況沒什么變化，未來銷售壓力巨大。

    以穩(wěn)健著稱的央企招商如此，中海外亦如此。中報顯示，中海外凈借貸水平已經(jīng)由年初的22.8%上升到38.5%。有香港券商分析師向記者表示，中海外下半年銷售弱于上半年，凈借貸水平亦進(jìn)一步上升。

    民營房企的資金鏈更加難以維系。龍湖地產(chǎn)12月9日舉行分析員電話會議，指今年銷售目標(biāo)或落空，全年合約銷售金額最多將落后目標(biāo)10%。未雨綢繆，公司明年資產(chǎn)負(fù)債率上限將由今年的65%調(diào)升至75%。

    此外，衡量上市房企資金鏈狀況的經(jīng)營性活動現(xiàn)金流量凈額的下滑速度逐步加快。截至三季度末，146家上市房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-191.723億元，而在去年同期則為-51.5億元，同比大幅下滑272.2%，包括萬保招金在內(nèi)的90家房企三季度經(jīng)營性活動現(xiàn)金流均為負(fù)值。

    由此，海通證券分析師涂力磊稱，由于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)處于主動降速過程，購房人未來收入預(yù)期并未發(fā)生改變。相比2008年，降價更能有效刺激需求。此外，開發(fā)商對本輪調(diào)控具備近2年的準(zhǔn)備期，在銷售不暢后又較早達(dá)成降價預(yù)期。

    瑞銀證券分析師勵雅敏預(yù)計，調(diào)控政策的影響將在2012年徹底顯現(xiàn)，商品住宅成交量將持續(xù)低迷，可售住宅存量將迎來高峰。開發(fā)商將采取更大的降價幅度來擴(kuò)大銷售。

    在此基礎(chǔ)上，其判斷，2012年一線城市房價同比下降10%-15%、二線城市同比下降5%-10%、三四線城市同比下降5%。